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房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文第1篇

Abstract：Economic calculation as the pre-design research tool in the real estate model. has been stressed by more and more developers and design consulting bodies. The profit-driven nature of real estate falls the desire of design teams for a complete design task book. Challenges is，personnel shortages and fast project progress prompt the development agencies to increasingly rely on professional design agencies to master computing tools to provide reasonable data estimates for the design and development.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)技術(shù)結(jié)合；經(jīng)濟(jì)測算

Key words： Real estate development；Combination of design technology；Economic calculation

經(jīng)濟(jì)測算的重點(diǎn)在于通過業(yè)態(tài)產(chǎn)品的比選及合理安排，使得成果在經(jīng)濟(jì)層面與設(shè)計(jì)層面達(dá)到共贏。規(guī)劃有4個(gè)層面：（1）城際區(qū)位分析及人文概況；（2）周邊產(chǎn)業(yè)狀況及物業(yè)分布；（3）目標(biāo)地塊四界資源；（4）目標(biāo)地塊技術(shù)條件。市場有4個(gè)層面：（1）宏觀趨勢；（2）容戶群分析；（3）周邊類型產(chǎn)品分析；4、產(chǎn)品線選擇。研究以上幾個(gè)層面在規(guī)劃條件下才可能得出充分的產(chǎn)品組合方案。最終目標(biāo)為：通過詳細(xì)的基地信息，規(guī)劃信息分析，運(yùn)用技術(shù)手段，提供可供業(yè)主進(jìn)行前期測算與決策的方案，強(qiáng)調(diào)土地價(jià)值最大化和最優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)理性測算和文本清晰度。以下說明測算的要點(diǎn)：

1 測算目標(biāo)功能

在地產(chǎn)項(xiàng)目的前期研究中，需要以市場需求為導(dǎo)向，結(jié)合開發(fā)商的價(jià)值取向，進(jìn)行合理的項(xiàng)目價(jià)值、盈利模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位研究，以及進(jìn)行功能業(yè)態(tài)比例分析，并最終確定項(xiàng)目產(chǎn)品，測算將成為研究中的重要工具。

1.1 用于項(xiàng)目價(jià)值研究

在開發(fā)商拿地之前，需確定待拍賣土地的收益狀況，從而確定可以出的地價(jià)高限；或者在土地取得之后，是用來理性的指導(dǎo)產(chǎn)品選取及配比。一般程序是，先進(jìn)行規(guī)劃分析以及市場信息，之后詳盡羅列出待開發(fā)地塊上可能出現(xiàn)的產(chǎn)品種類，再對(duì)每一種產(chǎn)品就地塊進(jìn)行單一產(chǎn)品的強(qiáng)排分析，得出每種產(chǎn)品的大致容積率，并與目標(biāo)容積率進(jìn)行比照，從而推導(dǎo)出幾種具備可行性的產(chǎn)品組合方案，進(jìn)一步對(duì)若干種產(chǎn)品進(jìn)行組合和強(qiáng)排，關(guān)注每種方案中不同產(chǎn)品的占比，在得出這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)之后，就可以進(jìn)行詳細(xì)測算，綜合考慮各個(gè)方案的銷售總額、土建成本、地庫成本、銷售去化速度等等因素，進(jìn)行理性的比價(jià)、分析，最終得到最優(yōu)的產(chǎn)品組合方案。設(shè)計(jì)技術(shù)結(jié)合經(jīng)濟(jì)測算后的成果，會(huì)比營銷策劃公司提的營銷策劃報(bào)告更具現(xiàn)實(shí)操作性和可靠依據(jù)。通常情況下，最優(yōu)方案都是以測算數(shù)據(jù)為依據(jù)的，但也不排除一些特殊情況，例如一塊樓板價(jià)不高的地塊，要求2.8的容積率，選定產(chǎn)品為高層和聯(lián)排別墅，售價(jià)差一倍以上。如果以通常的測算步驟來做，做足2.8的容積率其實(shí)并不是收益最高的方案，而犧牲一些容積率讓優(yōu)勢產(chǎn)品聯(lián)排別墅多一些，因低層產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度，總體收益反而更高。因此，設(shè)計(jì)師還要結(jié)合實(shí)際情況來判斷測算結(jié)果的準(zhǔn)確性，以更有效的幫助開發(fā)商作出判斷。

