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項(xiàng)目前期策劃范文第1篇

關(guān)鍵詞 企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 前期策劃 建設(shè)模式 項(xiàng)目功能 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 引言

近年大中型企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，造成企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施使用緊張，需要進(jìn)行廠房、辦公樓、配套設(shè)施等的新建、擴(kuò)建、改建、遷建。鑒于現(xiàn)有的投資體制改革以及尚未完全完善的投資決策體系，企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資時(shí)面臨相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避有賴于準(zhǔn)確細(xì)致的前期策劃、科學(xué)理性的決策判斷。

2 建設(shè)項(xiàng)目策劃的相關(guān)理論

2.1策劃的基本方法

策劃的基本方法有以下幾種：1）系統(tǒng)分析法；2）綜合分析法；3）邏輯分析法4）列表策劃法（項(xiàng)目）。

2.2 建設(shè)項(xiàng)目前期策劃的原則

建設(shè)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)遵循以下原則：1）可行性原則；2）創(chuàng)新性原則；3）無(wú)定勢(shì)原則；4）價(jià)值性原則；5）信息性原則

2.3建設(shè)項(xiàng)目前期策劃的過程及主要內(nèi)容

建設(shè)項(xiàng)目前期策劃的過程及主要內(nèi)容見圖2-2。

圖2-2項(xiàng)目前期策劃過程

3 企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目前期策劃實(shí)例

3.1建設(shè)項(xiàng)目背景

廣州某公司2005年啟動(dòng)琶洲通信樞紐樓項(xiàng)目以解決廣州分公司總部辦公樓及樞紐機(jī)樓問題。該項(xiàng)目是企業(yè)近年重點(diǎn)投資項(xiàng)目，并納入廣州市基本建設(shè)項(xiàng)目和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，項(xiàng)目總投資預(yù)算約在6.8億元，計(jì)劃在2009年底竣工投產(chǎn)。但項(xiàng)目辦理琶洲地塊建設(shè)用地批準(zhǔn)書與取得合同約定合法權(quán)益中遇到了極大的困難，雖經(jīng)相關(guān)主管部門積極協(xié)調(diào)，但最終沒有得到理順解決，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程全面受阻，最終公司被迫放棄該項(xiàng)目并另行尋找解決總部辦公樓的解決方法。

3.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的策劃與確定

廣州公司本部目前共有員工1083人。預(yù)計(jì)2017年人數(shù)將增至1345人。此外外協(xié)常駐廣州公司辦公場(chǎng)地的人員約為280人，預(yù)計(jì)2017年合作方派駐人數(shù)將分別增加至460人。根據(jù)集團(tuán)文件中各級(jí)綜合辦公樓人均面積指標(biāo)：編制定員每人平均建筑面積26~30 m2，使用面積為16~19 m2。根據(jù)預(yù)測(cè)2017年常駐人員總數(shù)約1805人，估計(jì)需要新建的辦公樓總面積約34000～42000 m2。

3.3項(xiàng)目建設(shè)模式的策劃與比選

3.3.1項(xiàng)目建設(shè)模式

目前，廣州分公司總部辦公樓的建設(shè)模式大致有三種方式可選擇：

（1）重新征地自建總部辦公場(chǎng)地；

（2）購(gòu)買現(xiàn)房改造裝修為總部辦公場(chǎng)地；

（3）繼續(xù)租賃現(xiàn)有的辦公場(chǎng)地及改租其他辦公場(chǎng)地。

3.3.2項(xiàng)目建設(shè)模式比選

辦公樓建設(shè)三種模式：自建模式；購(gòu)買模式；租賃模式。對(duì)于這幾個(gè)模式，主要優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)如表4-1。

表4-1建設(shè)模式優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比

根據(jù)廣州分公司現(xiàn)狀，并分析各方面因素，三種模式優(yōu)劣排序?yàn)椋孩儋?gòu)建模式、②自建模式、③租賃模式。比選分析后建議采用購(gòu)置已建成的（或在建并接近竣工的）寫字樓，改造裝修后作為總部大樓是相對(duì)合適的選擇。

3.4項(xiàng)目建設(shè)方案比選

項(xiàng)目在廣州范圍調(diào)研了幾十棟在建或已建的辦公大樓，共收集調(diào)查了在建、已建、二手、爛尾等各種辦公寫字樓約30余棟，經(jīng)遴選，其中天譽(yù)大廈、天倫置業(yè)大廈、保利國(guó)際大廈、金海大廈等4個(gè)物業(yè)進(jìn)行深度調(diào)查和價(jià)格談判。確認(rèn)上述項(xiàng)目法律手續(xù)基本齊備，無(wú)重大法律瑕疵。擬購(gòu)置樓宇方案的基本情況和地理區(qū)位見表4-2、圖4-3。

