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房地產(chǎn)項目開發(fā)方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；水土保持；方案編制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)項目水土保持方案編制，可以科學地預(yù)測項目建設(shè)所造成的水土流失，提出合理的水土保持技術(shù)和防治措施，對有效控制和減少項目建設(shè)所產(chǎn)生的水土流失，減少工程施工建設(shè)對周邊生態(tài)環(huán)境的影響，保護城市人居生態(tài)環(huán)境，保障工程建設(shè)和安全運營，促進該地區(qū)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展等都具有重要意義。

1 工程概況

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目位于深圳市福田中心區(qū)內(nèi)，用地范圍東至彩田路、南至福華三路、西至金田路、北至深南大道，拆遷面積23.00hm2，其中用于開發(fā)改造的可建設(shè)用地面積16.15hm2。根據(jù)《關(guān)于劃分國家級水土流失重點防治區(qū)的公告》、《廣東省水土流失重點防治區(qū)劃分》，工程所在區(qū)域?qū)儆趪壹壦亮魇е攸c監(jiān)督區(qū)和廣東省“三區(qū)”劃分中的重點監(jiān)督區(qū)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的特點

2.1 建設(shè)地點在城區(qū)

房地產(chǎn)項目建設(shè)地點一般位于城市市區(qū),與城市發(fā)展相一致,符合城市土地利用規(guī)劃,且大多集中連片,所處位置地勢平坦、周邊交通便利。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中,往往將建設(shè)區(qū)域與外界用圍墻隔開,這樣既可減小項目建設(shè)影響范圍,也可增加建設(shè)過程中的安全性。

2.2 建設(shè)工期較短

房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般為3～5年,相對于火電廠、煤礦等建設(shè)項目工期較短。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目于2009年12月開工建設(shè),擬于2014年12月完工并交付使用,建設(shè)總工期60個月。

2.3總平面布局緊湊

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目使用土地集中,平面布局均位于施工圍墻內(nèi),且地形平坦、布局緊湊而簡單。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目的平面布局主要有永久建筑區(qū)、道路廣場區(qū)、園林綠化區(qū)、施工營造區(qū)和臨時堆土轉(zhuǎn)運場等，占地面積共計23.00hm2。

2.4挖填土石方量較大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設(shè)及園林綠化工程等方面。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產(chǎn)生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內(nèi)墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。

2.5周邊市政管網(wǎng)完善,不設(shè)廢土（渣）場

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目選址一般位于市區(qū)，所以房地產(chǎn)項目一般不設(shè)棄土（渣）場，在需要排棄廢土（渣）時，直接運至市政統(tǒng)一的合法渣土受納場即可。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目，施工用水、用電與相關(guān)部門協(xié)調(diào)后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產(chǎn)生的建筑垃圾及多余土方全部運至市政指定余泥渣土受納場集中堆放，運輸車輛指定路線行駛，施工出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，并定時灑水保濕等措施加以防護。

3 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目水土流失特征

3.1 水土流失量小但影響大

城市市政排水系統(tǒng)相對完善,使得降水能夠在較短時間內(nèi)排出,減少了地表徑流量,水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項目相比,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目水土流失輕微,水土流失量較少。然而,由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目地處市區(qū),對市民的生活、市容市貌影響大,因此需高度重視,認真防治。

3. 2人為水土流失比例大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的水土流失主要是人為水土流失,而非自然水土流失。也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)造成的水土流失主要發(fā)生在施工過程中,是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。

3.3項目建成后基本不產(chǎn)生新增水土流失

房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后,除永久建筑區(qū)外,其余全部綠化或者硬化,水土流失量減少，工程運行初期僅園林綠化區(qū)存在輕微水土流失。

4編制水土保持方案應(yīng)注意的問題

4.1 土石方平衡

土石方量計算準確與否將直接影響到水土流失預(yù)測、占地面積計算、取棄料場設(shè)置、防治措施布設(shè)，以及水土保持投資等多個方面。為此，水保方案時應(yīng)注意以下幾個方面的問題。

（1）建筑垃圾單位換算

拆遷原有建筑物產(chǎn)生的建筑垃圾量一般由建設(shè)單位提供，其數(shù)量單位為噸，為方便計量，需要將其轉(zhuǎn)換為立方米。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產(chǎn)生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結(jié)構(gòu)每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。

（2）土方量換算

挖方按天然密實體積(自然方)計算，填方按壓(夯)實后的體積(實方)計算，而水保監(jiān)［2008］8號文要求各種土石方均應(yīng)折算為自然方進行平衡。因此，在摘取項目可行性研究報告中的土石方數(shù)據(jù)時，需及時了解是否采用了計價方的規(guī)則進行計量，若是則應(yīng)進行相應(yīng)換算。土石方的松實系數(shù)見表1。

表1 土石方松實系數(shù)

（3）其它土石方工程

地下室基坑支護的鉆孔灌注樁施工過程中，將產(chǎn)生一定量的泥漿，雖然其量并不大，但也應(yīng)該引起編制人員的足夠重視，在土石方平衡中應(yīng)明確其數(shù)量及其后期處理方案(“防治措施布設(shè)”中明確具體措施及工程量)。

4.2 防治責任范圍

在防治責任范圍的確定過程中，經(jīng)常出現(xiàn)將用地紅線簡單外擴一定距離劃定為直接影響區(qū)的現(xiàn)象，沒有結(jié)合工程實際，導致防治責任范圍面積不準確。

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目修建有施工圍墻，施工出入口盡量繁忙的市政道路，按照《開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》(GB50433-2008)要求，確定該項目施工圍墻2m、施工出入口處5m為劃定為直接影響區(qū)，根據(jù)工程建設(shè)實際情況和外業(yè)調(diào)查的結(jié)果，確定項目建設(shè)的水土流失防治責任范圍為24.30hm2 ，其中項目建設(shè)區(qū)23.00hm2 ，直接影響區(qū)1.30hm2。

4.3 棄土（渣）地點選擇

開發(fā)建設(shè)項目土石方的綜合利用和棄土場的合理選址設(shè)計是防治水土流失的重要內(nèi)容，根據(jù)深圳市水務(wù)局“關(guān)于加強水土保持方案”編報工作的通知（深水保[2012]589號）要求，水土保持方案中要附棄土（石、渣）場同意收納的協(xié)議書。