1.2 用于項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)

有差異化的盈利模式將使得項(xiàng)目產(chǎn)生定位乃至業(yè)態(tài)的差異。如項(xiàng)目是持有還是銷售，項(xiàng)目利益產(chǎn)生于近期還是遠(yuǎn)期，項(xiàng)目利益空間產(chǎn)生于何環(huán)節(jié)，這些因素都是可以通過定性設(shè)計(jì)加定量測算進(jìn)行分析。在有的項(xiàng)目中，我們就分析了項(xiàng)目價(jià)值，并進(jìn)行了權(quán)重排序，論證了項(xiàng)目的核心利益，為項(xiàng)目后續(xù)研究奠定了基礎(chǔ)。

1.3 用于項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)比例設(shè)置

不同項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益目標(biāo)的樹立，將對(duì)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)配比產(chǎn)生很大影響。在與上海一著名設(shè)計(jì)公司的一場項(xiàng)目前期研究中，我們通過設(shè)定項(xiàng)目投資回報(bào)年限、投資強(qiáng)度、收益方式等多元參數(shù)，完成了不同利益目標(biāo)下的業(yè)態(tài)組合方案，也為建筑形態(tài)的發(fā)展莫定了基礎(chǔ)。

1.4 用于產(chǎn)品研發(fā)

產(chǎn)品是地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力所在，不同產(chǎn)品的盈利能力各不相同，并與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場去化速度，甚至對(duì)投資方的資金供給都很有關(guān)聯(lián)。同樣在與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場項(xiàng)目中，通過對(duì)公益性、經(jīng)營性、半經(jīng)營性項(xiàng)目的定義，分解了股東方的目標(biāo)，迎合了項(xiàng)目定位，最終形成了具有鮮明差異化的產(chǎn)品組合，并確保了項(xiàng)目的總體收益，促進(jìn)了綜合效益的平衡。

2 測算的要素

2.1 參數(shù)設(shè)置

參數(shù)設(shè)置，將直接影響測算結(jié)果。首先數(shù)據(jù)需要符合市場實(shí)際情況。如與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場項(xiàng)目中的參數(shù)設(shè)定，其工作量完全不亞于后續(xù)的測算，我們從投資規(guī)模、業(yè)態(tài)類型、租賃單價(jià)、運(yùn)營因素、融資成本等多元化的角度，描繪了項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)邊界條件。參數(shù)條件中，主要包括彈性因素和剛性因素兩大類。其中，彈性因素很多元化，如功能業(yè)態(tài)組合方案、政策因素、項(xiàng)目形態(tài)品質(zhì)等因素都屬于此；彈性因素主要由經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀決定的；剛性因素則可包括收入指標(biāo)、成本指標(biāo)，其中，建設(shè)成本、銷售價(jià)格、租賃價(jià)格等是最常見的參數(shù)條件。

2.2 收益攝式

收益模式主要由項(xiàng)目的定位決定，收益模式的基礎(chǔ)是市場需求，收益棋式直接影響測算方案。一般居住地產(chǎn)的收益模式比較簡單，主要是銷售收入。在文化商業(yè)地產(chǎn)中，則會(huì)比較復(fù)雜。如與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場中，其持有性決定了項(xiàng)目收益只能來自于租金收益；而且其公益性、經(jīng)營性、半經(jīng)營性項(xiàng)目的分類，也決定了經(jīng)濟(jì)效益只能來自于經(jīng)營性項(xiàng)目；社會(huì)效益將主要通過公益性的設(shè)計(jì)博物館、設(shè)計(jì)圖書館等項(xiàng)目產(chǎn)生。在最終的效益平衡中，具體數(shù)據(jù)將是權(quán)衡比選的重要基礎(chǔ)。