表4-2擬購(gòu)置樓宇方案

圖4-3擬購(gòu)置樓宇方案的地理區(qū)位圖

方案一：天譽(yù)大廈（三期北塔）

位于廣州市天河區(qū)林和中路。占地面積約1萬(wàn)m2，總建筑面積約14萬(wàn)m2，項(xiàng)目高度約170 m，綠地率約32%。整個(gè)建筑包括6層地下室、6層裙樓及南北兩幢塔樓，其中南塔為五星級(jí)酒店，層高為40層、建筑面積約為5萬(wàn)m2；北塔為甲級(jí)寫字樓，層高為36層、建筑面積約為4萬(wàn)m2；6層裙樓建筑面積為2萬(wàn)m2；6層地下室建筑面積為2.4萬(wàn)m2，配備有近400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)停車位。按綜合裝修造價(jià)2500元/ m2計(jì)算，總投資約8.2億。

方案二：天倫大廈

天倫大廈位于廣州市環(huán)市東路。項(xiàng)目地上共25層，層高3.9m。開發(fā)商為天倫集團(tuán)。該項(xiàng)目為獨(dú)立建筑，總建筑面積約41000 m2，地下車位少，僅有100個(gè)。項(xiàng)目購(gòu)置費(fèi)約5.3億元。該項(xiàng)目由于天倫集團(tuán)收購(gòu)后重新推出的，產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)較大。

方案三（保利大廈北塔）

位于廣州市海珠區(qū)會(huì)展中心東面，項(xiàng)目總建筑面積195000 m2，其中符合廣州分公司分公司作為總部辦公樓購(gòu)買保利大廈（北塔）寫字樓建筑面積約共55000 m2，地下2層停車場(chǎng)共800個(gè)車位，建筑高度165m，地上樓層共33層（寫字樓），標(biāo)準(zhǔn)層層高4.1m，建筑高度約165m。按項(xiàng)目方現(xiàn)報(bào)價(jià)15000元/ m2計(jì)算，總投資估計(jì)8.25億元。

方案四：金海大廈

位于廣州市天河北路金海花園內(nèi)，占地面積4411 m2，總建筑面積35778.62 m2，總樓層數(shù)30層（其中地下2層；地上28層）。五層裙樓，原設(shè)計(jì)為商業(yè)用途，層高4.2m，其余標(biāo)準(zhǔn)層為寫字樓，層高3.4m，樓面為預(yù)應(yīng)力扁梁結(jié)構(gòu)。

大廈地下兩層，為機(jī)電設(shè)備房及機(jī)械停車場(chǎng)，停車位約200個(gè)左右。裙樓為商業(yè)用途，其中預(yù)留一層為餐廳，3層有700 m2挑高8.4m中空多功能廳，可改造為網(wǎng)管中心。本項(xiàng)目樓宇購(gòu)置費(fèi)3.6484億元。

表4-3擬購(gòu)建總部大樓物業(yè)比較

鑒于4個(gè)方案各有優(yōu)缺點(diǎn)，采用專家評(píng)分法確定合適的購(gòu)建樓宇。參與評(píng)分的對(duì)象：項(xiàng)目決策層1人A、項(xiàng)目中層使用者1人B、基層使用者1人C、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)方面專家1人D、法律顧問1人E、建設(shè)設(shè)計(jì)咨詢顧問1人F、工程技術(shù)方面顧問1人G，共7人。分別對(duì)4個(gè)方案的地理位置、規(guī)模、售價(jià)及改造費(fèi)用、建設(shè)周期、產(chǎn)權(quán)及合同風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)方面按5分制打分，表4-4、表4-5、表4-6、表4-7是按5個(gè)方面各評(píng)委的打分表。

表4-4天譽(yù)大廈方案評(píng)分表

表4-5天倫大廈方案評(píng)分表

表4-6保利大廈北塔方案評(píng)分表

表4-7金海大廈方案評(píng)分表

將4個(gè)方案評(píng)分表中的打分扣除一個(gè)最高分、一個(gè)最低分，剩余5個(gè)取平均值作為方案得分，詳見表4-8。

表4-8各方案綜合得分

項(xiàng)目方案 天譽(yù)大廈 天倫大廈 保利大廈 金海大廈

得分 2.52 2.90 2.49 3.50

4個(gè)購(gòu)置方案的得分排序?yàn)椋航鸷４髲B、天倫大廈、天譽(yù)大廈、保利大廈。由此將金海大廈作為廣州公司擬購(gòu)建的總部大樓比較合適。

4 結(jié)論與展望

通過本方案的實(shí)施效果來看 ，運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目前期策劃的理論和方法，可策劃切實(shí)可行的操作方案，讓決策層的決策有科學(xué)的決策依據(jù)，使項(xiàng)目實(shí)施人員在項(xiàng)目進(jìn)程中有章可循，為企業(yè)內(nèi)監(jiān)督管理部門對(duì)項(xiàng)目實(shí)施執(zhí)行情況的監(jiān)督控制提供原則和依據(jù)，為企業(yè)以后的建設(shè)項(xiàng)目前期策劃提供參考。

參考文獻(xiàn)

國(guó)務(wù)院. 國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定. 國(guó)發(fā)[2004]20號(hào)

[美]赫伯特·西蒙. 管理決策新科學(xué).李柱流譯. 北京: 中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社, 1982

項(xiàng)目前期策劃范文第2篇

在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。

（一）委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二） 受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

（1）市場(chǎng)調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

D項(xiàng)目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

（2）項(xiàng)目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研

B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷

C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析

E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

A項(xiàng)目背景分析

B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志

C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計(jì)概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。

咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。

受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。

對(duì)于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2） 兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。

（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。

對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無(wú)詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國(guó)管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式

項(xiàng)目前期策劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；管理；前期策劃

1.前言

每個(gè)工程項(xiàng)目都具有它的單件性特性。因此,作為施工單位,如何把握好一個(gè)項(xiàng)目的施工前期策劃工作,是該項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵。項(xiàng)目施工的前期策劃,從一定意義上來看,每個(gè)人都會(huì)做,也都在做,并不神秘。比如說我們上街去買東西就要有一個(gè)計(jì)劃去的方法：是走路還是騎車，到哪個(gè)商店，這時(shí)我們頭腦里面就有了一個(gè)計(jì)劃,就是把時(shí)間、錢、東西好壞、是否有貨等全部因素都考慮進(jìn)去,這就是一個(gè)項(xiàng)目策劃。所以每個(gè)人或多或少都有著基本的項(xiàng)目策劃才能。但是,不同的項(xiàng)目策劃,在項(xiàng)目實(shí)施中產(chǎn)生的效果是不同的。一個(gè)項(xiàng)目也許最終要達(dá)到的質(zhì)量要求是相同的,但在項(xiàng)目實(shí)施的過程中,資金計(jì)劃、工期要求、進(jìn)度安排并不相同,一個(gè)好的項(xiàng)目策劃則完全可以避免這類損失的發(fā)生。要取得工程項(xiàng)目的成功，必須在項(xiàng)目前期進(jìn)行科學(xué)的策劃。

2.項(xiàng)目前期策劃的重要作用

一個(gè)好的施工前期策劃會(huì)給項(xiàng)目部的施工管理打開一個(gè)良好的局面。然而,施工現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，不可預(yù)見因素很多，項(xiàng)目決策人和項(xiàng)目班子只能是以不變（目標(biāo)）應(yīng)萬(wàn)變。在施工過程中遇到困難時(shí),我們更應(yīng)該學(xué)會(huì)適時(shí)調(diào)整計(jì)劃。唯有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)動(dòng)態(tài)管理,目標(biāo)才會(huì)如期實(shí)現(xiàn)。很顯然，策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃，能有效地指導(dǎo)未來工作的開展，并取得良好的成效。精心策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

3.目前我國(guó)工程建設(shè)項(xiàng)目前期策劃存在的問題

3.1對(duì)項(xiàng)目環(huán)境缺乏足夠的調(diào)查分析,造成決策失誤。以房產(chǎn)項(xiàng)目為例,在項(xiàng)目建設(shè)前期,就應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、用戶需求、建設(shè)選址、周圍環(huán)境等方面進(jìn)行全面、深入地調(diào)查研究。如果缺乏對(duì)這些方面的調(diào)查研究,盲目上項(xiàng)目,則可能導(dǎo)致該建設(shè)項(xiàng)目的失敗。

一房地產(chǎn)開發(fā)商在某大城市近郊選擇一大片土地建設(shè)高檔住宅區(qū)。由于住宅區(qū)設(shè)施配備齊全,戶型合理,而且有大巴士接送小區(qū)內(nèi)的居民上下班,因此第一期剛推出就銷售一空,第二期預(yù)售情況也很好。但是不久,購(gòu)房的人紛紛要求退房、還款。原因何在?原來該住宅區(qū)正好建在國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近,每天噪音很大,而且該機(jī)場(chǎng)還準(zhǔn)備擴(kuò)建第二條跑道,噪音問題將更加嚴(yán)重,這對(duì)已經(jīng)十分不景氣的銷售工作無(wú)疑是雪上加霜。開發(fā)商正是由于對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境缺乏足夠的調(diào)查和分析從而造成今天的被動(dòng)局面。

3.2項(xiàng)目定義不明確,造成項(xiàng)目實(shí)施中的反復(fù)。所謂項(xiàng)目定義是指在項(xiàng)目前期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總體構(gòu)思,并椐此進(jìn)行項(xiàng)目描述,對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證,為項(xiàng)目實(shí)施,尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。很多項(xiàng)目,由于業(yè)主的建設(shè)意圖不明確,規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書含糊不清,而在設(shè)計(jì)或施工已進(jìn)行到一定階段時(shí),業(yè)主突然改變意圖,造成設(shè)計(jì)或施工的多次返工,影響了工程進(jìn)度,也使投資增加。

3.3缺乏對(duì)設(shè)計(jì)和施工的有效管理。中國(guó)的建設(shè)監(jiān)理制度雖已推行十年,建設(shè)監(jiān)理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我們的監(jiān)理工作很大程度上還是停留在低層次、小范圍內(nèi),設(shè)計(jì)監(jiān)理方面的工作還沒有得到很好的重視,施工監(jiān)理更多地局限在質(zhì)量控制上。如何對(duì)設(shè)計(jì)和施工進(jìn)行有效管理,不僅是項(xiàng)目實(shí)施階段的事,而且在項(xiàng)目建設(shè)前期就應(yīng)該進(jìn)行詳盡的規(guī)劃,以免在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)打無(wú)準(zhǔn)備和無(wú)把握之仗。