通過與建設(shè)單位、施工單位及棄土（渣）受納單位的溝通協(xié)調(diào)，深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目的棄土（渣）地點選址為龍華部九窩余泥渣土受納場，并已取得該受納場的棄土（渣）接收證明。

4.4 水土流失預(yù)測

水土流失預(yù)測應(yīng)根據(jù)工程不同的施工階段，劃分不同的水土流失預(yù)測分區(qū)，有針對性的進行水土流失預(yù)測，確定造成水土流失的重點時段和部位，為預(yù)防和治理水土流失提供依據(jù)。

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目劃分為拆遷施工期、基坑施工期、地上建筑施工期及植被恢復期等4個時段進行水土流失預(yù)測，見表1。由表1可以看出，基坑施工期是造成水土流失的主要時段，基坑施工區(qū)是產(chǎn)生水土流失的主要區(qū)域，需重點加以預(yù)防和治理。

表2 水土流失量預(yù)測表

4.4 水土保持措施布設(shè)

依據(jù)水土流失預(yù)測結(jié)果，結(jié)合項目區(qū)水土流失類型、特點、防止責任范圍和防治目標，水土保持措施布局通過永久措施和臨時措施相結(jié)合、植物措施與工程措施相結(jié)合、治理水土流失與恢復自然景觀相結(jié)合，形成完整的水土流失防治體系。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目水土保持措施體系見圖1。

水土流失防治措施體系框圖

4.5 水土保持度汛方案

為防止雨季施工過程中造成嚴重水土流失危害，應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場實際變化情況，制定專項水土保持度汛方案，指導施工單位及時調(diào)整水土保持措施設(shè)計，確保項目安全度汛。

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目水土保持度汛方案的主要內(nèi)容如下：

（1）理順項目區(qū)排水：雨季來臨前，沿施工圍墻內(nèi)側(cè)、施工便道一側(cè)修建臨時排水溝，順接至周邊市政雨水管網(wǎng)，在排水溝與市政管網(wǎng)接駁前設(shè)置臨時三級沉沙池進行沉淀。基坑內(nèi)出現(xiàn)積水時，應(yīng)及時進行抽排。

（2）完善施工出入口的車輛沖洗設(shè)施：在項目區(qū)各個施工出入處設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，運輸車輛經(jīng)沖洗清潔以后方可駛?cè)胧姓缆贰?/p>

（3）地表防護：對施工區(qū)域內(nèi)的地表采用撒播狗牙根、百喜草等草籽臨時綠化，地表徑流直接沖刷地表造成水土流失。

（4）臨時遮蓋措施：施工單位應(yīng)備足彩條布，雨前對施工臨建區(qū)內(nèi)的松散的建筑材料、場地內(nèi)的臨時堆土及地表用彩條布臨時遮蓋。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案對于城市水土保持具有極其重要的作用,其不僅為促進水土流失防治工作的開展、水行政主管部門的監(jiān)督和檢查提供科學依據(jù)，而且是城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)不可缺少的部分。本文結(jié)合深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項目水土保持方案，就房地產(chǎn)開挖建設(shè)項目的特點、水土流失特征，尤其對水土保持方案編制過程中應(yīng)注意的問題進行了初步探討，供大家借鑒。

參考文獻

[1]《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》GB/T16453.1-16453.6-2008；

[2]《水土保持綜合治理驗收規(guī)范》GB/T15773-2008；

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；設(shè)計管理；限額設(shè)計；品牌效益

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理工作，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)以及后期運營均有深遠影響。房地產(chǎn)項目的開發(fā)決定未來住戶的居住體驗。因此在項目設(shè)計管理中，應(yīng)充分考慮項目開發(fā)價值及效益成果，以滿足人們的實際需求?；诖耍瑧?yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項目的具體要求，制定科學的設(shè)計規(guī)劃，進而改善城市規(guī)劃現(xiàn)狀。

1房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目實則是通過住宅規(guī)劃展現(xiàn)其開發(fā)價值。而在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中的最主要的要求即為提升建筑質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)商以及設(shè)計機構(gòu)在對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計規(guī)劃時，除了要考慮住宅建筑的美觀性、規(guī)范性外，還應(yīng)在優(yōu)化審批流程的同時實現(xiàn)科學設(shè)計，避免房地產(chǎn)項目出現(xiàn)設(shè)計不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理者應(yīng)針對項目設(shè)計環(huán)節(jié)進行有效管控，始終以環(huán)境、市場為導向予以設(shè)計，避免建成后的建筑物面臨改建壓力；另一方面，應(yīng)在設(shè)計中綜合分析項目需求情況，無論是設(shè)計結(jié)構(gòu)還是設(shè)計功能，都應(yīng)當具有較高的匹配度，確保建筑成品符合當代人審美與居住需求?；诖?，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理工作，應(yīng)當在高水準人才輔助下對其實施科學設(shè)計，繼而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2房地產(chǎn)項目設(shè)計管理要點

2.1注重項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司中較為重要的內(nèi)容，也是決定項目效益的根本因素。因此，針對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計管理，應(yīng)引起設(shè)計人員的高度重視，既要準確實現(xiàn)項目定位，又要憑借自身職業(yè)技能以及對房地產(chǎn)項目的敏感度，提出可行性房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃，便于在后續(xù)項目開發(fā)后能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高收益，最終在購房者與開發(fā)商之間建立協(xié)調(diào)關(guān)系。其中設(shè)計部門中的設(shè)計者應(yīng)當在挖掘好項目開發(fā)價值后，對項目質(zhì)量實施科學管理。房地產(chǎn)項目在競標環(huán)節(jié)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司中標，應(yīng)立即展開方案質(zhì)量審核工作，就項目方案的內(nèi)容進行反復分析，包括了解項目開發(fā)方向以及開發(fā)意義，之后才能提出細致化設(shè)計目標。一般情況下，房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理形式為以下兩種類型：①委托制。房地產(chǎn)開發(fā)公司在成功獲得項目管理資質(zhì)后，常將項目設(shè)計事項交由第三方設(shè)計機構(gòu)。因?qū)Ψ铰殬I(yè)水平較高，且人才基礎(chǔ)夯實，故而將項目設(shè)計權(quán)委托給第三方機構(gòu)后，能夠獲得更可靠的設(shè)計成果。在采用此種方法時，還應(yīng)當加強資信審查，判斷合作方是否具備良好的信譽度與設(shè)計資質(zhì)，以免遭受資信風險，影響項目開發(fā)進度；②招標制。在房地產(chǎn)開發(fā)公司中標后，將利用招標法獲取適合的項目方案，由此從多個項目方案中進行優(yōu)選。無論選擇哪一種，都應(yīng)對項目設(shè)計內(nèi)容進行多次分析，避免出現(xiàn)設(shè)計漏洞，偏離原始項目開發(fā)方向。項目設(shè)計管理者應(yīng)從項目本身的質(zhì)量上著手，以此提高管理水平。

