裝修銷售
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裝修銷售范文第1篇
去年前10個月，杭州主城區(qū)二手房總成交套數(shù)已經(jīng)反超新房近100套，“未來幾年，杭州主城區(qū)會加速進入存量房時代。”透明售房研究院院長方張接表示。在這樣的背景下，從市場上低價收入二手房源，裝修后再高價出售這樣一條產(chǎn)業(yè)鏈背后，究竟有些什么？為此，本刊記者進行了一番調(diào)查。
一些投資客專收“老破小”
花幾萬元裝修可賺二十萬
印象中市中心的老房子多數(shù)都比較老舊，即便帶裝修也逃脫不出年代感，正因此，越來越多的人認為市中心老破小升值潛力低，應(yīng)及早售出。但近一兩年來，在各大中介公司網(wǎng)站上有不少掛牌的老破小房源，一改往日殘破風(fēng)貌，有不少裝修風(fēng)格時尚清爽的房源在售。
其實這些裝修時尚的房源，幾個月前也是典型的老破小模樣。
在城西一帶從事二手房買賣多年的楊先生，手頭便有幾組客戶是專門從事類似生意的――購入二手房后，將房子重新裝修一番再高價出售。“像這樣的客戶，我們定義為投資客，有不少是杭州本地人，手頭有多余的資金，就倒騰起買房賣房的生意。”楊先生說，這些投資客戶一般都是個體運作，在樓市低迷時期，選擇一些房東急賣的毛坯或簡裝房源，以低于市場價2000―3000元/m2的價格收入。
“他們每個月都在四處收房，只要經(jīng)紀人告訴他有類似的房源掛牌，戶型通透、樓層不太差的，基本都會收房，且一次性付清房款。”楊先生回憶道，有一個專門做類似生意的客戶，今年三四月份在古蕩小區(qū)收了一套60多平米的兩房戶型，當時買入價18000元/m2，之后花了近6萬元對房子重新裝修（含所有硬裝及軟裝）。恰逢今年市場行情好，9月份房子出售時，古蕩小區(qū)的成交均價在21500元/m2左右，該房源最后以高于市場價1000元/m2的價格出售。“就這樣，一套房子從買入到賣出，半年時間賺了20萬元?！睏钕壬锌溃@都抵得上業(yè)績不錯的經(jīng)紀人一年的工資了。
職業(yè)倒房客也有季節(jié)性。一般每年一二月份市場行情淡的時候，投資客紛紛涌出收購房子，待裝修完看行情不錯，又以高價賣出。由于“今年市場行情好，有不少個體投資客想收房都收不到?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)他所知有做得規(guī)模比較大的投資客，今年靠這樣倒買倒賣二手房，賺了幾百萬元，當然這需要有一定的資金實力，且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配，“一般投資客一年能賣個三四套房子已經(jīng)很不錯了?！币延泄緦Ｗ鲱愃茦I(yè)務(wù)，毛利為每套房子總價的10%。
據(jù)了解，早在兩年前，杭州已經(jīng)有公司專門從事“二手房精裝修出售”業(yè)務(wù)，小宅門便是其中之一。“我們公司只選擇市中心老房子，主要是65平方米以下兩房的剛需戶型，改善房源面積也不會超過150m2?！焙贾菪≌T董事長徐佳麗告訴記者，30m2以下一室一廳及150m2以上的戶型肯定不會考慮，做過二手房的都知道，這樣的房子轉(zhuǎn)手很困難。在徐佳麗看來，不論市場行情好差，最抗跌的還是市中心老房子，因此收房時，往往會選擇二手房成交量排名前十的小區(qū)。僅大關(guān)一個小區(qū)，小宅門前前后后已經(jīng)收購了約100套房源，堪稱該小區(qū)最大的“二手房東”。
徐佳麗先后在欣盛、中海、野風(fēng)等幾家房產(chǎn)公司做過銷售，東方潤園項目她一個人成交額就達到16億元?！罢f實話，那時候做一手房的都不太看得起做二手房的，覺得二手房市場小打小鬧，從業(yè)人員也比較魚龍混雜?！焙髞?，她自己買的一套東方郡的房子，經(jīng)過裝修后出售，賣出了全小區(qū)最高價，她才發(fā)現(xiàn)二手房市場其實商機很大，因此從房地產(chǎn)公司辭職，開始自己創(chuàng)業(yè)， 成立了定位于二手房改造的小宅門公司。
作為公司化運營的小宅門，今年僅收購市中心房子一項便耗資3億元，截至10月底，成交房源總價在2億元左右?！拔覀円缘陀谑袌鰞r10%―15%左右的價格收入房子，所謂市場價，以該小區(qū)近期成交價作為評估值，而且我們只收樓層好的房源，2―5樓的房源都在收購范圍內(nèi)。”徐佳麗說，一般房子總價控制在150萬元左右。
