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收益法評(píng)估報(bào)告范文第1篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估

根據(jù)我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象

3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。

4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。

5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。

5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說明和披露。

收益法評(píng)估報(bào)告范文第2篇

一、房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較

中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則的實(shí)體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評(píng)估方法、企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)、評(píng)估披露以及附則等七部分。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動(dòng)產(chǎn)三種基本方法市場(chǎng)法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；重點(diǎn)探討了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

《國際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則”部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個(gè)部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報(bào)告以及有效期四個(gè)方面；注釋包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級(jí)、租賃、評(píng)估方法、市場(chǎng)法、收益法、成本法七個(gè)方面；附件是歷史性不動(dòng)產(chǎn)。

美國《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告兩個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的程序，并可用于評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者對(duì)評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行的對(duì)照檢驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和文體，由報(bào)告的預(yù)定使用者和評(píng)估師的需求決定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比可以看出，我國的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實(shí)，但是還缺乏對(duì)于具體不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國際評(píng)估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評(píng)估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專門的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則，但是對(duì)于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則定義比較

我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

國際評(píng)估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時(shí)，在國際評(píng)估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指對(duì)土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級(jí)權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國評(píng)估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)指的是屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因?yàn)樵谖鞣降牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和利益的價(jià)值。美國評(píng)估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中則沒有不動(dòng)產(chǎn)的界定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則界定的不動(dòng)產(chǎn)定義的對(duì)比可以看出，我國的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但明確了不動(dòng)產(chǎn)的定義而且指出了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義，還具體區(qū)分了單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。國際評(píng)估準(zhǔn)則界定了不動(dòng)產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。美國評(píng)估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體。總之，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，而并非不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物本身的價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估方法比較

我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則把評(píng)估方法作為準(zhǔn)則的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例；并進(jìn)行修正。運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。

國際評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種主要評(píng)估方法均適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價(jià)格依據(jù)的權(quán)益，以及被評(píng)估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估，需要計(jì)算重置成本，并將現(xiàn)時(shí)等效不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。

美國評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須對(duì)用于評(píng)估價(jià)值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行評(píng)定；對(duì)新開發(fā)成本估算時(shí)可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情形下，評(píng)估師必須：分析那些計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)全部潛在收入時(shí)可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動(dòng)產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的具體規(guī)定可以看出，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估方法都可以應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，只不過美國評(píng)估準(zhǔn)則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國際評(píng)估準(zhǔn)則和美國評(píng)估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國評(píng)估準(zhǔn)則。也就是說，國外的評(píng)估準(zhǔn)則沒有特別強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

[1]中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì). 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則[M]. 中國財(cái)經(jīng)出版社，2007年

收益法評(píng)估報(bào)告范文第3篇

一、評(píng)估中介機(jī)構(gòu)與評(píng)估委托方的歸責(zé)

評(píng)估機(jī)構(gòu)作為社會(huì)中介組織，對(duì)外承擔(dān)三種責(zé)任：

(一)行政責(zé)任。國務(wù)院91號(hào)令規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果失實(shí)的，國資管理部門可以宣布評(píng)估結(jié)果無效，并可以對(duì)該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給予處罰。還規(guī)定，被處罰的單位和個(gè)人對(duì)處罰決定不服的，可以向上一級(jí)國資管理部門申請(qǐng)復(fù)議。但隨著國有資產(chǎn)管理體制改革的深化，國有資產(chǎn)管理部門不再履行公共管理職能，因此行政處罰及行政復(fù)議在現(xiàn)行體制下能否成立，在實(shí)踐中值得探討。

(二)刑事責(zé)任。我國刑法第229條規(guī)定“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金?！?/p>

(三)民事責(zé)任。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為受托方，與委托方國有資產(chǎn)占有單位之間形成委托合同，適用《合同法》調(diào)整。對(duì)由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)，給國有資產(chǎn)占有方造成損失的，可依據(jù)《合同法》第406條的規(guī)定“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！痹u(píng)估機(jī)構(gòu)在處理委托事項(xiàng)過程中，由于重大過失或故意，給國有資產(chǎn)占有方造成損失的，應(yīng)由資產(chǎn)占有方追究其違約責(zé)任。

從另一角度來考慮，國有資產(chǎn)買受人出于對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的信賴，做出并實(shí)施了國有資產(chǎn)購買行為，但因評(píng)估報(bào)告存在重大缺陷使其形成錯(cuò)誤的判斷，造成重大損失的，國有資產(chǎn)買受人是否可向評(píng)估機(jī)構(gòu)請(qǐng)求損害賠償？要解釋這一問題可通過一個(gè)案例來進(jìn)行：