2.2加強項目資源管理

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理過程中還需要進一步加強項目資源管理，以此展現(xiàn)出項目的實踐價值。在房地產(chǎn)公司初期開發(fā)項目時，其中涉及的項目資源包括人力、物力兩項資源，若能實現(xiàn)項目資源的聯(lián)合作用，可對項目質(zhì)量產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)公司在取得項目開發(fā)資質(zhì)后，常要明確投資重點，而且還應(yīng)結(jié)合市場動態(tài)，確保開發(fā)后的房地產(chǎn)產(chǎn)品，能夠擁有廣闊的推廣空間，以便在市場供需環(huán)境下獲得更高效益。其一，房地產(chǎn)項目在交給專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)進行項目方案的設(shè)計時，除需要求設(shè)計機構(gòu)繪制出具體的建筑圖紙外，還應(yīng)充分利用其模型制作、設(shè)計咨詢、投資管理業(yè)務(wù)的能力，為房地產(chǎn)項目的開發(fā)給出明確的建議，從而促使房地產(chǎn)項目在第三方設(shè)計機構(gòu)的輔助下，能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化建設(shè)。其二，在人力資源利用上，也需要注重設(shè)計人員職業(yè)技能是否符合項目設(shè)計要求，即運用適合的人力成本聘用優(yōu)質(zhì)設(shè)計人才，確保房地產(chǎn)項目在人力物力集成的環(huán)境下，得到最大化開發(fā)。作為項目設(shè)計管理者，在項目設(shè)計初期，應(yīng)從多個設(shè)計機構(gòu)中選出最為適合的合作方，促使項目設(shè)計方案可行性更強。同時，還應(yīng)清楚掌握項目土地資源以及項目價格等方面的內(nèi)容，必要時可組織調(diào)研活動，即對周邊競爭者旗下開發(fā)的樓盤住戶發(fā)放調(diào)查問卷，詢問居住體驗以及服務(wù)滿意度、樓型設(shè)計滿意度等，由此匯總相關(guān)信息后，用于指引該公司未來的開發(fā)方向。在選擇設(shè)計單位時，還應(yīng)遵循以下原則：①就近原則。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)設(shè)計機構(gòu)較為多樣，但若單純從信譽度、專業(yè)水準、運營經(jīng)驗上挑選，很容易出現(xiàn)高成本問題。所以，應(yīng)首選周邊優(yōu)質(zhì)設(shè)計機構(gòu)。因其對周邊群眾的喜好、市場競爭條件、環(huán)境特征均有良好的熟悉度，故而其項目設(shè)計成果更符合項目實況；②綜合性。在雙方合作的基礎(chǔ)上，還應(yīng)加強互動，就設(shè)計進度、設(shè)計方式、設(shè)計價格等綜合信息進行友好溝通，由此提高項目資源利用率。

2.3優(yōu)化項目方案管理

房地產(chǎn)項目設(shè)計方案能夠體現(xiàn)出項目開發(fā)方法與重點方向。因此，應(yīng)對其進行細化設(shè)計與有效管理，這樣才能促使房地產(chǎn)項目在項目方案的指導下，實現(xiàn)最大限度上的開發(fā)利用。房地產(chǎn)項目方案在初期設(shè)計環(huán)節(jié)，理應(yīng)參照地勘報告、周邊基礎(chǔ)設(shè)施分布圖對房地產(chǎn)項目日照時間、容積率等參數(shù)進行細化設(shè)計，繼而展現(xiàn)出項目開發(fā)的必要性。另外，在項目方案管理中，還需要靈活選用管理方式，編制科學的預(yù)算規(guī)劃，以免在正式規(guī)劃中造成項目超出預(yù)定資金標準，降低項目效益。在項目方案管理中還應(yīng)采用對比方式，從多個項目方案中選出契合度最高的一個，繼而在控本基礎(chǔ)上突顯項目開發(fā)理念。本文具體以A公司為例，作為我國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它在項目方案管理上，具有豐富的管理經(jīng)驗，可供同行業(yè)借鑒。首先，在項目方案中側(cè)重于客戶需求的體現(xiàn)。無論是開發(fā)住宅建筑還是商用建筑，都需要得到客戶的大力支持。所以，應(yīng)在項目方案設(shè)計期間，精準分析客戶需求，之后由材料部對房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計圖以及項目范圍給出明確的標準；其次，該企業(yè)在項目方案管理中還善于運用項目模型，分析項目方案是否適用。對于項目方案的設(shè)計流程，也應(yīng)為其設(shè)定標準化管理規(guī)劃，為項目的妥善管理給予保障；最后，A公司在項目方案管理中提出了細化設(shè)計目標，即實現(xiàn)場地設(shè)計、物業(yè)管理、容積率、物業(yè)管理與成本控制的有效聯(lián)合，在為客戶建設(shè)高品質(zhì)建筑的同時，也保證自身擁有更廣闊的效益空間，進而打造一個雙贏格局。在項目規(guī)劃中的水暖、機電設(shè)計部分，也均以精細化管理手段，為其提供可靠管控，促使房地產(chǎn)項目方案實現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計。