與個體投資客不同，小宅門只負責(zé)房子的硬裝部分（跟一手房的精裝修交付標準類似），裝修成本控制在1500元/m2（含老房子拆舊費），并且提供保修期。小宅門目前形成了一套標準化流程――收房前，風(fēng)控部門會對房子進行風(fēng)險評估；收房后，由合作的設(shè)計團隊做戶型改造設(shè)計，然后由合作的施工團隊裝修。“最近我們邀請了一位日本設(shè)計師合作。我們合作的施工團隊有世貿(mào)君亭酒店的施工隊伍、綠城藍色錢江一期的施工隊伍等。”徐佳麗說，小宅門的裝修風(fēng)格力求大方清爽，買家主要是老師、醫(yī)生、公務(wù)員等人群。
小宅門目前以跑量為主，平均下來，一套房子從買入到賣出大概需要4個月左右，扣除資金成本及裝修等費用，一套房子毛利大概為房子總價的10%左右。
2014年，小宅門成立第一年共成交了70套二手房；2015年為150套；今年截至10月底，小宅門成交房源已有250套左右。記者粗略估算了下，以平均150萬元/套的購入價計算，10%的毛利即是15萬元，那么才10個月時間，小宅門的收益已經(jīng)近3800萬元。
徐佳麗說，前段時間去日本考察，發(fā)現(xiàn)在日本，像小宅門這樣的公司已經(jīng)發(fā)展得非常專業(yè)，非常成熟。她相信，隨著未來中國進入存量房時代，這塊市場潛力巨大?！耙郧拔覀兪者M的房源里剛需小戶型占到90%，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)二手房里的改善需求在擴大，因此今后我們的改善房源會提高到40%的比例。”
但不論是個體投資客還是公司化運營的“倒買倒賣”二手房，都有一個共同點：不會選擇漲價幅度比較大的房源。尤其是今年行情異?；鸨俏饕粠У木派徯麓?、翠苑小區(qū)、古蕩小區(qū)，因為房價漲幅過快，考慮到溢價空間及風(fēng)險系數(shù)，被收的房源量在減少。
二手房精裝出售模式
風(fēng)險與收益并存
“這有點類似于專門炒二手房的‘黃?！??！闭憬性紫治鰩熐G海燕分析：此類模式能否盈利是有前提的，一是二手房市場要一直上漲；二是收進時的價格要低于市場價且總價控制得比較低。
裝修銷售范文第2篇
目的：探討逆行指動脈島狀皮瓣在修復(fù)手指末端皮膚及軟組織缺損的應(yīng)用價值。方法：利用逆行指動脈島狀皮瓣修復(fù)21例（食指6例，中指12例，環(huán)指3例）手指末端皮膚及軟組織缺損，觀察修復(fù)效果。結(jié)果：術(shù)后隨訪3～6個月，21例皮瓣完全成活，外觀、質(zhì)地滿意，感覺恢復(fù)至S3～S3+。供皮區(qū)外觀較好，功能無明顯影響。結(jié)論：帶指掌側(cè)固有神經(jīng)背側(cè)支的逆行指動脈島狀皮瓣是修復(fù)手指末端皮膚及軟組織缺損的好方法，值得推廣應(yīng)用。
【關(guān)鍵詞】 指動脈； 逆行島狀皮瓣 ； 軟組織缺損
［ABSTRACT］ Objective: To discuss the role of reversed digital artery island flap in repairing skin and soft tissue of finger end. Methods: A total of 21 cases were treated with repairment by reversed digital artery island flap， including 6 with index finger defect， 12 with middle finger defect， and 3 with ring finger defect. Results: The 36 monthfollowup showed that all cases had flaps survived completely， with satisfactory appearance and texturewere. The sensation recovered into S3～3+. And donor site had nice appearance and function. Conclusions: The repairment of skin and tissue defects in finger end with reversed digital artery island flap with dorsal branch of proper palmar digital nerves is effective， and is worthy widely application.