2.3 測算方案

測算主要有幾種用途，一是用于項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)測算，這類測算主要是針對(duì)項(xiàng)目定位算大賬，通過定量測算，設(shè)定項(xiàng)目持有或銷售，價(jià)位分配權(quán)益，項(xiàng)目本體與外圈項(xiàng)目的利益關(guān)系；二是用于項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)比例設(shè)置，同樣在與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場的多元化分析中，我們知道了業(yè)態(tài)配比將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的定位以及相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。此外，在產(chǎn)品研發(fā)中的經(jīng)濟(jì)測算，也能很直觀對(duì)比分析出產(chǎn)品的盈利能力，進(jìn)而影響產(chǎn)品組合。

2.4 測算流程

房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文第2篇

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理，方案，施工圖，計(jì)劃管理

Abstract: the real estate project operation process, design and early development, contract for project construction and mining, customer service have close ties, is real estate project through from beginning to end important segment. In today's real estate enterprise, heavy operation, heavy marketing, heavy cost control, and how to realize the product profit maximization, cost optimization, only good design management can be ensured. In this article, the logic of the way is, the real estate project operation process design functions of management, and also put forward the reasonable design exploration management mode.

Keywords: design and management scheme, construction, project management

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1．設(shè)計(jì)管理的意義：

設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目管理中的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目建設(shè)、采購、施工及管理的作業(yè)基礎(chǔ)，其意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1設(shè)計(jì)階段周期長、接口多、責(zé)任重大，直接關(guān)系到項(xiàng)目投資和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，過程中需要通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)。

1.2通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，有利于確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，強(qiáng)化設(shè)計(jì)事前控制，降低項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，有利于溝通協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目順利完成。

1.3設(shè)計(jì)文件在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的法律權(quán)威性極大，它是簽訂合同、組織施工、竣工驗(yàn)收、結(jié)算付款、交付使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際依據(jù)，設(shè)計(jì)管理就是從源頭對(duì)上述各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。

1.4設(shè)計(jì)管理可及時(shí)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位（部門）提供相關(guān)資料和外部協(xié)作，修改及完善設(shè)計(jì)目標(biāo)，盡可能避免項(xiàng)目日后的設(shè)計(jì)變更，進(jìn)而有效控制投資。

1.5通過設(shè)計(jì)管理對(duì)設(shè)計(jì)合同條款的約定、實(shí)施、檢查、監(jiān)督等，有效控制設(shè)計(jì)進(jìn)度（階段性產(chǎn)品），有利于確保工程項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)完成，減少項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。

1.6設(shè)計(jì)管理有利于深入地、有效地明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)，確保設(shè)計(jì)工作順利開展，進(jìn)行設(shè)計(jì)全過程的精細(xì)化控制。

2.設(shè)計(jì)管理階段解析

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策劃和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得醒目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩大階段；方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行項(xiàng)目施工?？梢哉J(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。

2.1方案設(shè)計(jì)階段的過程管理的主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及質(zhì)詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案，多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。是由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定價(jià)階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太難，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免造成不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮，基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀體系，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。例如前期部門報(bào)建專員與政府各部門的溝通管理至關(guān)重要，前期專員能夠及時(shí)準(zhǔn)確的提供設(shè)計(jì)信息及與政府職能部門溝通協(xié)調(diào)是項(xiàng)目順利進(jìn)行的前提保證。

2.2建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理(建筑專業(yè))，以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對(duì)上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。

在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。

因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好計(jì)劃，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

3.結(jié)束

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段引入成熟的管理方法，將對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程中的科學(xué)決策、資源優(yōu)化、質(zhì)量和成本控制起到積極的促進(jìn)作用。

項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。其知識(shí)和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對(duì)這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，下列過程得以完成；啟動(dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前策化和設(shè)計(jì)過程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對(duì)項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策各設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對(duì)項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量管理；協(xié)調(diào)管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段處于項(xiàng)目建設(shè)周期的中前期，是工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入實(shí)施階段的開始。設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目總體質(zhì)量具有決定性影響，設(shè)計(jì)階段是決定工程造價(jià)的主要階段，設(shè)計(jì)進(jìn)度為制定項(xiàng)目控制性進(jìn)度計(jì)劃提供了基礎(chǔ)條件，因此設(shè)計(jì)階段的管理對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工?？梢哉J(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的問題