2.4實現(xiàn)項目限額設(shè)計

2.4.1成本管理

限額設(shè)計是房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中不可或缺的部分。一旦缺少限額設(shè)計方案，將很難保證房地產(chǎn)開發(fā)公司達到預(yù)期效益要求。因此，在項目設(shè)計管理中，應(yīng)保證設(shè)計者具備限額設(shè)計思維，促使他們所提供的設(shè)計方案，其成本可控。為了保證限額設(shè)計發(fā)揮出真正效用，還可通過下述兩個方式予以鞏固：①組建專家委員會，房地產(chǎn)項目的設(shè)計屬于一項專業(yè)性較強的綜合性內(nèi)容。因此，可在項目限額設(shè)計中積極汲取專家委員會的經(jīng)驗，對項目設(shè)計成果的經(jīng)濟性、科學性實施反復驗證，促使項目設(shè)計規(guī)劃更符合限額設(shè)計要求；②實施限額設(shè)計管理責任制，對于參與房地產(chǎn)項目設(shè)計的人員，應(yīng)對其設(shè)計行為進行管理。若未能遵循限額設(shè)計要求，可對其進行處罰。例如在其超出限額標準10%時，可對其進行經(jīng)濟處罰。另外，對于限額設(shè)計中每個設(shè)計人員的職責需加以明確，避免設(shè)計人員缺乏自律意識，導致設(shè)計成果違背限額設(shè)計理念。例如在施工圖設(shè)計中進行限額設(shè)計，應(yīng)嚴格參照設(shè)計標準、項目任務(wù)書以及項目投資范圍，為其設(shè)定具體的限額規(guī)定，促使房地產(chǎn)項目進入到實踐開發(fā)期，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大利潤。

2.4.2投資分配

房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理還需要采用限額設(shè)計方法，實現(xiàn)開發(fā)資金的合理分配。之所以要在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用限額設(shè)計，主要是為了提高項目效益，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供更廣闊的利潤空間。因此，在項目設(shè)計管理中，應(yīng)充分利用限額設(shè)計，對項目參建主體的投資額實施妥善分配，便于提升項目設(shè)計成果的合理性。另外，還應(yīng)對投資額實施限額設(shè)計，不可過多投資，導致后續(xù)房地產(chǎn)項目無法為相關(guān)投資方帶來可觀效益。無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)建筑項目，最終目的都是從中獲利。因此在保障項目質(zhì)量的前提下，應(yīng)盡量對其進行合理投資。一方面，需對項目造價進行有效把控，包括在項目投資過程中的投入成本，需對其實施匯總；另一方面，對于投資回收周期還應(yīng)做到心中有數(shù)，即投資后項目匯報時間節(jié)點，這樣可避免長時間無法順利獲得匯報，而導致企業(yè)自身可用資金較少，影響后期項目競標進度。對于項目開發(fā)中的維修費、變更費、拆除費，也應(yīng)對其進行限額分配，促使項目在整個開發(fā)階段，都能實現(xiàn)合理管理。

2.5應(yīng)用全程管理理念

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，關(guān)于房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作，還應(yīng)當對其實施全程管理，在全程管理理念指引下，項目將體現(xiàn)出更明顯的可開發(fā)性。通常情況下，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理包含以下三個部分：（1）常規(guī)設(shè)計管理。對于房地產(chǎn)項目的設(shè)計，在選擇第三方設(shè)計機構(gòu)負責設(shè)計工作時，管理者應(yīng)對整個設(shè)計流程予以有效管理。尤其對于設(shè)計中出現(xiàn)的造價高等問題，應(yīng)及時進行干預(yù)。若遇到的問題較為復雜，管理者可以將其上報給企業(yè)領(lǐng)導，待組織研討會得出具體的解決方案后，再繼續(xù)下一步的設(shè)計工作。管理者應(yīng)在項目設(shè)計管理中占據(jù)主導地位，準確分析項目設(shè)計成果是否合規(guī)、合理。（2）關(guān)鍵點設(shè)計管理。房地產(chǎn)項目中存在關(guān)鍵點。此時應(yīng)加大關(guān)鍵點管理力度，尤其對于項目成本、項目質(zhì)量、項目資源等事項，均應(yīng)投入過多精力并注重項目審核效果，便于及時獲取可靠的設(shè)計問題處理方法。（3）變更設(shè)計管理。房地產(chǎn)項目在其出現(xiàn)變更時，還應(yīng)保證變更后項目方案的匹配度。而且管理者還可聯(lián)合評審部門，對項目設(shè)計規(guī)劃中的內(nèi)容進行逐項審核，提高項目變更管理水平。

3房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的實際效益

3.1品牌效益

房地產(chǎn)項目在其開發(fā)階段，要想提高效益，應(yīng)充分借助項目設(shè)計管理提升其品牌效益。所謂的品牌效益指的是在同行業(yè)競爭中的品牌優(yōu)勢，以及客戶心目中的影響力。因此，在項目設(shè)計理念以及開發(fā)方向的確定上，應(yīng)當從人文角度，盡量考慮到未來建筑物舒適度、建筑設(shè)計合理性、容積率達標率等因素，便于積攢客戶量，通過客戶之間的口耳相傳，塑造房地產(chǎn)品牌，這樣才能為其今后的高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在品牌效益提升階段，還可在項目設(shè)計管理中找到閃光點，并對其進行延續(xù)性設(shè)計，由此增加客戶的購房欲望。以A公司為例，A公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的標桿企業(yè)，雖然其價格上比其他房地產(chǎn)售房價格略高，但因其一直借助高品質(zhì)物業(yè)管理品牌，吸引更多購房者愿意選擇A公司樓盤。A公司旗下樓盤物業(yè)均有專屬團隊，并利用精益管理理念對待每一位客戶。同時，它還秉承著客戶至上原則，為客戶創(chuàng)造最優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。在客戶入住前直到入住后，均為其提供前置，而且在園區(qū)綠化項目以及保潔項目設(shè)計上，還提倡10米靜距離管理模式，避免園區(qū)內(nèi)的工作人員閑聊而形成噪聲污染。在安保項目設(shè)計上，利用耳麥式巡邏，以免信息傳遞過程中破壞業(yè)主的安靜體驗。基于此，A公司在物業(yè)管理項目設(shè)計上塑造了品牌，也正因為此，才能最大化展現(xiàn)其品牌魅力，在眾多低價樓盤競爭中脫穎而出。所以，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理應(yīng)在品牌效益上加大重視，并將其納入項目宣傳中，最終促使房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借品牌力量擁有高效益。