［KEY WORDS］ Digital artery; Reversed island flap; Soft tissue defect
手指末端皮膚及軟組織缺損常造成肌腱、指骨的外露，必須用皮瓣進行修復(fù)。目前常選用鄰指皮瓣、皮下筋膜瓣、或遠位帶蒂皮瓣予以修復(fù)。 2003年5月～2009年9月，我們采用帶指掌側(cè)固有神經(jīng)背側(cè)支的逆行指動脈島狀皮瓣修復(fù)手指末端皮膚及軟組織缺損21例，均取得良好效果，現(xiàn)報道如下。
1 資料與方法
1.1 一般資料
本組共21例，男性13例，女性8例，年齡18～38歲，平均28歲。右手14例，左手5例，左、右手均有缺損2例；食指6例，中指12例，環(huán)指3例。末端指腹缺損12例，末端完全缺損9例。缺損面積約1cm×1cm～2cm×2.5cm。
1.2 手術(shù)方法
手術(shù)均在臂叢麻醉下進行。徹底清創(chuàng)后對有指骨骨折和肌腱斷裂者，先予吻合以固定骨折肌腱。根據(jù)遠端缺損面積在手指近節(jié)設(shè)計以指動脈為軸線的皮瓣，范圍在指掌、指背側(cè)中線以內(nèi)，遠端一般不超過近節(jié)指間關(guān)節(jié)線，比缺損面積大20％左右。不驅(qū)血在充氣止血帶下施術(shù)，采用逆行切取，先從遠端切取皮瓣，沿深筋膜下向指根部游離，在指根部掌側(cè)暴露血管神經(jīng)束時，要仔細尋找指固有神經(jīng)背側(cè)支，確認其進入皮瓣后再切取，并注意保護進入皮瓣的神經(jīng)分支，然后逆行掀起皮瓣向遠端游離。皮下隧道要寬松，通過困難時亦可將隧道作鋸齒狀切開，皮瓣轉(zhuǎn)移后再縫合。將皮瓣轉(zhuǎn)移至創(chuàng)面，縫合皮膚。指根部供皮區(qū)用全厚皮片移植，縫合后打包加壓包扎。術(shù)后常規(guī)給予抗炎、抗凝、抗痙攣治療，12d拆線后可進行手指功能鍛煉。
2 結(jié)果
隨訪3～6個月，本組所有皮瓣全部成活。術(shù)后2例出現(xiàn)動脈危象，皮瓣呈灰白色。3例出現(xiàn)靜脈危象，皮瓣呈暗紅色，腫脹，給予拆除部分縫線以減少皮瓣張力和血管蒂壓力，結(jié)果皮瓣全部成活。供皮區(qū)皮片均成活，局部凹陷，隨訪3個月后凹陷處長平，無明顯色素沉著，無壞死或潰瘍。傷指修復(fù)處飽滿圓潤，皮瓣質(zhì)地軟，彈性好，耐磨，色澤與受區(qū)無明顯差別。術(shù)后6個月時8例感覺恢復(fù)至S3，13例感覺恢復(fù)至S3+。
3 討論
在手掌遠側(cè)，指掌側(cè)總神經(jīng)和動脈位于兩相鄰的指屈肌腱之間，神經(jīng)在靠近掌指關(guān)節(jié)處先于動脈分成相鄰手指的指固有神經(jīng)。動脈分開后也同樣至相鄰手指，形成指固有動脈。兩者在指屈肌腱兩側(cè)稍偏掌側(cè)向前走行，神經(jīng)位于動脈的腹內(nèi)側(cè)。指掌側(cè)固有神經(jīng)在指根部恒定地發(fā)出一較大的背側(cè)分支，斜行走向近側(cè)指間關(guān)節(jié)的背面，供應(yīng)同側(cè)中及遠側(cè)指節(jié)背側(cè)皮膚，支配該區(qū)域的皮膚感覺。兩側(cè)指固有動脈有交通支互相吻合，因此，可設(shè)計成手指近端側(cè)方皮瓣，以遠側(cè)指固有動脈為血管蒂，形成逆行島狀皮瓣，修復(fù)遠端軟組織缺損［3］。
手指末端軟組織缺損可采用以下修復(fù)方法：（1）鄰指指背皮瓣或筋膜皮瓣，雖然皮瓣質(zhì)地較好，但由于雙指長期固定在一起，術(shù)后不能早期進行功能鍛煉，需要二次手術(shù)，治療時間較長。（2）采用遠位胸壁皮瓣、腹壁皮瓣前臂或上臂皮瓣，具有上述不足外，還具有受區(qū)形狀臃腫不美觀，皮瓣質(zhì)地差無感覺，固定過程中易撕脫等缺點。（3）吻合血管的趾璞皮瓣，具有手術(shù)難度高，易發(fā)生血管危象，同時造成足部損傷等缺點，因此，不能普遍推廣。特別是針對指腹部位的缺損均應(yīng)最大限度做到生理性修復(fù)［1］。選用帶指掌側(cè)固有神經(jīng)背側(cè)支的逆行指動脈島狀皮瓣是修復(fù)手指末端皮膚及軟組織缺損的較好方法，已常被臨床采用。良好的顯微外科操作是手術(shù)成功的保證：（1）手術(shù)應(yīng)行無創(chuàng)操作，銳性分離血管神經(jīng)束，并防止血管神經(jīng)束與皮瓣分離。（2）分離指掌側(cè)固有神經(jīng)干時，要盡量保留動脈周圍軟組織，以免損傷伴行靜脈。（3）在指根部暴露血管神經(jīng)束時，要仔細尋找指固有神經(jīng)背側(cè)支，確認其進入皮瓣后再切取皮瓣，并注意保護進入皮瓣的神經(jīng)分支。（4）血管蒂要夠長，防止牽拉、卷曲或受壓。（5）皮下隧道應(yīng)有足夠大小，能寬松容納整個移位神經(jīng)血管束，避免神經(jīng)或血管束的扭結(jié)、扭轉(zhuǎn)或牽拉［2］。皮瓣通過有困難時亦可將隧道鋸齒狀切開，皮瓣轉(zhuǎn)移后再縫合。本組有14例行隧道切開后轉(zhuǎn)移。
本皮瓣皮下組織薄，與缺損組織結(jié)構(gòu)相同，皮色相同，供區(qū)隱蔽。修復(fù)指腹缺損具有受區(qū)飽滿耐磨，外形好，符合手指握持的功能需要。由于術(shù)中保留了指掌側(cè)固有神經(jīng)背側(cè)支，使得修復(fù)組織區(qū)域具有感覺功能，可有效避免意外損傷。指固有動脈其血管蒂較長，皮瓣轉(zhuǎn)移后不易發(fā)生血管危象。因此，在臨床上值得推廣應(yīng)用。