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，設(shè)計(jì)單位為了追求其自身的經(jīng)濟(jì)效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設(shè)單位或開發(fā)商選取自己的設(shè)計(jì)方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標(biāo)準(zhǔn)配置，甚至不惜為此。近些年來，在施工過程經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，給建設(shè)單位帶來不少的損失，這些都是由于在設(shè)計(jì)過程中沒有良好的設(shè)計(jì)管理造成的，歸結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、在設(shè)計(jì)階段總體方案及專業(yè)方案優(yōu)化設(shè)計(jì)不夠

有的設(shè)計(jì)方案一經(jīng)確定便需直接進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，但有的工程設(shè)計(jì)方案需要按步驟分級(jí)進(jìn)行。深化設(shè)計(jì)是應(yīng)貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)過程中的，即從項(xiàng)目可行性研究、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)直到項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，但經(jīng)常出現(xiàn)的問題是到了施工階段才發(fā)現(xiàn)有些專業(yè)圖紙深化程度不夠，如果在設(shè)計(jì)階段管理人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，將深化、協(xié)調(diào)工作做好，就不會(huì)出現(xiàn)施工后再深化圖紙的現(xiàn)象，也將會(huì)減少各方經(jīng)濟(jì)利益上的一些糾紛。

2、設(shè)計(jì)管理過程中只重視主體工程設(shè)計(jì)，忽視附屬及配套設(shè)計(jì)

不少設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過程中只注重主體環(huán)節(jié)，而對(duì)附屬設(shè)施，例如小市政工程，室外管線等沒有予以重視，給日后的施工帶來麻煩，如果在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理公司能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問題，協(xié)調(diào)好各個(gè)專業(yè)的配合工作，此類麻煩是完全可以避免的。以我自身經(jīng)驗(yàn)為例，項(xiàng)目A，項(xiàng)目B是同一園區(qū)內(nèi)的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設(shè)計(jì)單位，在室外管線設(shè)計(jì)時(shí)就需要管理公司特別注意，有誰來做此設(shè)計(jì)，做好接口工作。

3、設(shè)計(jì)管理過程中，圖紙校審不認(rèn)真

有些設(shè)計(jì)單位內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的管理措施，沒有嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范，當(dāng)然這在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)需要建設(shè)單位或開發(fā)商走嚴(yán)格的招標(biāo)程序或認(rèn)真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的設(shè)計(jì)單位出現(xiàn)此種情況，設(shè)計(jì)階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認(rèn)真督促進(jìn)行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計(jì)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理措施

1、設(shè)計(jì)過程進(jìn)度控制

大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

2、設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)

（1）設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理原則

首先，建設(shè)工程設(shè)計(jì)應(yīng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)

效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；其次，工程設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工原則；再次，建設(shè)工程設(shè)計(jì)力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)；最后，設(shè)計(jì)應(yīng)符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖文指標(biāo)要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯(cuò)、漏、碰、缺”。

（2）設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理的主要任務(wù)

編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計(jì)劃，督促設(shè)計(jì)單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會(huì)簽制度；設(shè)計(jì)方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計(jì)的指令；對(duì)設(shè)計(jì)工作的協(xié)調(diào)控制，及時(shí)檢查和控制設(shè)計(jì)的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計(jì)之間配合、銜接，及時(shí)消除隱患；參與主要設(shè)備、材料的選型；組織對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審或咨詢；組織設(shè)計(jì)文件、圖紙的報(bào)批、驗(yàn)收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；組織設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審，處理或參與處理設(shè)計(jì)變更和因設(shè)計(jì)引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故；編寫管理后評(píng)估。

3、方案設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會(huì)帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