浙江某鞋業(yè)廠(A1)為國有企業(yè)，其投資主體為浙江省某鞋業(yè)集團(tuán)公司(A)。鞋業(yè)廠由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，常年虧損，企業(yè)難以維系。為甩掉歷史包袱，鞋業(yè)集團(tuán)公司努力為其尋找新婆家，后被江蘇省某民營鞋業(yè)公司(B)相中。B公司長期以來欲擴(kuò)大在浙江省的市場(chǎng)份額，想通過兼并浙江老廠的行為實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)戰(zhàn)略意圖。根據(jù)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，A公司委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估后鞋業(yè)廠凈資產(chǎn)為245萬元。買賣雙方經(jīng)協(xié)商，一致同意以評(píng)估確認(rèn)值作為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的依據(jù)，并簽訂了正式的國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，B公司一次性支付了245萬的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。B公司進(jìn)駐A1廠后，發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告結(jié)果與實(shí)物資產(chǎn)情況相距甚遠(yuǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)未按國家評(píng)估規(guī)范進(jìn)行實(shí)物核查，只是“閉門造車”，簡單根據(jù)企業(yè)提供財(cái)務(wù)報(bào)表，套上某某計(jì)算公式，在一天內(nèi)“計(jì)算”出評(píng)估值。A1廠的實(shí)際凈資產(chǎn)僅為52萬元，大多數(shù)實(shí)物資產(chǎn)都因國有企業(yè)常年管理失控而早已丟失。

B公司立即要求解除與A公司的國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任，還要求評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。但評(píng)估機(jī)構(gòu)辯稱，其與B公司未發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，評(píng)估機(jī)構(gòu)也未從B公司處獲得收益，B公司不應(yīng)向其主張賠償。B公司以侵權(quán)為由，堅(jiān)持將評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)B公司的侵權(quán)行為是否成立，應(yīng)從侵權(quán)行為構(gòu)成要件切入分析。按照民法通則，構(gòu)成一般侵犯責(zé)任要具備四個(gè)要件：(1)損害事實(shí)客觀存在。國有資產(chǎn)買受人因評(píng)估報(bào)告不當(dāng)，做出錯(cuò)誤判斷，給自身造成了經(jīng)濟(jì)上的損失這一事實(shí)客觀存在；(2)行為違法性。評(píng)估機(jī)構(gòu)未按《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》、《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》等行政法規(guī)、文件的要求，履行必要的評(píng)估手續(xù)，其行為具有違法性；(3)違法行為和損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。B公司的購買行為，出于對(duì)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)所出具報(bào)告的信賴，如未有該評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估報(bào)告，B公司也不會(huì)支付對(duì)價(jià)。因此，可以認(rèn)為，B公司的購買行為與評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告存在因果關(guān)系；(4)行為人的過錯(cuò)。評(píng)估機(jī)構(gòu)搞“紙上評(píng)估”，存在嚴(yán)重過錯(cuò)，這是不爭(zhēng)事實(shí)。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)過程中的歸責(zé)原則，筆者認(rèn)為應(yīng)采用過錯(cuò)責(zé)任原則，即以行為人——評(píng)估機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)為承擔(dān)民事責(zé)任的必要條件。

為規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估報(bào)告常有下列聲明：“本評(píng)估報(bào)告僅供貴公司為本次特定的評(píng)估目的使用，并報(bào)送國有資產(chǎn)管理部門或評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)審查，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向委托方之外的單位和個(gè)人提供，不得發(fā)表于任何公開媒體上?！痹u(píng)估機(jī)構(gòu)意圖以此來規(guī)避評(píng)估報(bào)告由委托人以外的第三方使用所帶來的侵權(quán)責(zé)任。

二、評(píng)估方法對(duì)評(píng)估報(bào)告公信力的影響

通行評(píng)估方法有四種：(1)收益現(xiàn)值法，將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的預(yù)期收益用適用的折現(xiàn)率折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，并以此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格；(2)重置成本法，在現(xiàn)時(shí)條件下重新建造或購置一項(xiàng)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去該被評(píng)估資產(chǎn)的各種陳舊貶值(含實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值)后的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格；(3)現(xiàn)行市價(jià)法，按市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來確定資產(chǎn)價(jià)值；(4)清算價(jià)格法，以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)或資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