參考文獻
1 孫友良，李偉鋒，任躍勝，等. 外傷性拇指指腹缺損修復(fù)方法的療效比較［J］. 實用手外科雜志，2010，24（1）：25.
裝修銷售范文第3篇
當前高端家居建材專賣店的裝修展示往往難以達成形象與功能的統(tǒng)一。其原因一方面在于店面的裝修設(shè)計展示缺乏創(chuàng)新：“店面的形象就是這樣的，那樣的裝修東西怎么賣?！?；另一方面，設(shè)計師只了解裝修的形象效果而不了解產(chǎn)品和行業(yè)特點：“店面的檔次和品位做出來了，東西自然好賣。”。
在所有的裝修展示空間中，博物館是最具有形象展示效果的，展品、文化、藝術(shù)形象能夠得以充分的表達；而大賣場是最具有功能展示效果的，商品、價格、氛圍功能能夠得到充分的釋放。簡單的說，博物館的形象最好，大賣場的銷售力最強。如何達成店面形象與功能的統(tǒng)一？下面我們以高端的地板專賣店為例加以說明。
某高端品牌地級城市旗艦店裝修形象非常好但開業(yè)后銷售情況不佳，單獨從裝修展示方面看存在以下問題。
1、店面存在整體空間美觀但軟裝飾過多的情況。為烘托整體效果，裝修時添加布置了很多的各種類型的軟裝飾，花團錦簇、奪人眼球。有顧客徜徉一圈后詢問店員：“你們是賣什么的？”體驗式銷售的核心是讓銷售產(chǎn)品的形象、特點充分的表達出來，而不是讓其它的輔助裝飾品喧賓奪主。即使是在文化藝術(shù)氛圍很重的博物館里，游客也可以很容易的分辨展品和裝飾物的區(qū)別。
2、店面產(chǎn)品分區(qū)不明顯，銷售目的不明確。該旗艦店有近百種地板產(chǎn)品，很容易給顧客造成眼花繚亂的感覺。如果根據(jù)產(chǎn)品線規(guī)劃，按產(chǎn)品類型可以分為實木多層地板區(qū)、仿古實木多層地板區(qū)、普通實木地板區(qū)、強化地板區(qū)，基本涵蓋了市場上主銷的幾種地板，產(chǎn)品線豐富的優(yōu)點得以體現(xiàn)。如果按功能類型則分為形象產(chǎn)品區(qū)、新品區(qū)、主銷產(chǎn)品區(qū)、保護產(chǎn)品區(qū)，能夠在銷售功能上相互提升、保護促進。合理的店面分區(qū)規(guī)劃可以讓所有帶著購買地板目標和需求的顧客都能達到產(chǎn)品提供方面的滿足，從而提升店面銷售成交率。在大賣場中，我們可以很容易的找到家電區(qū)、食品區(qū)、音像區(qū)等，那是因為這些日常用品我們都很熟悉。因此為達到分區(qū)明顯的目的，要像博物館一樣根據(jù)行走路線、展品文化年代特征等設(shè)置分區(qū)標識。
裝修銷售范文第4篇
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 促銷策略； 納稅籌劃
金融危機過后，房價出現(xiàn)了爆發(fā)性上漲，2010年1月以來，政府就出臺多項政策更加嚴格調(diào)控房地產(chǎn)市場，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格，購房者多持觀望態(tài)度。一方面為了籌集資金；另一方面為了在同行業(yè)內(nèi)擁有競爭力，各大房地產(chǎn)企業(yè)競相推出了各種促銷策略，包括廣告促銷、精裝修房、降價促銷等等。這些促銷策略會帶來多大的稅后收益或損失是企業(yè)必須考慮的問題。稅收成本是影響稅后收益的一個重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地“節(jié)稅”以提高稅后收益。因此如何在這些促銷策略下做好納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
一、廣告促銷的納稅籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)希望通過廣告?zhèn)鬟_所售樓盤的有關(guān)信息，希望客戶前來購買。一個好的廣告不僅能吸引更多的潛在客戶，而且能增加房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值。所以房地產(chǎn)企業(yè)各年度的廣告支出是一項龐大的費用。
廣告費用的納稅籌劃重點在于在遵循企業(yè)所得稅法與企業(yè)會計準則的前提下，盡可能加大據(jù)實扣除費用的額度，對于有扣除限額的費用應(yīng)該用夠標準，直到規(guī)定的上限。稅法規(guī)定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須同時符合三個條件：廣告是通過工商部門批準的專門機構(gòu)制作的；已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；通過一定的媒體傳播。因此，廣告費的納稅籌劃還應(yīng)注意法律對廣告費稅前扣除所要求票據(jù)的具體法律形式。
（一）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費合理分配，減少稅收成本