3.2經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)項目在其設(shè)計管理環(huán)節(jié)中，關(guān)于經(jīng)濟效益的提升也是主要目標。在保障項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，理應(yīng)采取多樣方法，為房地產(chǎn)企業(yè)增收，以此積攢更多資金，用于開發(fā)下一個房地產(chǎn)項目。一般情況下，項目設(shè)計管理者可從下述兩個部分來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的優(yōu)化提升：①正確投資。房地產(chǎn)項目的獲利由投資回報率決定，因此管理者在項目設(shè)計中應(yīng)對設(shè)計方案潛在風險予以分析。通常利用市場調(diào)研的方式，對項目方案中體現(xiàn)的建筑面積、園區(qū)設(shè)計內(nèi)容代入到市場環(huán)境中予以判斷，若發(fā)現(xiàn)違背市場推廣原則，或者將承受較高的開發(fā)風險，應(yīng)謹慎投資。尤其在簽訂項目合同后，對于投資方的資金投入能力應(yīng)進行科學衡量，避免后期投資方資金到位不及時，引起爛尾樓后果；②嚴控成本?，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模正在擴張，雖然國家已經(jīng)頒布限購政策以及土地資源管控辦法，但為了保證房地產(chǎn)項目具備較高的經(jīng)濟效益，還應(yīng)在遵從法律的基礎(chǔ)上壓縮投資成本，運用有效的資金獲取最大利潤。

4結(jié)語

綜上所述，要想提高房地產(chǎn)項目設(shè)計管理效益，就應(yīng)把控好項目設(shè)計管理要點，促使房地產(chǎn)項目體現(xiàn)出顯著的開發(fā)價值。因此，應(yīng)從項目質(zhì)量管理、項目資源管理、項目方案管理、限額設(shè)計、全程管理理念等方面著手，確保經(jīng)過項目設(shè)計管理后，房地產(chǎn)項目能夠擁有較高的綜合效益，從而推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提升建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。

參考文獻：

[1]鄭利明.房地產(chǎn)項目設(shè)計管理要點與效益分析[J].江西建材,2020(12).

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案范文第3篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產(chǎn)項目管理的重要性

房地產(chǎn)項目管理是項目建設(shè)中的重要組成部分，在項目施工過程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達預(yù)期作用，使工程的利益到達最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進步建筑的質(zhì)量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國有很多建筑因為沒有進行科學的管理，致使工程項目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項目管理中各個環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1.決策階段存在問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強對房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強對前期市場的研究。在項目實際管理中，由于受多種條件的制約，對可行性研究報告研究不徹底、不完善，使項目的規(guī)劃設(shè)計不能按原來制定的計劃執(zhí)行，使計劃目標與實際目標產(chǎn)生重大的差異，最終導致房地產(chǎn)項目管理不能得到有效控制。在實際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導層對市場信息了解不詳細，導致決策錯誤，浪費了良好的時機，決策不正確肯定對項目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對一個項目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中通常會出現(xiàn)原則性、功能性的錯誤，當房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進行時，再加上對市場定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準確，影響工程項目的正常進行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對市場的調(diào)查，對項目產(chǎn)品的的技術(shù)問和工程建設(shè)項目管理產(chǎn)生直接影響，項目決策階段的問題在項目實施過程中對管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要創(chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計新成果。在實際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負面影響。

2.設(shè)計圖紙?zhí)峁┎患皶r。設(shè)計圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙設(shè)計過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計深度不夠，且不細致，不規(guī)范，最終導致項目決策階段的問題拖到項目實施階段。本來是設(shè)計人員的事情開發(fā)商過多的進行干預(yù)，造成設(shè)計圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計變更。在開發(fā)商項目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段，開發(fā)商領(lǐng)導過度的進行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃偏離設(shè)計意圖，且規(guī)劃設(shè)計不完整、不詳細，從整體上來說，設(shè)計成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計人員的設(shè)計意念完全由開發(fā)商進行確定，設(shè)計人員的創(chuàng)新意識及設(shè)計理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實際不吻合，影響房地產(chǎn)項目在實際中的管理。在設(shè)計階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導明白設(shè)計的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實有效的實施方案，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導的感覺為依據(jù)進行規(guī)劃、設(shè)計，從而給房地產(chǎn)的項目管理帶來一定的難度，例如在進行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導強行將一些設(shè)計項目加上去，使設(shè)計圖紙與實際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計變更對工程項目的正常開展帶來嚴重影響，設(shè)計變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標管理帶來一定的難度。通過對項目設(shè)計資源的有效整合，可確保項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于缺乏設(shè)計資源，使景觀綠化設(shè)計工作滯后，使景觀綠化與整個小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變設(shè)計方案，在一定程度上制約著項目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細部設(shè)計跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項目管理困難。通過對大量的房地產(chǎn)項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對房地產(chǎn)項目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實施過程中，由于施工單位較多，需要進行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進場、退場的時間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項目總承包企業(yè)進行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時進行房地產(chǎn)項目管理較為簡單，隨著工程項目的逐漸推進，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對房地產(chǎn)項目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實際施工過程中，由于工程招標時對施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時施工單位對合同沒有細致的認真，導致在實施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項目的施工質(zhì)量、安全、進度造成一定的影響?？偝邪鼏挝粚ㄔO(shè)方直接分包的項目不承擔相應(yīng)的責任，當建設(shè)方直接分包的單位有問題時直接跟建設(shè)方進行溝通，監(jiān)理單位進行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對現(xiàn)場進行總管理。當對工程項目進行驗收時出現(xiàn)問題時，雙方進行相互推諉，給工程項目的收尾造成管理的影響?？傮w上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅持工程項目管理部門進行管理，給工程收尾階段留下很多問題。

4.開發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠信，影響房地產(chǎn)項目管理。開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對房地產(chǎn)整個建設(shè)過程進行控制。對于房地產(chǎn)項目管理人員來說，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進度的重要保證，工程實施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實施階段必須制定完善的供應(yīng)計劃，滿足現(xiàn)場實際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對招標工作不重視，對工程項目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點不了解，再者招標工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導致供料供應(yīng)不上。在實際中有的開發(fā)商認為自己是買家，對材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時，估計發(fā)難，等工程項目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項目的正常進度。開發(fā)商既要通過交往實現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫，以便在工程項目建設(shè)需要時滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項目管理中的問題對策

1.加強對房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)項目的可行性研究是進行工程項目設(shè)計的龍頭，通過不斷的研究和細化，才能保證工程項目的設(shè)計質(zhì)量，房地產(chǎn)項目管理才能得到有效控制。設(shè)計圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標準化。

2.重視項目整體開發(fā)及資源整合。對于房地產(chǎn)項目來說，收尾階段是管理的最后一個階段，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺帳，分類歸檔，加強對工程收尾階段的項目管理及項目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學化管理以加強對資源的整合。

3.工程進度動態(tài)管理控制

在施工進行前，應(yīng)當編寫施工的整體進度方案。在施工的全部實施前，建筑施工單位必須進行全部的項目評價，并擬定合理的、可行的、科學的工程進度方案。在擬定進度方案的時分一定將資本與進度相結(jié)合，而不是固化的幾個時間節(jié)點。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲運、勞動力組織等條件編制施工進度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達到一致。在實踐管理操控中，把進度方案作為操控總控文件，來輔導工料機的分配；同樣，在工料機的分配出現(xiàn)問題時，也及時反映到工程進度方案中去，從整體進度方案的視點做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從整個系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項目的成本控制和監(jiān)督，在項目實施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤最大化，但也能滿足消費者的需求。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理對項目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。

參考文獻：

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案范文第4篇

關(guān) 鍵 字：房地產(chǎn)項目 全過程 工程質(zhì)量 控制措施

中圖分類號：F235.91文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract： With the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China's real estate industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.