3.4工程建成后的經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理不善。經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理是建設(shè)項(xiàng)目很重要的方面,過去不太重視,從而造成了很多問題。如前所述,由于盲目上項(xiàng)目,而不對(duì)原材料來源、產(chǎn)品銷路、采用何種經(jīng)營(yíng)方式等進(jìn)行詳細(xì)的論證,結(jié)果只能是建成的項(xiàng)目不能按原計(jì)劃投產(chǎn),投資得不到回報(bào),給國(guó)家?guī)砭薮髶p失。物業(yè)管理方面的問題也是層出不窮,居民的投訴也特別多。

產(chǎn)生上面這些問題,原因是多方面的,但歸根結(jié)底,是由于傳統(tǒng)習(xí)慣,只注重施工階段,而忽視項(xiàng)目的前期、后期管理而造成的。

4.項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的問題

4.1 在整個(gè)過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查，并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。

4.2 在整個(gè)過程中有一個(gè)多重反饋的過程，要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

4.3 在項(xiàng)目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個(gè)過程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn)，對(duì)分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。

4.4 重視項(xiàng)目前期策劃工作的安排.一般在項(xiàng)目的前期策劃階段,上層管理者的任務(wù)是提出解決問題的期望,或?qū)⒖偟膽?zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃分解,而不必過多地考慮目標(biāo)的細(xì)節(jié)以及如何去完成目標(biāo),更不能立即提出解決問題的方案. 應(yīng)爭(zhēng)取高層的支持.協(xié)調(diào)好戰(zhàn)略層和項(xiàng)目層的關(guān)系.一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)行,達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)需要許多條件,這些條件構(gòu)成項(xiàng)目的要素.在項(xiàng)目的前期策劃中應(yīng)注意上層系統(tǒng)的問題、目標(biāo)和項(xiàng)目的聯(lián)系與區(qū)別。

3.5 項(xiàng)目進(jìn)度管理重點(diǎn)應(yīng)以 PDCA 循環(huán)為手段配備和調(diào)整資源?！癙”計(jì)劃階段：在此階段要計(jì)算施工項(xiàng)目各工序的實(shí)物量及工日數(shù)，明示時(shí)間（工期）與空間（工作面）的關(guān)系，列出需投入主要施工材料和設(shè)備的種類和時(shí)間，以次為依據(jù)編制施工進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)明確到工序及工序的資源投入及相關(guān)的責(zé)任單位，并應(yīng)明確資源流向。“D”實(shí)施階段：按進(jìn)度計(jì)劃要求落實(shí)，安排。（這階段是成敗重點(diǎn)）“C”檢查階段：按進(jìn)度計(jì)劃的要求進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)執(zhí)行過程中的問題?！癆”總結(jié)階段：根據(jù)指定的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃總結(jié)會(huì)議制度，定期（不得超過一周）組織計(jì)劃?rùn)z查專題會(huì)，總結(jié)成敗的原因。若進(jìn)度滯后，要分析出進(jìn)度滯后的根本原因，制定出解決問題的針對(duì)性政策。

參考文獻(xiàn)：

項(xiàng)目前期策劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目管理 前期策劃

工程項(xiàng)目的前期策劃是個(gè)十分繁瑣而又必不可少的環(huán)節(jié)。對(duì)于這個(gè)過程，一定不能片面的認(rèn)為就是所謂的可行性研究。應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真對(duì)工程進(jìn)行各方面分析。在做出可行性研究的同時(shí)，加大對(duì)各反面的了解，從而使前期策劃更加符合實(shí)際。另外我們不得不考慮其成本，成本的高低決定工程公司的效益?？尚行匝芯康馁M(fèi)用不是一般的昂貴，所以在工程項(xiàng)目的前期策劃中，盡可能的不要隨意去做可行性研究。而是應(yīng)該在對(duì)策劃案有過詳細(xì)分析細(xì)致了解并且認(rèn)真評(píng)價(jià)后，再去做研究。所以，不管我們做什么樣的工程策劃，都要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待。在認(rèn)真確定各方面策劃結(jié)果的同時(shí)，協(xié)調(diào)好各方面的意見。從而保證項(xiàng)目的前期工作順利進(jìn)行。項(xiàng)目的前期工作，是工程能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素。更是對(duì)整個(gè)工程起著根基的作用，對(duì)待工程項(xiàng)目的前期策劃一定要從實(shí)際出發(fā)，從細(xì)節(jié)著手才能獲得想要的結(jié)果。