《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰”。第四十四條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！币驗闃I(yè)務(wù)招待費不能轉(zhuǎn)列，也不能遞延到以后年度，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當控制業(yè)務(wù)招待費的支出。因此，企業(yè)應(yīng)加強業(yè)務(wù)招待費與廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的預(yù)算控制，嚴格控制業(yè)務(wù)招待費，使其控制在稅法規(guī)定的最高限額內(nèi)。對于廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費出現(xiàn)超標而面臨納稅調(diào)增的問題,可以考慮招聘一些員工進行相應(yīng)的人員促銷策略，使廣告促銷的費用在不超過稅法規(guī)定的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費用最高限額內(nèi)據(jù)實扣除，超過稅法規(guī)定限額內(nèi)的廣告費和宣傳費由員工促銷費用進行轉(zhuǎn)化。員工促銷發(fā)生的宣傳費用實際上是員工的工資薪酬成本，可以在稅前進行全額扣除，以最大限額進行所得稅的稅前扣除，減少企業(yè)的稅收成本。需要特別注意的是預(yù)算的準確性和有關(guān)票據(jù)內(nèi)容、形式的合法性，減少納稅籌劃的風(fēng)險。
（二）設(shè)立獨立核算的銷售公司，減少稅收成本
按規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費均是以營業(yè)收入作為扣除計算標準的，如果將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門設(shè)立為一個獨立核算的銷售公司，將企業(yè)房產(chǎn)項目的銷售權(quán)交予銷售公司，再由銷售公司實現(xiàn)對外銷售，這樣將一次營業(yè)收入分解為兩次營業(yè)收入，在整個利益集團的利潤總額并未改變的前提下，費用限額扣除的標準可獲得雙倍提高。同時，土地增值稅通過兩次拆分，可以將每次銷售不動產(chǎn)的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值稅。但是，策略的前提條件是一次銷售的土地增值率達到20%以上（即需要繳納土地增值稅），因為兩次銷售需要按照每次營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅，為了獲得雙倍扣除，卻因此繳納更多的稅款，得不償失。
假設(shè)不考慮其他稅種，在業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費分解收入后能達到最大扣除率的前提下，增加的營業(yè)稅稅額和減少的土地增值稅稅額孰高孰低就是影響企業(yè)決策的因素。轉(zhuǎn)讓給銷售公司的價格如何制定，如何找到營業(yè)稅稅額和土地增值稅的平衡點，可以參照以下公式：
又因為30%是土地增值稅繳納稅款的最低稅率，為了簡化運算，本文使用30%稅率進行計算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR時企業(yè)有成立銷售公司的可行性；可得出：X
綜上，得出當0.62
二、精裝修房的納稅籌劃策略：分立定價，減輕企業(yè)稅收負擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。精裝修房的納稅籌劃關(guān)鍵在于在遵循稅法與企業(yè)會計準則的前提下，“房”和“精裝修”是該合并還是該分開來納稅，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)。
房地產(chǎn)按總的價格作為房產(chǎn)銷售收入，并繳納土地增值稅和營業(yè)稅。雖然裝修部分的成本可以作為扣除項目，裝修價格最終在土地增值稅清算時沒有增值額，但根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預(yù)征制度，因此，這部分裝修收入在預(yù)征時要按一定的預(yù)征比例預(yù)繳土地增值稅。若房地產(chǎn)企業(yè)僅按毛坯房的價格作為房產(chǎn)銷售收入，并繳納土地增值稅和營業(yè)稅，而對于裝修的價格無需繳納土地增值稅。同時根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額?！比绻康禺a(chǎn)企業(yè)將裝修工程原價轉(zhuǎn)包給外部的裝修公司，房地產(chǎn)企業(yè)裝修工程的營業(yè)額為零，則也無需繳納裝修部分的營業(yè)稅。從中看出分立定價可以使企業(yè)有效規(guī)避裝修部分的預(yù)繳土地增值稅和營業(yè)稅，減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。具體可以這樣操作：首先，當房產(chǎn)項目初步完工但沒有開始裝修前，和購房者簽訂房屋銷售合同；其次，和購房者簽訂裝修工程總承包合同；最后，與外部的裝修公司簽訂裝修工程轉(zhuǎn)包合同。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房，總銷售面積為 100 000平方米，土地增值稅的扣除項目金額為35 000萬元。方案一：以5 500元/平方米銷售，其中含精裝修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米銷售，另外，與購房者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格將裝修工程轉(zhuǎn)包給裝修公司。