上述四種評(píng)估方法各有利弊，收益現(xiàn)值法在未來年限收益不確定的情況下，將難以操作；重置成本法簡便易行，但成本增加與價(jià)值增加之間未必具有必然聯(lián)系，因此很難反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值；現(xiàn)行市價(jià)法如遇到同類物品交易實(shí)例太少，將會(huì)使評(píng)估結(jié)果缺乏參照；清算價(jià)格法的運(yùn)用容易出現(xiàn)價(jià)格低估的情況。

在現(xiàn)實(shí)評(píng)估運(yùn)作中，一份評(píng)估報(bào)告往往對(duì)不同種類的標(biāo)的采用各異的評(píng)估方法，而且各評(píng)估機(jī)構(gòu)在具體評(píng)估過程中采用的參數(shù)也不同，這將導(dǎo)致同一交易標(biāo)的由不同評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估得出的結(jié)果可能大相徑庭。我們?cè)趯?shí)踐操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限責(zé)任公司的兩家國有股東關(guān)系不佳，都要轉(zhuǎn)讓所持有公司的50%的股權(quán)，各自委托不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)在同一評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估，得出評(píng)估值分別為300萬和600萬，究竟采用何種評(píng)估結(jié)果引起了較大爭(zhēng)議。

筆者認(rèn)為，解決這一問題的途徑為：(1)評(píng)估協(xié)會(huì)細(xì)化評(píng)估操作規(guī)范，使同一時(shí)點(diǎn)、同一標(biāo)的的評(píng)估值在不同評(píng)估所之間趨于一致；(2)對(duì)賬面原值在1000萬元以上的重大國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，要求由兩家以上評(píng)估所共同出具評(píng)估報(bào)告，一來可仿照再保險(xiǎn)的有關(guān)做法，降低評(píng)估機(jī)構(gòu)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，二來可降低因人為故意或過失原因造成國有資產(chǎn)流失的可能性。

三、或有債務(wù)影響評(píng)估結(jié)果的有效性

個(gè)別國有企業(yè)由于長期內(nèi)部管理混亂，公章管理失控現(xiàn)象常有發(fā)生，這就造成許多或有負(fù)債未在賬上體現(xiàn)。而評(píng)估機(jī)構(gòu)的原始資料來源于委托企業(yè)，如委托企業(yè)未提供相應(yīng)資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)便無從著手。問題比較突出的是對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的評(píng)估，凈資產(chǎn)=資產(chǎn)-負(fù)債。這不同于簡單的資產(chǎn)評(píng)估，提供多少實(shí)物就評(píng)估多少。如果負(fù)債未完全列入報(bào)表，將直接影響凈資產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確性。

或有負(fù)債有時(shí)連現(xiàn)任企業(yè)經(jīng)營者都不清楚，所以當(dāng)委托評(píng)估企業(yè)未提供或無法提供真實(shí)、完整資料，致使評(píng)估報(bào)告失實(shí)，給評(píng)估報(bào)告使用人造成損失的，受損人是應(yīng)當(dāng)向資產(chǎn)占有方索賠還是應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)索賠？舉證責(zé)任在評(píng)估機(jī)構(gòu)一方還是在受損方？筆者認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為過錯(cuò)責(zé)任，即需要受損方提出評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中存在過錯(cuò)導(dǎo)致其損失的有力證據(jù)。

最高法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十二條規(guī)定，“企業(yè)出售時(shí)，出賣人對(duì)所售企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況、損益狀況等重大事項(xiàng)未履行如實(shí)告知義務(wù)，影響企業(yè)出售價(jià)格，買受人就此向人民法院主張補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>

四、評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)與評(píng)估結(jié)果的關(guān)系

評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)有國家統(tǒng)一規(guī)定階梯標(biāo)準(zhǔn)，基本上體現(xiàn)“高估高收、低估低收”的原則。這一收費(fèi)方式事實(shí)上誘導(dǎo)了評(píng)估機(jī)構(gòu)高估評(píng)估標(biāo)的，評(píng)估報(bào)告的公信力易于受損。