1.項(xiàng)目構(gòu)思

不管什么項(xiàng)目都是源自于人的思想，只有有了這種思想才能產(chǎn)生接下來對(duì)項(xiàng)目的構(gòu)思。當(dāng)然，每個(gè)項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)中都將會(huì)在一定范圍內(nèi)改變社會(huì)。因此每個(gè)工程項(xiàng)目的前期策劃不僅僅是將天方夜譚變成現(xiàn)實(shí)方案。更多的是以點(diǎn)帶面，將構(gòu)思者的思想反映到現(xiàn)實(shí)中來。這當(dāng)然不能說是構(gòu)思者的每個(gè)不成熟的構(gòu)思都能反應(yīng)到現(xiàn)實(shí)中。我們只能說在結(jié)合現(xiàn)存環(huán)境的同時(shí)，在自身能力所能觸及的的范圍內(nèi)，去完成構(gòu)思著的設(shè)想。而對(duì)于這種構(gòu)思的策劃，需要遵循以下原則：（1）盡可能的以己之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，盡可能的運(yùn)用自己的優(yōu)點(diǎn)，做到優(yōu)缺互補(bǔ)完成工程。（2）不管什么時(shí)候都要以可持續(xù)發(fā)展為前提，堅(jiān)決不能做污染的工程，為后代留下一片青山綠水。先污染后治理這種早已成為失敗的歷史，一定不能再次重演。（3）對(duì)于資源要盡可能的提高利用率，節(jié)約資源成本。（4）一切都要從實(shí)際出發(fā)，從所要建設(shè)的工程的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，堅(jiān)持以人為本的根本思想。

2.情況分析

如果說人的思想是產(chǎn)生項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，那么對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境的探究就是使之成為現(xiàn)實(shí)的前期保證。情況分析不僅僅能為項(xiàng)目建立邊界，在無(wú)差異的自然環(huán)境中將項(xiàng)目獨(dú)立出來。更能凸顯出其各個(gè)層面所反映的問題，這些問題所反映出的就是項(xiàng)目所要求改變的。因此，在工程中的惡劣環(huán)境，并不能阻擋工程前進(jìn)的腳步，但一定要在工程項(xiàng)目的前期策劃中把這些問題都一一列出。只有這樣才能在這些問題出現(xiàn)的時(shí)候，第一時(shí)間找到解決辦法。為問題的最終解決，贏得寶貴時(shí)間。對(duì)待工程要解決的核心問題，首先要對(duì)問題進(jìn)行抽絲剝繭看透事情的本質(zhì)。其次要對(duì)問題進(jìn)行一一細(xì)分，把大的問題小型化，小的問題細(xì)節(jié)化，做到從細(xì)節(jié)中解決問題。在問題解決后，對(duì)問題所產(chǎn)生的原因進(jìn)行詳細(xì)分析，并對(duì)此類問題堅(jiān)決預(yù)防。

3.目標(biāo)系統(tǒng)的建立

工程項(xiàng)目的目標(biāo)分為（1）項(xiàng)目的本身目標(biāo)。（2）產(chǎn)生問題處理效果。（3）其他目標(biāo)。由此看出工程項(xiàng)目的目標(biāo)是多元化的，所以這使得目標(biāo)因素的確定十分困難。目標(biāo)因素本就是項(xiàng)目策劃中所設(shè)計(jì)的根本目標(biāo)，包含了所要達(dá)到的項(xiàng)目深度，其中更是包含了多方面的協(xié)調(diào)意見。只有在進(jìn)行多方論談后，才能進(jìn)行深入比對(duì)并作出合理修正。工程項(xiàng)目的前期策劃不得不考慮的就是時(shí)間問題，不管是短、中、長(zhǎng)那種目標(biāo)，都需要在工程項(xiàng)目的前期策劃的初期把時(shí)間定下來。只有這樣才能進(jìn)行時(shí)間上的立體考慮，畢竟社會(huì)的飛速進(jìn)步帶動(dòng)的不僅僅是經(jīng)濟(jì)。更多時(shí)候改變的是現(xiàn)實(shí)環(huán)境，在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)中，要避免過的思想化。畢竟在現(xiàn)實(shí)的利益面前誰(shuí)都不可能放棄對(duì)利益的追求，必須做到相互協(xié)調(diào)的同時(shí)，化解利益矛盾從而做到目標(biāo)系統(tǒng)的完美建立。

4.項(xiàng)目的定義

在目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)確定后，工程項(xiàng)目要對(duì)所執(zhí)行的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的定義。這種定義就是對(duì)項(xiàng)目本身特點(diǎn)以及各個(gè)細(xì)節(jié)的詳細(xì)闡述，是做到知己的第一步。在這以后，才能對(duì)設(shè)計(jì)系統(tǒng)做出合理化建議，在不斷的改革優(yōu)化同時(shí)，對(duì)所反映出的問題依靠現(xiàn)實(shí)解決。對(duì)于那么采取不合理手段解決問題的，做出堅(jiān)決抵制和處分。對(duì)于已經(jīng)分好界限的目標(biāo)工程，要從實(shí)際出發(fā)，定性定量的對(duì)目標(biāo)進(jìn)行解析。并從整體上分析各種因素的影響，其中最重要的就是經(jīng)濟(jì)因素。最后當(dāng)讓要附上各方面的說明。項(xiàng)目的審查要有風(fēng)險(xiǎn)問題分析以及可行性研究報(bào)告。這樣才能確保項(xiàng)目的安全性以及破壞性問題發(fā)生后，工程項(xiàng)目的實(shí)施必要。項(xiàng)目從第一步的構(gòu)思到定義，所篩選后可能剩下的還有幾個(gè)?，F(xiàn)在就是要從這有限的幾個(gè)符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目中，找到最適合本工程的項(xiàng)目。依據(jù)利潤(rùn)率、能源利用效率以及可行性報(bào)告中所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析后，做出合理選擇。