方案一：應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅費3 025萬元（55 000 ×5.5%）；假設(shè)預(yù)交比例為1%，預(yù)繳土地增值稅為550萬元（55 000×1%）；此方案納稅合計為3 575萬元（3 025+550）。
方案二：應(yīng)繳納營業(yè)稅2 500萬元（50 000×5.5%）；預(yù)繳土地增值稅為500萬元（50 000×1%）；因轉(zhuǎn)包給裝修公司，不需要繳納裝修收入的營業(yè)稅；裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，因此，無需預(yù)繳土地增值稅；此方案納稅合計為3 000萬元（2 500+500）。
方案二比方案一減少納稅575萬元（3 575－3 000），減輕了企業(yè)的稅收負擔(dān)。
三、降價促銷的納稅籌劃策略：降低土地增值率，提高稅后利潤
降價促銷是最直接也是最主要的一種促銷方式。房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷房產(chǎn)，銷售額會隨之下降，流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅和土地增值稅）會相應(yīng)地減少，隨著銷售收入的減少，企業(yè)所得稅也會相應(yīng)地減少。也就是說降價促銷一方面會產(chǎn)生減少企業(yè)營業(yè)利潤的負面效應(yīng)；另一方面又會產(chǎn)生促銷和節(jié)稅的正面效應(yīng)。所以，降價促銷可能減少開發(fā)商的利潤，但由于降價促銷可以薄利多銷和節(jié)稅，由降價而減少的利潤用增加的銷售量和節(jié)稅額來彌補，相反可能會增加企業(yè)的稅后利潤。
降價促銷的納稅籌劃，關(guān)鍵就在于在遵循稅法與企業(yè)會計準則的前提下，控制房產(chǎn)的營業(yè)額和土地增值率，以獲得降低營業(yè)稅稅額和免征土地增值稅或適用土地增值稅低稅率待遇的可能，同時將降價后減少的稅收支出與減少的稅后利潤進行對比，權(quán)衡得失，使企業(yè)獲得最大的收益。
房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按營業(yè)額繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅和按土地增值額的一定比例繳納土地增值稅。降價銷售降低了營業(yè)額，直接減少了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而且由于降價，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值稅或適用較低的稅率。
土地增值稅采用四級超額累進稅率，土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)計算。稅法同時規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)土地增值稅的征收政策，適當減少房產(chǎn)銷售價格，利用“臨界點”進行納稅籌劃，不僅可以吸引更多的購房者，使購房者實實在在地得到實惠，而且可以擴大銷售量，在一定程度上增加企業(yè)的稅后收益。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)建造一批普通標準住宅以2 460萬元出售，可扣除項目金額為1 920萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為123萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值率為：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅：（2 460-1 920-123）×30%=125.1萬元。企業(yè)稅后利潤為：2 460-1 920-123-125.1
=291.9萬元。
現(xiàn)由于舉辦降價促銷活動，將該批住宅的出售價格降低為2 410萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金也相應(yīng)地降低為120.5萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為：2 410－1 920－120.5=369.5萬元，比降低價格前增加了77.6萬元（369.5－291.9）凈收益。可見，降價的損失被因降價而導(dǎo)致增值率下降進而獲得稅收減免所補償。
【參考文獻】
［1］ 翟繼光,張曉東.新稅法下企業(yè)納稅籌劃[M].電子工業(yè)出版社，2008.