五、無形資產(chǎn)評(píng)估的障礙

我國1992年的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，對(duì)無形資產(chǎn)作如下表述：“無形資產(chǎn)是指企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等?！睙o形資產(chǎn)的主要特點(diǎn)是：(1)依附性。無形資產(chǎn)不具有獨(dú)立的物質(zhì)實(shí)體，不占有空間，但又必須通過一定的物質(zhì)載體表現(xiàn)其自身，這是有別于有形資產(chǎn)的重要特點(diǎn)。如土地使用權(quán)依托于土地，商譽(yù)混于企業(yè)的整體資產(chǎn)；(2)不確定性。無形資產(chǎn)價(jià)值受市場(chǎng)、經(jīng)營等綜合因素影響，具有高度的不確定性。今天上百億的無形資產(chǎn)，明天可能一文不值；(3)獨(dú)特性。無形資產(chǎn)常是各有特點(diǎn)、獨(dú)立成形，互相之間缺乏可參照性。

《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第六條規(guī)定，“國有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)?！睙o形資產(chǎn)屬法定評(píng)估范疇，但在許多實(shí)際工作中，無形資產(chǎn)未評(píng)估即出讓的現(xiàn)象普遍存在，原因在于無形資產(chǎn)評(píng)估缺乏定性定量標(biāo)準(zhǔn)，即便評(píng)估也因與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重脫節(jié)，缺乏實(shí)用性。但如任由無形資產(chǎn)未評(píng)估即出讓的現(xiàn)象發(fā)生，可能會(huì)導(dǎo)致百年老字號(hào)的招牌拱手送予他人，造成國有資產(chǎn)的“無形”流失。

筆者認(rèn)為評(píng)估不能解決的事情，留給市場(chǎng)機(jī)制去解決。不管評(píng)估值合理不合理，只要確定國有無形資產(chǎn)的出賣時(shí)點(diǎn)，交由產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分的出讓信息披露，實(shí)行公開交易，用市場(chǎng)機(jī)制檢驗(yàn)價(jià)格，這就能從制度上確保在這一特定的時(shí)點(diǎn)上，不存在國有資產(chǎn)流失問題。

六、評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)或備案

長期以來，對(duì)國有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果采取確認(rèn)制，即《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第十八條規(guī)定，“委托單位收到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書后，應(yīng)當(dāng)報(bào)其主管部門審查；主管部門審查同意后，報(bào)同級(jí)國有資產(chǎn)行政管理部門確認(rèn)評(píng)估結(jié)果。”以往，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)行政部門的確認(rèn)行為是喜憂參半，“喜”在有了國有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)，相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的自身責(zé)任似乎有所縮??；“憂”在評(píng)估過程有了確認(rèn)程序，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果被調(diào)整或修改，評(píng)估時(shí)間過程也相應(yīng)有所延長。

筆者認(rèn)為，在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具結(jié)果后確認(rèn)程序，容易導(dǎo)致責(zé)任模糊。如評(píng)估報(bào)告的使用者認(rèn)定經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果有重大瑕疵，是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提起民事訴訟還是向評(píng)估行業(yè)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，尚有爭(zhēng)議。所幸的是，2001年12月31日，《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部第14號(hào)令)出臺(tái)后，國有資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)制改為備案制。備案制減輕了評(píng)估行業(yè)行政管理部門的責(zé)任，相應(yīng)增加了評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任感，評(píng)估機(jī)構(gòu)無法再用行業(yè)主管部門的確認(rèn)書來抗辯自身的過錯(cuò)?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令)更加明確了這一定位。

但需指出的是，《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國務(wù)院91號(hào)令)是行政法規(guī)，而《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部14號(hào)令)、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令)是部門規(guī)章，后者效力低于前者。以部門規(guī)章改變行政法規(guī)的規(guī)定，恐有不當(dāng)之處。建議在適當(dāng)時(shí)機(jī)，應(yīng)以法律或行政法規(guī)的形式，對(duì)評(píng)估結(jié)果的處理方式重新加以明文規(guī)定。

收益法評(píng)估報(bào)告范文第4篇

筆者認(rèn)為，《指導(dǎo)意見》中“充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響”給我們一個(gè)啟示，即評(píng)估報(bào)告可以采用概率分析的方法，使報(bào)告使用者充分了解企業(yè)未來收益預(yù)測(cè)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)大小及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響程度。本文擬將概率統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理引入資產(chǎn)評(píng)估之中，以拓展評(píng)估報(bào)告的方式。

一、“最可能的”評(píng)估價(jià)值

我們?cè)谫Y產(chǎn)評(píng)估中提供的評(píng)估價(jià)值是評(píng)估標(biāo)的于評(píng)估基準(zhǔn)日最可能的和最公允的價(jià)值。這里的“最可能”的評(píng)估價(jià)值，就是各評(píng)估參數(shù)在可能發(fā)生的各種狀態(tài)組合下得出的可能評(píng)估結(jié)果之一。對(duì)于這些許多的可能評(píng)估結(jié)果，我們可以通過概率分析，分析各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