5.在工作的的問題

工程項(xiàng)目的前期策劃在工程項(xiàng)目中占有舉足輕重的地位，從宏觀來看，整個(gè)工程就是在不停的融入周圍環(huán)境的過程。在前期策劃過程中，要不斷的從微觀中觀察各種問題，并進(jìn)行問題總結(jié)、反饋、解決問題。工程項(xiàng)目的時(shí)間決定了項(xiàng)目不能一蹴而就，因此其過程中必將有決策的改變。這種決策的改變正是對(duì)工程各個(gè)階段的總結(jié)與下一階段的開始。工程項(xiàng)目的前期策劃不僅僅要考慮近期工程的環(huán)境問題，更要長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮工程對(duì)周圍環(huán)境的影響。在不斷的思考和總結(jié)中，得出問題的合理解決辦法，達(dá)到對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知的升華。

結(jié)語(yǔ)

工程項(xiàng)目的前期策劃不僅僅是讓構(gòu)思者的天方夜譚成為現(xiàn)實(shí)，更多的是結(jié)合工程與人類智慧為一體的改造自然的過程。不管是人類還是工程僅僅是自然大環(huán)境中的一顆沙粒。工程項(xiàng)目的前期策劃的主要目的就是為了在有限的時(shí)間內(nèi)，使工程合理有效的進(jìn)行，從而達(dá)到人與自然和諧相處。對(duì)待每個(gè)工程不能只從微觀或者宏觀的一個(gè)方面去看待，要兩者結(jié)合。對(duì)項(xiàng)目問題的大而化小，小而入微，從而在項(xiàng)目的細(xì)微處，得出項(xiàng)目的本質(zhì)，解決問題。對(duì)于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及可行性研究，一定要做出書面評(píng)述。但一定要考慮到成本問題，在做可行性報(bào)告以前，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目做出細(xì)致的檢查，爭(zhēng)取一次成功。力求在工程項(xiàng)目的前期策劃中，做出對(duì)工程的全面詳盡了解。從而在以后的工程設(shè)計(jì)施工中，緊抓工程的問題本質(zhì)，既獲得最大收益，又可出色完成工程。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉穎.大物流工程項(xiàng)目類制造系統(tǒng)及其資源優(yōu)化配置技術(shù)的研究[D].重慶大學(xué)2011

項(xiàng)目前期策劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：建筑智能化；項(xiàng)目管理；前期策劃

Abstract: this article is the intelligent building project management in the preliminary planning pointed out that must be prepared to project feasibility studies, technical scheme comparison and scheme of the decision-making techniques, and a detailed research, and has strong innovative and guidance, for reference.

Keywords: building intelligent; Project management; Preliminary planning

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

建筑智能化在我國(guó)仍處于起步階段，其前期策劃與論證，特別是技術(shù)方面是否完善，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗占有非常重要的地位。

一、項(xiàng)目可行性研究

可行性研究是在投資決策之前，對(duì)擬議項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，也是投資前期工作的重要內(nèi)容，是投資建設(shè)程序的重要環(huán)節(jié)。在投資項(xiàng)目管理中，可行性研究是指在項(xiàng)目投資決策之前，調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料、分析、比較可能的投資建設(shè)方案，預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，并在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)的工作?？尚行匝芯康膬?nèi)容因各類項(xiàng)目的建設(shè)用途不同，各有差異，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的各自特點(diǎn)來決定。

建筑智能化項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容除滿足一般建筑項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容以外，還具有其特殊部分。智能化建筑投資費(fèi)用巨大，折舊年限又很快，其經(jīng)濟(jì)效益的分析具有自身的特殊要求；智能化建筑具有強(qiáng)大的智能化功能、內(nèi)涵容量大，靈活性大，適應(yīng)變化能力強(qiáng)，能源利用率高，能夠滿足的功能需求多樣，這些功能需求由業(yè)主提出，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)，而智能化的深化設(shè)計(jì)與具體實(shí)施由系統(tǒng)集成商來完成，因而智能化建筑的論證、設(shè)計(jì)技術(shù)上普遍存在不協(xié)調(diào)甚至脫節(jié)，以致工程建成后，系統(tǒng)運(yùn)行不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。因而功能化建筑的可行性分析在技術(shù)方案論證、經(jīng)濟(jì)效益論證上必須解決上述獨(dú)特的問題。

二、技術(shù)方案論證

2.1技術(shù)方案論證的內(nèi)容

運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，智能建筑是將建筑物的結(jié)構(gòu)(建筑環(huán)境結(jié)構(gòu))、系統(tǒng)(智能化系統(tǒng))、服務(wù)(用戶需求服務(wù))和管理(物業(yè)運(yùn)行管理)四個(gè)基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，以最優(yōu)的設(shè)計(jì)，給人們提供一個(gè)投資合理，具有高效、舒適、安全、便捷的生活工作環(huán)境的建筑空間。其中在智能建筑功能子系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，主要考慮以下幾個(gè)方面：

(1)安全性方面：包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、保安巡視管理系統(tǒng)、電梯安全與運(yùn)行控制系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等。