裝修銷售范文第5篇
生意概述：中低端，重保，
三“家”客戶不可少
賣什么：200―300元價位最受歡迎
從目前的情況來看，產(chǎn)品共分為三個價格區(qū)間。其中200―300元價位之間的產(chǎn)品最受消費者歡迎，占全部銷售利潤的約65%。此外，低端市場也不容忽視，50―100元之間的產(chǎn)品占銷售利潤額的約25%。而500元以上的產(chǎn)品僅占銷售利潤總額的不足10%，但小劉強調(diào)，這類產(chǎn)品“必須要有”，因為可以起到提升產(chǎn)品形象的作用。產(chǎn)品風(fēng)格也是消費者關(guān)注的內(nèi)容之一。從目前的銷售情況來看，從高到低依次是歐式（占比27%）、韓式（24%）、日式（22%）、田園式（10%）、現(xiàn)代式（9%）、新古典式（8%）等風(fēng)格。
她介紹說，目前市面上的墻紙品種有上千種，光國內(nèi)知名品牌就有數(shù)十個，但大品牌一般都是做直營店，店面面積普遍在1500平方米以上，單品每平方米售價超過500元，主攻高端市場。而作為小店面，面積一般不超過200平方米，并且不追求“賣牌子”，而是“賣價格”。
除了銷售外，小劉還自建了一個裝修隊“賣”服務(wù)，后邊詳述。
怎么賣：牢牢抓住“?！?/p>
“先別想著怎么賣，首先解決怎么進?！边M，就是進貨渠道。小劉介紹，國內(nèi)主攻中端市場的墻紙生產(chǎn)企業(yè)有數(shù)百家，進貨渠道比較豐富。問題在于這塊市場魚龍混雜。有一段時間，“山寨”墻紙因為多屬于“三無”產(chǎn)品，利潤較高，被很多經(jīng)銷商和終端銷售商所熱捧。但很快就遭到了相關(guān)部門的查處。小劉說，甄別這類產(chǎn)品時有個要點：“只要是全洋文的，最好離遠點?！?/p>
此外，除了“賣價格”、“賣服務(wù)”，更要“賣?！?。相對于“事故多發(fā)”的涂料市場，保是墻紙的最大特色。因此在選擇產(chǎn)品時，一定要嚴格核查質(zhì)量?！皦埿袠I(yè)的最大問題在于市場不缺貨。只要賣出的墻紙出現(xiàn)一次保事故，這個牌子完了，店也別開了”。
賣給誰：“新”家、“大”家、“名”家
第一，新婚家庭需求最多。
小劉說，其實早在2010年，新婚人群就開始將消費重心從涂料轉(zhuǎn)向墻紙，這也是促使其轉(zhuǎn)型的一個原因。小劉做過一個小調(diào)查，發(fā)現(xiàn)選擇墻紙的新婚人群具有三個特點：一是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，“我店里最貴的墻紙往往是被這部分人消費”；二是受過高等教育，對保理念、個性化生活等有較高要求；三是該人群內(nèi)部相互之間有“攀比”和“跟風(fēng)”的消費習(xí)慣。甲選擇新古典清新風(fēng)格的墻紙，乙則會選擇現(xiàn)代田園風(fēng)格，但“選來選去，都是選擇墻紙”。受口碑影響，進一步拉高墻紙消費。目前，該人群占全部消費總量的45%左右。
第二，大家庭口碑效果最佳。
“新婚人群的口碑效應(yīng)好，大家庭的更好。”所謂大家庭，就是那些子孫滿堂的家族，只要抓住“源頭”――大家長，由此帶來的就是持續(xù)不斷的消費。因此，小劉經(jīng)常會到一些高檔老年公寓以及高檔社區(qū)的老年活動中心進行推銷。主要推銷品種多是以天然材料為主的草編、織物、布藝墻紙，深受“大家長”歡迎和“免費推廣”。“他們除了自己裝修，還‘命令’孩子們也用這種材料裝修，說這個東西好。”目前，該人群占消費總量的約30%。
第三，名家影響力最大。