4、施工圖設(shè)計(jì)階段管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。

5、設(shè)計(jì)成果的評(píng)審設(shè)計(jì)成果的評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以實(shí)現(xiàn)圖紙化的一項(xiàng)重要手段，是建設(shè)單位或開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)成果所進(jìn)行的最后一次檢驗(yàn)，此項(xiàng)工作的好壞決定了日后在施工階段出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更及洽商的多少，很多房地產(chǎn)開發(fā)單位忽視此項(xiàng)工作或僅僅走過場了之，導(dǎo)致大量的后續(xù)工作出現(xiàn)，我認(rèn)為做好設(shè)計(jì)成果評(píng)審，需要做好以下幾項(xiàng)工作：（1）評(píng)審會(huì)的合理組織。合理的組織需要有合理的時(shí)間安排，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的專業(yè)人才時(shí)間都非常寶貴，應(yīng)在評(píng)審會(huì)前根據(jù)圖紙量的大小提前數(shù)日下發(fā)圖紙，使從業(yè)務(wù)部門抽選的評(píng)審會(huì)成員提前熟悉圖紙，評(píng)審時(shí)能立即作出判斷。另外應(yīng)采用有資歷的人員作為評(píng)審會(huì)主持人，以使大家對(duì)評(píng)審會(huì)給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問題時(shí)也可由其當(dāng)即拍板，避免問題一拖再拖。（2）參與部門要充分。一般而言，提供設(shè)計(jì)輸入資料的部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均應(yīng)該參加，以確認(rèn)輸入時(shí)所提供的設(shè)計(jì)要求在設(shè)計(jì)圖紙中的體現(xiàn)情況。如有必要，還應(yīng)邀請(qǐng)外部相關(guān)專家參與評(píng)審會(huì)。（3）評(píng)審紀(jì)要詳細(xì)。只有對(duì)評(píng)審紀(jì)要認(rèn)真對(duì)待方可提高各部門對(duì)評(píng)審會(huì)的重視程度，還可為日后的分析總結(jié)做好足夠的資料積累，每次的評(píng)審紀(jì)要都應(yīng)詳細(xì)，并要求相關(guān)人員簽字確認(rèn)。④參與部門的充分重視。只有參與部門足夠重視才可能出現(xiàn)良好的評(píng)審預(yù)期，但參與的部門一般都是比較繁忙的業(yè)務(wù)部門，這就需要采取措施，避免到會(huì)充數(shù)的狀態(tài)。

6、設(shè)計(jì)費(fèi)用管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的重復(fù)性，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過一段時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)積累，完全可以建立起工程造價(jià)的數(shù)據(jù)庫，從而確立合理的投資限額，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)單位與企業(yè)簽訂設(shè)計(jì)合同，商定獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的條款，對(duì)設(shè)計(jì)造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設(shè)計(jì)人員責(zé)任，并進(jìn)行賠償；對(duì)科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案，按限額造價(jià)與實(shí)際設(shè)計(jì)造價(jià)進(jìn)行比較，節(jié)約部分按比例給予設(shè)計(jì)人員獎(jiǎng)勵(lì)，超出限額造價(jià)則給予處罰，從而提高設(shè)計(jì)人員進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的積極性，。通過這一措施，有效的內(nèi)部化設(shè)計(jì)取費(fèi)的外部性。

另外，對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)的支付程序也要進(jìn)行變革。主要是設(shè)計(jì)費(fèi)在工程施工開始前即給付完畢，結(jié)果造成施工過程中設(shè)計(jì)單位沒有壓力積極提供現(xiàn)場服務(wù)，為此，設(shè)計(jì)費(fèi)的支付方式上可以預(yù)留設(shè)計(jì)費(fèi)的固定部分如10-15%的激勵(lì)費(fèi)用，待工程竣工后激勵(lì)費(fèi)用與設(shè)計(jì)尾款一同結(jié)清，這樣就可防止設(shè)計(jì)人員在施工過程中設(shè)計(jì)現(xiàn)場服務(wù)的不到位現(xiàn)象，同時(shí)對(duì)于施工過程中因設(shè)計(jì)問題引起的設(shè)計(jì)變更，要追究設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，操作上可以設(shè)一限值，（如10萬元），如因設(shè)計(jì)原因引起的變更每超過10萬元，則應(yīng)扣除設(shè)計(jì)費(fèi)固定部分的1%，考慮到設(shè)計(jì)變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設(shè)計(jì)單位的賠償責(zé)任，最大的賠償金額也不超過設(shè)計(jì)費(fèi)固定部分的10%，這樣，迫使設(shè)計(jì)單位重視施工階段設(shè)計(jì)變更的時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性