(2)舒適性方面：包括空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系

統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、多媒體音響系統(tǒng)、智能卡系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)與體育、娛樂管理系統(tǒng)等。

(3)便捷性方面：包括辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)、飲食服務(wù)系統(tǒng)、酒店管理系統(tǒng)等。上述三方面可根據(jù)擁有者的需求、投資力度等因素進(jìn)行適當(dāng)裁剪，構(gòu)建一個(gè)實(shí)用、高效的智能建筑。智能建筑系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)本質(zhì)上就是一個(gè)系統(tǒng)集成設(shè)計(jì)，把大廈樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和分離的設(shè)備、功能、信息等綜合集成到一個(gè)相互關(guān)聯(lián)、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的系統(tǒng)中，充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)的作用和潛力。

2.2智能化建筑技術(shù)方案評(píng)價(jià)需要考慮的重點(diǎn)問題

1.設(shè)備

智能化建筑由于大量使用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備以及其它各種自動(dòng)化高技術(shù)設(shè)施，因而對(duì)供電、配線、空調(diào)、一照明、防火、樓層負(fù)重以及其它建筑環(huán)境等提出了一系列不同于常規(guī)建筑的新要求，如必須顯著增加電纜管線等的空間，對(duì)建筑物的整體格局、平面設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、墻體選材、管線走向等都必須有全新的考慮。一般在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)滿足安裝設(shè)備的要求如下：

(l)在建筑物內(nèi)設(shè)廣播電視室、建筑物自動(dòng)化系統(tǒng)控制室、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)控制室和電話站；

(2)安排各種豎井，用于裝設(shè)建筑和辦公自動(dòng)化、消防保安和通訊系統(tǒng)(可視具體情況分開或合并設(shè)立)；

(3)底層設(shè)消防中心和保安室；

(4)辦公室應(yīng)采用架空地板布線或在地毯下布扁平電纜線；

(5)屋頂裝設(shè)天線設(shè)備。

2.設(shè)計(jì)

智能化建筑從設(shè)計(jì)人員的專業(yè)分工來看，有以下幾個(gè)專業(yè)：

(l)建筑專業(yè)

按照工藝布置條件，設(shè)計(jì)建筑自動(dòng)化系統(tǒng)控制室、消防中心、保安室、廣播電視室、電話站、通訊豎井、辦公自動(dòng)化及建筑自動(dòng)化豎井、消防保安豎井；

(2)結(jié)構(gòu)專業(yè)

按照工藝布置條件，設(shè)計(jì)建筑物及其構(gòu)件并預(yù)留孔洞和預(yù)埋件；

(3)給水排水專業(yè)

提供給水排水專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的測(cè)量控制點(diǎn)參數(shù)及其要求，與其銜接的設(shè)備及其信號(hào)，設(shè)備操作程序；

(4)暖通空調(diào)專業(yè)

提供暖通空調(diào)專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備的測(cè)量控制點(diǎn)參數(shù)及其要求。向其他專業(yè)提供出設(shè)計(jì)配合要求。

對(duì)建筑專業(yè)而言，由于智能建筑的特殊性，因而要求注重“建筑環(huán)境的舒適性，結(jié)構(gòu)的通融性以及空間的開創(chuàng)性”。智能建筑是一種人、信息與環(huán)境三者相結(jié)合的系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)尤其不能忽視環(huán)境的舒適性。在信息化社會(huì)中辦公室的工作已經(jīng)從日常的事物處理向創(chuàng)造性的智力勞動(dòng)發(fā)展，辦公大樓就是生產(chǎn)和使用信息的場(chǎng)所，因此應(yīng)設(shè)法保證室內(nèi)溫度、濕度、照明、色彩以及聲音等環(huán)境條件的質(zhì)量。一般智能辦公大樓里的工作人員往往頻繁使用電腦，工作節(jié)奏快，容易造成情緒緊張、聽覺疲勞以及心理上的孤獨(dú)感。國(guó)外有的建筑師采用沿外墻設(shè)置通廊或每層設(shè)立一個(gè)休閑小花園，便于工作人員小憩。這類休閑空間有豐富的自然綠化、充足的陽(yáng)光、高雅的氣氛，在這種舒適的環(huán)境內(nèi)辦公可以明顯提高工作質(zhì)量與效率，使人處于最佳的工作狀態(tài)。智能辦公大樓中的休閑空間往往還起到“交流空間”、“媒介空間”的作用，即它的作用不僅僅是單純的放松，而是起到與同仁接觸交流中觸發(fā)創(chuàng)造性思維的作用。另外，由于辦公室使用辦公自動(dòng)化設(shè)備多，工作人員人均所占面積要高于普通的辦公大樓，國(guó)外一般以每人占8-10m2為設(shè)計(jì)參數(shù)。為了便于安裝雙層地板及頂棚走線，層高一般在4m左右，室內(nèi)凈高要求不小于2.6m。

3.系統(tǒng)

智能化建筑各系統(tǒng)為了完成建筑的智能化這一目標(biāo)，需要在建筑物內(nèi)建立起一個(gè)綜合集成的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。該系統(tǒng)應(yīng)能將建筑物內(nèi)的設(shè)備自控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、商業(yè)管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，以及具有人工智能的智能卡系統(tǒng)、多媒體音像系統(tǒng)，集成為一體化的綜合管理系統(tǒng)。