小劉所說的“名家”，既包括本地各界名人（特別是文化名人），也包括他們所代表的家庭。“我原以為名人不會到我們這種小店來消費，沒想到他們對逛小店情有獨鐘?！?011年的某一天，一位本地的書法家從小劉的店里花了2萬元買走一款墻紙，使用之后感覺很舒適，專門寫了一幅作品作為回饋。受此影響，更多名人開始關(guān)注墻紙消費，有人還以小劉和她的小店為內(nèi)容，創(chuàng)作了一首詩發(fā)表在當?shù)氐膱蠹埳?。詩發(fā)表后，小劉的店面收入凈增了四成，其中近一半的銷售額來自“名人”的貢獻。目前，這類人群占消費總量的約20%。
投資及效益：進貨門道多，裝修潛力大。
初始投資金額20萬元，后又追加7萬元。主要支出分四部分：進貨（15萬元）；場地費（8萬元）；流動資金（2萬元）；人工費。
產(chǎn)品來源：一買，二代，三“借”。
第一，中端產(chǎn)品（200―300元）都需要購進，毛利潤率約35%，凈利潤率為20%―25%。第二，低端產(chǎn)品（50―100元）因為廠家眾多，競爭激烈，很多廠家愿意采取代賣的形式，可以節(jié)約部分資金，凈利潤率卻不低，約20%左右。第三，高端產(chǎn)品（500元以上）的部分，小劉跟一些品牌商合作，從他們那里“借”來部分產(chǎn)品，以幫對方推銷為名，既不需要資金投入，還可以提升店面形象，更可以增加利潤，一舉多得?！爱斎?，人情的投資還是有的，你必須得跟商搞好關(guān)系”。
主要收入來源：店面+服務(wù)。
店面銷售收入是小劉的主要收入來源，但并非全部。2011年7月，發(fā)現(xiàn)墻紙裝修市場的潛力后，小劉與人合作，建立了一支墻紙裝修隊。首先是完成自己銷售的墻紙裝修施工，同時也獨立承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。目前，這一項占據(jù)全部收入的約三成，近10萬元。小劉預(yù)計，未來幾年這一部分仍有很大潛力。
生意經(jīng)：
“像賣服裝那樣賣墻紙”
小劉笑稱，自己是“借鑒了賣服裝的經(jīng)驗來賣墻紙”。具體表現(xiàn)為：
第一，“衣櫥”的重要性。
小劉的店面僅有70多平方米，但大部分被裝修成很多家庭的“片段”：墻壁、轉(zhuǎn)角、門頭，甚至平時不大容易暴露的角落，比如電腦桌后面的墻壁。這些“片段”都經(jīng)過精心裝修，主角自然是墻紙。“以前在大的家居賣場，墻紙都是在邊邊角角的地方，現(xiàn)在基本都出現(xiàn)在‘黃金地段’。而業(yè)內(nèi)的共識是，必須要給墻紙一個展示的舞臺。這些‘片段’就是墻紙的‘衣櫥’。而且，我是同類店面中第一個搞這個的。”
“衣櫥”為小劉帶來了顯著地效益。在她開店之前，本地也有一些墻紙店，但都是傳統(tǒng)的“一捆一摞”，顧客要看產(chǎn)品還得經(jīng)歷取下、打開、收起、放回等繁瑣“流程”，耽誤時間不說，顧客也會因為比較麻煩而不再回頭。而小劉的“衣櫥”讓顧客做到一目了然的同時，銷售時也可以根據(jù)實例來進行解說，必要時才會取出同類產(chǎn)品進行比對，讓顧客有更多直觀的感受。靠這一點，小劉店面顧客的回頭率和實際成交量就比其他店面“高出兩三倍”。
第二，“除非你想把顧客嚇走，否則別站在門口”。
傳統(tǒng)的家居、建材產(chǎn)品銷售，銷售人員都是站在門口，大老遠就招呼顧客。小劉卻認為，有墻紙消費需求的顧客跟消費高端服裝的顧客一樣，都屬于“素質(zhì)較高”，不喜歡銷售人員過分熱情，只有在需要的時候才會請其做講解。所以，小劉制定了“一遠、二近、三緊”的銷售原則。“一遠”，即遠遠看到顧客過來，不要站在門口攬客；“二近”，看到顧客進門，站在店門內(nèi)兩三步距離的地方微笑問你好，不給客人壓力；“三緊”，客人進店，要注意跟隨，更要注意其關(guān)注的產(chǎn)品，但有一點，客人不問，不要主動滔滔不絕；客人提問，馬上緊跟話題，抓住重點進行介紹。那位給小劉寫詩的名人曾說，這種銷售方式只有在西方一些百年商店中才能見到，所以感到“很驚訝和久違的滿意”。
第三，鼓勵顧客“DIY”，但不能就此“不管”。