Key Words：Real estate project; The whole process; Engineering quality; Control measures.

1房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的運用及現(xiàn)狀

在通常意義上,全過程質(zhì)量控制是指對產(chǎn)品或服務(wù)從其概念提出、策劃一直到完結(jié)整個過程的質(zhì)量進行控制。此質(zhì)量控制概念的提出,強調(diào)了對產(chǎn)品質(zhì)量控制的全程性,彌補了現(xiàn)階段一些企業(yè)對前期和后期質(zhì)量控制的認識不夠徹底的現(xiàn)狀。

1.1 全過程質(zhì)量控制在房地產(chǎn)項目中的運用

進行全過程質(zhì)量控制對房地產(chǎn)項目的完美實施意義重大。而現(xiàn)今房地產(chǎn)全面質(zhì)量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點來講就是，現(xiàn)在的全過程質(zhì)量控制已經(jīng)不再單純地考慮房屋質(zhì)量, 而是包括了其他各種有形或無形的質(zhì)量[1-2]?，F(xiàn)在要想實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的完美竣工, 以前傳統(tǒng)的側(cè)重點如僅著重考慮施工階段質(zhì)量控制，已經(jīng)很難滿足市場的要求，如今項目前期的構(gòu)思以及規(guī)劃設(shè)計階段的重要性同樣不可忽視?，F(xiàn)在全過程質(zhì)量控制的思路要求我們，必須將房地產(chǎn)項目的實施作為一個整體的過程進行綜合考慮。

1.2 房地產(chǎn)全過程質(zhì)量控制現(xiàn)狀分析

全面質(zhì)量管理理論是于1961年被美國學者費根堡姆提出的，歐美等國對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制一般包含三個方面：一是建筑工程承包商進行的自我質(zhì)量檢測；二是建筑工程客戶業(yè)主進行的質(zhì)量驗收檢查；三是相關(guān)部門機構(gòu)及政府的監(jiān)督檢查，以確保項目符合政府規(guī)定的選址規(guī)范及其他安全健康等方面的有關(guān)規(guī)定。我國自1978 年開始積極推行全面質(zhì)量管理，但是通過實際調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國建筑施工質(zhì)量控制工作仍處于初級階段，且我國房地產(chǎn)建筑企業(yè)過程質(zhì)量控制水平參差不齊[3]。國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)在過程中很少用到質(zhì)量控制，只是在施工完畢后對既定結(jié)果進行分析，在質(zhì)量控制基礎(chǔ)工作上還存在許多欠缺。

2房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制措施

我們一般把一個房地產(chǎn)項目的整個過程劃分為四個階段: 項目開發(fā)者收集市場信息, 并將其形成項目構(gòu)思；再以設(shè)計任務(wù)書的形式將項目構(gòu)思傳達給設(shè)計方，并將要求轉(zhuǎn)換為具體的、有可操作性的實施方案；然后施工方按照實施方案進行施工,實現(xiàn)從方案到項目實體的轉(zhuǎn)化; 最后項目運營方對該項目實體進行操作、運轉(zhuǎn)、維護等活動以滿足用戶的需求[4]。然而, 對房地產(chǎn)項目進行質(zhì)量控制是為了給用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品享受和服務(wù),根據(jù)以上房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的四個階段, 我們也可以將房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制分為以下四個階段。

2.1 項目前期策劃階段質(zhì)量控制

房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟,使得很多開發(fā)商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對于很多大型房地產(chǎn)開發(fā)項目,都會事先請專業(yè)研究咨詢機構(gòu)對其進行可行性研究。統(tǒng)計表明, 可行性研究工作的質(zhì)量, 與投資的風險程度有直接的關(guān)系, 它關(guān)系到項目建設(shè)能否順利進行, 關(guān)系到房地產(chǎn)項目的質(zhì)量是否可靠,關(guān)系到項目的最終效益目標能否達成等諸多問題。在項目開發(fā)前期階段, 質(zhì)量控制的主要目標就是在項目質(zhì)量目標、進度目標和成本目標三個方面尋找出一個有效的平衡點[5]。要想達到三個目標之間的平衡，就需要深入分析開發(fā)商對房地產(chǎn)項目的整體需求，全力做好市場調(diào)查工作。進行市場調(diào)研的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場潛在的機會、探測投資空間、預(yù)測市場需求和判斷估測投資成本等。開發(fā)方案的設(shè)計，需要由專業(yè)人員進行一系列包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排以及環(huán)境保護評價等在內(nèi)的活動。

2.2 項目規(guī)劃及設(shè)計階段質(zhì)量控制

規(guī)劃設(shè)計階段的質(zhì)量控制在整個房地產(chǎn)項目工程中起關(guān)鍵性作用。立項等有關(guān)內(nèi)容完成后，整個項目中的很多參數(shù)都取決于設(shè)計，例如采用的工藝和裝備是否先進合理, 產(chǎn)品的品種質(zhì)量和成本是否有市場競爭力，建筑結(jié)構(gòu)是否合理、功能是否齊全，還包括建設(shè)速度快慢、投資多少、質(zhì)量優(yōu)劣、效益高低等各方面因素。規(guī)劃設(shè)計中一旦發(fā)生錯誤哪怕只是一點都會在計劃、施工、運行中被擴展放大，引發(fā)更大的失誤甚至是事故。因此，我們對設(shè)計過程中的質(zhì)量控制進行了嚴格的要求.