智能型建筑的系統(tǒng)集成系統(tǒng)一體化集成的目標(biāo)原則應(yīng)該是以網(wǎng)絡(luò)集成、數(shù)據(jù)集成、軟件界面集成、功能集成等一系列集成技術(shù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化以及系列化的開放性設(shè)計(jì)思想，以中央監(jiān)控管理層、部門監(jiān)控管理層和現(xiàn)場(chǎng)信息數(shù)據(jù)采集與控制層三層組成結(jié)構(gòu)，通過系統(tǒng)一體化的公共高速通訊網(wǎng)絡(luò)，采用統(tǒng)一的計(jì)算機(jī)操作平臺(tái)和一致的軟件界面環(huán)境，實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)視、控制和管理功能。由于一體化的集成系統(tǒng)對(duì)一個(gè)智能型建筑進(jìn)行綜合管理，因此它有以下幾個(gè)方面的優(yōu)越性：一是集成系統(tǒng)可以在一個(gè)中央監(jiān)控室內(nèi)對(duì)建筑物內(nèi)的保安、消防、各類機(jī)電設(shè)備、照明、電梯等進(jìn)行集中監(jiān)視和控制，能切實(shí)做到“三位一體，集成管理”。這樣一方面可以提高管理和服務(wù)的效率，以及節(jié)省人工成本；另一方面可以使建筑物內(nèi)各方面的管理更趨現(xiàn)代化，同時(shí)可以進(jìn)一步降低建筑物的運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，提高建筑物的競(jìng)爭(zhēng)力。二是由于集成系統(tǒng)采用全面綜合設(shè)計(jì)，因此智能建筑的總體設(shè)計(jì)會(huì)得到全面的優(yōu)化。它所配置的各個(gè)子系統(tǒng)的硬軟件都不會(huì)重復(fù)，因此會(huì)節(jié)約一定的投資。三是集成系統(tǒng)由于采用統(tǒng)一的模塊化硬件和軟件結(jié)構(gòu)，便于管理人員掌握操作技術(shù)和進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)維修。四是由于集成系統(tǒng)將各個(gè)子系統(tǒng)的管理集中到多個(gè)中央監(jiān)控管理主機(jī)上，并采用統(tǒng)一的并行處理、分布計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)多機(jī)并行運(yùn)行，互為熱備份，從而大大提高了智能建筑管理的容錯(cuò)能力和可靠性。

在智能化建筑技術(shù)方案評(píng)價(jià)里面，涉及到如此之多的系統(tǒng)、設(shè)備、元器件以及它們之間的集成，要進(jìn)行合理的技術(shù)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)方法和決策技術(shù)的選擇就至關(guān)重要。

三、智能化建筑方案評(píng)價(jià)的決策技術(shù)

決策對(duì)未來的行為確定目標(biāo)，并從兩個(gè)以上的可行方案中選擇一個(gè)合理方案的分析判斷過程。決策是管理的過程的核心，是執(zhí)行各種管理職能的基礎(chǔ)。

由于智能化建筑技術(shù)方案的評(píng)價(jià)不涉及經(jīng)濟(jì)問題，不涉及概率問題，而只是關(guān)于技術(shù)的可行性和合理性，因此直接擇優(yōu)決策法、標(biāo)準(zhǔn)期望值法、最大可能性法、決策樹法等決策方法并不適用于智能化建筑技術(shù)方案的評(píng)價(jià)。較合適的評(píng)價(jià)決策方法包括一下兩種：

(l)專家分析―特爾斐法

特爾斐法是利用問題領(lǐng)城內(nèi)的專家預(yù)測(cè)未來的方法。其一領(lǐng)域內(nèi)的專家聚集在一起，各自獨(dú)立地預(yù)測(cè)未來情況，隨之而來的問題涉及事件發(fā)生的可能性，人們是否希望事件發(fā)生，及它的意義等。

(2)層次分析法

層次分析法從本質(zhì)上講是一種思維方式。它把復(fù)雜問題分解成各個(gè)組成因素，又將這些因素按支配關(guān)系分

組形成逐階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對(duì)重要性。然后綜合決策者的判斷，確定決策方案相對(duì)重要性的總的排序。整個(gè)過程體現(xiàn)了人的決策思維的基本特征，即分解、判斷綜合。AHP又是一種定量與定性相結(jié)合，將人的主觀判斷用數(shù)量形式表達(dá)和處理的方法。它改變了長(zhǎng)期以來決策者與決策分析者之間難于溝通的狀態(tài)。在大部分情況下，決策者可直接使用AHP進(jìn)行決策，因而大大提高了決策的有效性、可靠性和可行性。

結(jié)語(yǔ)

建筑智能化是建筑發(fā)展的必然趨勢(shì)。在建筑智能化項(xiàng)目管理中必須做好前期的策劃，研究項(xiàng)目的可行性和技術(shù)方案，以促企業(yè)的快速健康發(fā)展，取得良好的效益。

參考文獻(xiàn)：