結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文第4篇

一、前期策劃和設(shè)計(jì)規(guī)劃的重要性

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化和房地產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)展，我國理性的購房者已經(jīng)學(xué)會(huì)全面地評(píng)估物業(yè)的實(shí)際內(nèi)涵和真實(shí)價(jià)值所在，甚至對(duì)開發(fā)企業(yè)的品牌、品質(zhì)都有高度清晰的評(píng)判，因此，當(dāng)代房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都非常重視項(xiàng)目的前期策劃和市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著與眾不同的特殊性。其一是設(shè)計(jì)的成果是由規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的，其二是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)過程中完成協(xié)調(diào)、監(jiān)控和溝通的作用。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的根本保證。

然而對(duì)于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會(huì)影響大的綜合性開發(fā)項(xiàng)目而言，市場策劃和設(shè)計(jì)創(chuàng)意方面主導(dǎo)性作用更為明顯。設(shè)計(jì)策劃階段應(yīng)站在城市長期發(fā)展的高度，在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的運(yùn)用上投入足夠的精力，避免急功近利的心態(tài)，更不能將成功的案例拿來照搬照抄，不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè)，都應(yīng)該視其為不可逆轉(zhuǎn)、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè)，才能引導(dǎo)設(shè)計(jì)師創(chuàng)造出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是百年大計(jì)、涉及民生，一定要在決策初期投入足夠力量的研究、策劃和設(shè)計(jì)，盡可能使所開發(fā)的物業(yè)有最高的價(jià)值體現(xiàn)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路，也是在激烈市場競爭中立于不敗之地的關(guān)鍵所在。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的研發(fā)

在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建筑設(shè)計(jì)在某種意義上就是建筑產(chǎn)品的研發(fā)，它是藝術(shù)創(chuàng)作和科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。房產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性，不同地點(diǎn)、民俗文化、生活習(xí)慣和不同性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)都不同，因此需要完整細(xì)致的綜合策劃。以住宅項(xiàng)目為例，在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標(biāo)定位和價(jià)格定位的情況下，首先要研究建筑功能如何滿足使用者的基本需求，并進(jìn)一步開發(fā)它的附加價(jià)值，然后研究城市規(guī)劃和特定的社會(huì)歷史文化環(huán)境，調(diào)研周邊的生態(tài)環(huán)境，從而確定建筑的形態(tài)、外立面設(shè)計(jì)的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向，創(chuàng)造出富有文化內(nèi)涵，并與城市環(huán)境相和諧的優(yōu)秀作品。

對(duì)商業(yè)、辦公地產(chǎn)的開發(fā)，前期營銷策劃更為專業(yè)，設(shè)計(jì)規(guī)劃需要與相關(guān)專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)共同研究開發(fā)策略和確定目標(biāo)消費(fèi)人群，繼而研究辦公空間、商業(yè)業(yè)態(tài)、組合關(guān)系和商家定位，在這些研究工作的基礎(chǔ)上，才能對(duì)設(shè)計(jì)單位提出較為明確的方案設(shè)計(jì)要求。在方案設(shè)計(jì)過程中，從空間的利用、平面的布置、動(dòng)線的安排、面積的分配到公共空間的設(shè)施布置，奠定設(shè)計(jì)的方向，從而完成融實(shí)用性、合理性、品質(zhì)化為一體的公共建筑。當(dāng)今低碳、環(huán)保、綠色等概念日益成為時(shí)代的主題，在設(shè)計(jì)過程中除了要履行好個(gè)專業(yè)規(guī)范要求的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)外，更應(yīng)該主動(dòng)創(chuàng)新，研究提升產(chǎn)品的技術(shù)含量，努力營造出綠色環(huán)保的人居環(huán)境。