（1）正確地編寫設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、編寫人的經(jīng)驗和以往設(shè)計的歷史記錄為依據(jù)進行編寫。對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤并對設(shè)計文件進行定期審核能夠有效地控制設(shè)計質(zhì)量，同時在設(shè)計進行過程中和完成時，項目設(shè)計主管人員還應(yīng)對設(shè)計文件進行細致的審核。

（2）建立質(zhì)量監(jiān)督責任制。開發(fā)商主管人員應(yīng)該在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下，組織設(shè)計策劃并負責各專業(yè)之間的銜接，完成對設(shè)計過程的控制管理和監(jiān)督檢查，確保設(shè)計產(chǎn)品滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。同時他們還應(yīng)該負責組織或監(jiān)督檢查各設(shè)計階段的評審驗證，控制設(shè)計變更并對設(shè)計關(guān)鍵點進行檢查，遇到對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的文件還應(yīng)當親自組織或檢查。

（3）建設(shè)方各專業(yè)工程師要進行明確過程監(jiān)控。建設(shè)方各專業(yè)工程師要對各階段設(shè)計細度和深度有清楚的了解，實現(xiàn)其設(shè)計特點的體現(xiàn)，并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制[6]。

2.3 項目施工階段的質(zhì)量控制措施。

施工環(huán)節(jié)是建筑工程質(zhì)量形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 是工程各參與方的質(zhì)量控制工作的重點。由于房地產(chǎn)項目具有建設(shè)地點固定、施工人員流動、產(chǎn)品體積龐大、建設(shè)周期長、動用資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點,施工過程中的質(zhì)量控制需要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)等因素制定質(zhì)量控制方案。 并在實施控制方案的過程中, 應(yīng)時時注意施工環(huán)境的變化，并不斷修正合適的質(zhì)量控制方案, 確保項目質(zhì)量目標的實現(xiàn)。

（1）明確質(zhì)量目標。項目投資人和項目團隊中應(yīng)該增強質(zhì)量成本意識，因此對質(zhì)量投入的收益和費用進行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發(fā)項目全周期的成本觀念。

（2）制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量控制計劃。制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法,編制切實可行的質(zhì)量計劃，明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任。

（3）開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，或運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較，或運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤。最后得出施工單位現(xiàn)場項目部的下一步活動結(jié)果，是繼續(xù)按現(xiàn)階段施工順序作業(yè)，還是進行相關(guān)整改。當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況而且又未采取有效措施時，又或者是出現(xiàn)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、使用不合格原材料或構(gòu)配件、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙等情況時，應(yīng)立即下達停工指令。并于糾正后再下達復工指令，而且在這之前要對工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進行現(xiàn)場取樣并送檢。

2.4 工程驗收質(zhì)量管理

（1）分項工程驗收。對于重要的分項工程,應(yīng)根據(jù)該工程施工的實際情況并對照工程合同的質(zhì)量等級要求,按照有關(guān)質(zhì)量評定標準進行驗收。在驗收時,必須嚴格按規(guī)范要求檢查點數(shù),從而計算出檢驗項目和實測項目的等級包括優(yōu)良中差的百分比,然后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,并以此為根據(jù)確定工程能否被驗收[7]。

（2）分部工程的驗收。這是以分項工程驗收為基礎(chǔ)的,根據(jù)已經(jīng)確定的分項工程質(zhì)量驗收結(jié)果,可得出該分部工程的質(zhì)量等級從而確定能否驗收。同樣的,工程進行轉(zhuǎn)交時，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后轉(zhuǎn)交給安裝工程施工前,應(yīng)對項目進行中間驗收,只有得到中間驗收的合格簽證后施工單位才能繼續(xù)施工。

（3）竣工驗收。竣工驗收是以上兩個驗收程序為基礎(chǔ)的，進行了對分項、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計計算后,再結(jié)合使用功能的質(zhì)量保證資料及單位工程觀感的質(zhì)量評判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,觀感質(zhì)量是否合格, 從而最終確定此項目能否達到工程合同所要求的質(zhì)量等級,最后再決定能否對其進行驗收。

3、結(jié)語

房地產(chǎn)項目的全過程質(zhì)量控制是一個動態(tài)的發(fā)展過程, 在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中實施全過程質(zhì)量控制,關(guān)鍵是要注重抓住各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點。在當今乃至未來社會中, 要想擁有絕對競爭力，只有抓好各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制,才有可能提高開發(fā)商的工作效率，才能真正實現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制從而確保工作質(zhì)量, 降低成本投入。本文在探討房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的基礎(chǔ)上，重點分析了進行全過程質(zhì)量控制的措施方法與策略。

參考文獻：

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[5] 孫鑫, 楊海紅. 《改進房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系的思考和對策》[J]. 2008

[6] 武利庭. 《房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理研究》[ D ]. 天津大學管理學院2009

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風險管理；項目管理

1、房地產(chǎn)項目風險管理的基本理論

1.1 房地產(chǎn)項目風險管理的概念

房地產(chǎn)項目風險管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險發(fā)生規(guī)律和風險控制技術(shù)的一門管理學科，各經(jīng)濟單位在風險辨識、風險估測和風險評價的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風險管理技術(shù)，對房地產(chǎn)項目風險實施有效的控制和妥善處理風險所致后果，以期達到以最少的成本獲得最大安全保障的目標。在決策時，能否達到上述期望目標，不僅取決于決策前的風險辨識、分析和評價是否全面正確，還取決于在實施控制方案過程中能否進行正確的效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實際。這表明房地產(chǎn)風險管理方案的實施是一個動態(tài)過程，管理者必須根據(jù)實際情況隨時辨識、分析和評價新風險，修改管理方案，這樣才能達到以最少的成本實現(xiàn)最大安全保障的目標。

1.2 房地產(chǎn)項目風險管理的過程分析

房地產(chǎn)項目風險管理一般包括風險識別、風險分析、風險應(yīng)對和風險控制等四個階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環(huán)往復進行。

（1）風險識別是風險管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的所有風險，才能有的放矢地針對風險進行分析，使風險管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過風險識別應(yīng)盡可能全面地找出影響風險管理目標實現(xiàn)的所有風險因素，采用恰當?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?，逐一分析各風險因素產(chǎn)生的根源。風險識別的參與者應(yīng)盡可能包括項目隊伍、風險管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項目風險識別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當自始至終反復進行。