三、設(shè)計(jì)階段的技術(shù)把控

（一）方案設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)能沿著正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通，與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，要特別注重建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目公司工作人員共享。

（二）確定設(shè)計(jì)方向

在開發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，通過銷售及市場策劃機(jī)構(gòu)確定消費(fèi)目標(biāo)，收集開發(fā)區(qū)域地形、地貌和土地招標(biāo)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等多方面的基礎(chǔ)資料，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，將項(xiàng)目的開發(fā)意圖、策略、實(shí)用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，最終使設(shè)計(jì)成果符合既定的銷售市場定位。

（三）設(shè)計(jì)公司的選擇

規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)、熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)、節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)，甚至涉及道路、橋梁、駁岸設(shè)計(jì)，還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)，有的項(xiàng)目還需要專門進(jìn)行標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑立面照明設(shè)計(jì)、玻璃幕墻設(shè)計(jì)、藝術(shù)品和家居用品設(shè)計(jì)等，還有各類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)評(píng)審等配合工作。如此繁雜的設(shè)計(jì)管理工作，必須清晰的明確全部設(shè)計(jì)內(nèi)容，將根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，分解成不同的工作節(jié)點(diǎn)，對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)檢點(diǎn)明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時(shí)間，對(duì)每項(xiàng)涉及內(nèi)容都要選擇好相匹配的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目整體開發(fā)過程中有序的落實(shí)完成。

（四）分階段設(shè)計(jì)成果評(píng)審和確定

設(shè)計(jì)工作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，因此各階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)予以評(píng)審和確認(rèn)。在方案階段，應(yīng)對(duì)建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、退界、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口、平面交通組織、綠化環(huán)境布置、建筑面積等基本設(shè)計(jì)要素予以充分討論、評(píng)審、確認(rèn)。在擴(kuò)初階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)外，還應(yīng)詳細(xì)研究建筑各個(gè)細(xì)部和材料，地基處理或基礎(chǔ)形式比較，建筑主體結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)件尺度控制等，機(jī)電專業(yè)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)比較和經(jīng)濟(jì)論證，以及主要設(shè)備及管線的布置等。在施工圖階段，檢查和評(píng)審各類工種的技術(shù)要求的落實(shí)程度，核對(duì)各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)深度、準(zhǔn)確性、完整性。

四、設(shè)計(jì)階段的成本控制

（一）成本控制涉及各個(gè)階段

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段是成本控制的龍頭，也是成本控制的關(guān)鍵。建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。一個(gè)好的設(shè)計(jì)管理既要能夠營造出良好的感官效應(yīng)和環(huán)境氛圍，又要對(duì)各種建筑材料的性價(jià)比有很強(qiáng)的把控度和敏感性，才能將設(shè)計(jì)造價(jià)控制得最為出色。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)綜合經(jīng)營的過程

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)融技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等諸多因素于一體的綜合經(jīng)營過程，每個(gè)環(huán)節(jié)絲絲相扣、缺一不可，設(shè)計(jì)管理工作貫穿在項(xiàng)目的前期定位、中期建設(shè)、后期營銷運(yùn)營的整個(gè)過程中，它的作用無容置疑。從某種意義上說它還不僅僅是一項(xiàng)技術(shù)性管理工作，更應(yīng)該是一項(xiàng)引領(lǐng)性綜合類管理工作，它將藝術(shù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)融合在一起，所以它既要求見多識(shí)廣，又要求技術(shù)過硬，更需要綜合協(xié)調(diào)能力，并需要不斷地吸收新的理念、新的技術(shù)，不斷地積累和總結(jié)。雖然設(shè)計(jì)管理工作成果不會(huì)立竿見影，但它最終會(huì)體現(xiàn)在每一位置業(yè)者的感受中，那才是它真正的價(jià)值所在。

房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制

近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

2.1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。

2.2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。

2.3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。

工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。

4.1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃

在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。

4.1.3 質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。

4.2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對(duì)施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。

4.2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。

（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。

4.2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。

（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。