（2）風險分析包括風險定性分析與風險定量分析，風險定性分析是確定風險發(fā)生的可能性及其后果的嚴重性，并按照風險對項目目標可能的影響進行風險排序，以明確特定風險的重要程度從而指導風險應(yīng)對計劃的制訂，并幫助項目團隊成員修正計劃中出現(xiàn)的偏差。風險定量分析則是量化風險的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風險的社會、經(jīng)濟意義以及處理的費用和效益分析。不僅量化分析每一個風險的概率及其對項目目標造成的后果，而且也分析項目總體風險的程度。通過對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，包括分析風險性質(zhì)、風險發(fā)生的可能程度、風險發(fā)生對預(yù)期利潤的影響程度，使項目可行性研究建立在風險分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風險隱患少、風險程度低的項目管理方案。

（3）針對風險識別和分析的結(jié)果，為提升實現(xiàn)目標的機會，降低風險對目標的威脅，必須制訂項目風險應(yīng)對計劃。風險應(yīng)對計劃必須與風險的嚴重程度、成功實現(xiàn)目標的費用有效性、項目成功的時間性與現(xiàn)實性相適應(yīng)，同時也必須得到所有項目利益相關(guān)方的認可，并應(yīng)由專人負責。項目一旦立項，項目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定周密的產(chǎn)品方案和營銷策略，圍繞項目開發(fā)進度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個項目的實施有條不紊，進而達到預(yù)期目的。

（4）跟蹤已識別的風險，監(jiān)視殘余風險，識別新出現(xiàn)的風險，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估風險減輕的效果是項目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實施，是防范風險和控制風險的可靠保證，同時也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟效益直接聯(lián)系起來，對減小財務(wù)風險的作用極其顯著。一個好的風險控制系統(tǒng)可以在風險發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達到項目風險管理的目的。

在以上四個階段中，項目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項目的風險情況，對“易發(fā)險情”進行認真的分析和預(yù)測，并根據(jù)自身實力估算投資風險的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項目的收益和風險，制定各種風險的防范措施，達到風險小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項目的案例，運用項目風險管理的基本理論來具體分析該項目開發(fā)中存在的風險及產(chǎn)生根源，對重要風險進行估計和評價，同時提出較為詳細的風險管理措施。

2、工程實例：

我公司開發(fā)建設(shè)的湖州項目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計上看，該項目強調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計方案既要能滿足該建筑物的各項使用要求，同時又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個單一的整體，構(gòu)成氣勢非凡的空間效果。

2.1 項目各階段的風險識別

在投資決策階段，從各項政策方面來看，本項目具有得天獨厚的優(yōu)勢；從社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境方面來看，由于國家總體經(jīng)濟形勢的良好，風險因素也較少。但是由于國家相關(guān)部門對國有土地進行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項文件，嚴格的土地政策使該項目在土地獲取方面面臨極大風險。

在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金和融資是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機構(gòu)的貸款，許多開發(fā)商利用貸款進行滾動操作，然后將樓盤以個人按揭貸款進行銷售，最終將房地產(chǎn)風險轉(zhuǎn)嫁到金融機構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價格的內(nèi)在波動性，使得該項目也不可避免地具有籌資方面的風險。

在建設(shè)階段，該項目也將面臨著招標模式風險、承包合同風險、工期拖延風險、項目質(zhì)量風險、開發(fā)成本風險及施工索賠風險等，但只要施工單位與開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)市場具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項目在招標模式、承包方式以及承包合同方面的風險因素也可控制在較小范圍。

在租售階段，該項目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風險因素較少。租售合同風險方面，重要的是銷售價格定位，準確合理的銷售價格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。

2.2 項目的風險分析

2.2.1 項目投資階段風險的敏感性分析

通過對與利潤有關(guān)的建安工程費、土地開發(fā)費、綜合配套費用、住宅售價等敏感因素進行單變量敏感性分析。列出住宅售價因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費、土地開發(fā)費、配套費用相對固定的情況下，住宅售價因素對利潤的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個因素的變化與成本利潤的關(guān)系，是正、負相關(guān)的關(guān)系。

2.2.2 項目土地獲取階段風險分析

項目在土地獲取階段的風險主要是融資風險，而該項目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風險。

2.3 項目的風險控制

（1）項目土地獲取階段籌資風險的控制措施。對籌資風險主要采用風險控制與風險自留，明確不應(yīng)過度負債，項目開發(fā)前期對資金運作應(yīng)有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補充應(yīng)急計劃項目；將短期負債與長期負債區(qū)別對待，盡量減少短期負債，以適應(yīng)該項目開發(fā)生命周期長的特點；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補資金不足，減少負債，并提前盈利等。

（2）對設(shè)計變更風險、設(shè)計方案不合理的風險控制。主要采用風險控制和風險轉(zhuǎn)移，加強施工前施工圖審查及設(shè)計交底，建立健全會審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個單位的行為；嚴格設(shè)計變更審查制度等，以便對項目投資控制。

（3）對工期拖延的風險控制。主要采用風險轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風險轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴格制定相關(guān)工程工期條款，在該項條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔的責任，將該部分風險轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對工期拖延同樣負有責任。

（4）對各種安全事故風險以及其他風險的控制。任何風險防范措施都是有“人”來發(fā)現(xiàn)并實施控制措施的，對該項目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強、熟悉市場的管理隊伍。有了這樣一支隊伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風險因素對房地產(chǎn)項目的影響。另外，進行風險控制管理要注意兩個關(guān)鍵問題：一是風險控制目標的確定與分解，二是責任落實。當然，在有效地管理規(guī)劃與控制風險時，還應(yīng)注意工程項目風險控制的執(zhí)行與反饋。這是對風險控制效率和效果評價與規(guī)避風險能力再提高的過程，檢查風險管理方案的實施情況，對風險情況進行監(jiān)控，用實踐效果評價風險管理決策效果。要確定在條件變化時的風險處理方案，檢查是否有被遺漏的風險，對新發(fā)現(xiàn)的風險因素應(yīng)及時提出對策。

3、結(jié)語

對房地產(chǎn)項目風險的分析研究在國外是可行性研究中一項不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項目管理的風險，必須對房地產(chǎn)項目管理過程中可能出現(xiàn)的種種風險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項目管理者甚至各級政府在房地產(chǎn)項目的運作上還存在一定的盲目性和不科學性，對房地產(chǎn)業(yè)的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產(chǎn)投資風險的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項目風險管理的理論研究和實踐運作，不僅是房地產(chǎn)項目管理者面臨的一個重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門所必須關(guān)注的內(nèi)容。

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