二、價(jià)值評(píng)估中概率分析應(yīng)用的基本理論

價(jià)值評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)分析可分為定性分析和定量分析兩大類。定量的分析主要是概率的分析方法，其中主要是概率樹分析和蒙特卡洛模擬法。價(jià)值評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)概率分析要確定對(duì)評(píng)估結(jié)果有決定性影響的關(guān)鍵變量。通常使用的方法是以敏感性分析法來確定評(píng)估結(jié)果中最為敏感的因素，然后將這些敏感的因素作為概率分析的關(guān)鍵變量。

概率分析需要對(duì)前提條件基本不變的類似事件進(jìn)行多次觀察和試驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)每次觀察和試驗(yàn)的結(jié)果，最后得出各種結(jié)果的發(fā)生概率。

在價(jià)值評(píng)估的實(shí)際工作中，變量可能值的概率需要評(píng)估人員在對(duì)與評(píng)估目的所有相關(guān)的各種數(shù)據(jù)與資料進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析的基礎(chǔ)上才能獲得。

通常的變量概率有兩種分布：

（1）離散型分布：當(dāng)變量可能值是有限的個(gè)數(shù)，則變量為離散型的隨機(jī)變量。

（2）連續(xù)型分布：當(dāng)變量的可能值充滿某一個(gè)區(qū)間，則這樣的隨機(jī)變量為連續(xù)型隨機(jī)變量。連續(xù)型隨機(jī)變量的概率分布可以用概率密度和分布函數(shù)表示。常用的連續(xù)型概率分布有：

1）正態(tài)分布：正態(tài)分布適用于描述一般經(jīng)濟(jì)變量的概率分布。其特點(diǎn)是密度函數(shù)以均值為中心對(duì)稱分布，用N（均值，標(biāo)準(zhǔn)差）表示，其中N（0,1）稱為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。

2）三角型分布：三角型分布的特點(diǎn)是由最大值、最可能值和最小值構(gòu)成的對(duì)稱的或不對(duì)稱的三角型。

3）β分布：β分布的特點(diǎn)是函數(shù)曲線在最大值兩邊不對(duì)稱地分布。

描述概率分布的指標(biāo)有期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)。

（1）對(duì)于離散變量，期望值是變量的加權(quán)平均值。

（2）方差是描述變量偏離期望值大小的指標(biāo)。方差的平方根稱為標(biāo)準(zhǔn)差。

（3）離散系數(shù)是描述變量偏離期望值離散程度的指標(biāo)。

三、價(jià)值評(píng)估中概率分析方法的運(yùn)用

1、概率樹分析法：

通常而言，一個(gè)企業(yè)未來收益預(yù)測(cè)中的銷售收入、銷售成本、資本性支出是對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵參數(shù)。這時(shí)，關(guān)鍵參數(shù)即為評(píng)估結(jié)果概率分析中的風(fēng)險(xiǎn)變量。

我們知道，機(jī)械零件在制圖時(shí)除了畫出中心尺寸外還必須給出公差，它表示在加工時(shí)零件尺寸的差異必須限制在某個(gè)范圍內(nèi)。對(duì)于價(jià)值評(píng)估中的關(guān)鍵參數(shù)，我們也同樣可以給出它可能出現(xiàn)的狀態(tài)或狀態(tài)范圍和相應(yīng)的概率，從而求出評(píng)估結(jié)果的期望值，步驟如下：

（1）假定各關(guān)鍵參數(shù)之間是相互獨(dú)立的，根據(jù)每個(gè)關(guān)鍵參數(shù)可能出現(xiàn)的各種狀態(tài)的組合計(jì)算得到的概率為各種狀態(tài)組合的聯(lián)合概率。

（2）分別計(jì)算各種狀態(tài)組合下的評(píng)估結(jié)果。

（3）將各種狀態(tài)組合下的聯(lián)合概率乘以評(píng)估結(jié)果，得出加權(quán)評(píng)估結(jié)果，然后將各個(gè)加權(quán)評(píng)估結(jié)果相加，即求得期望值，并可以計(jì)算該期望的方差、標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)。

該期望值即為最終的評(píng)估結(jié)果，亦為《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中提出的“最可能的價(jià)值評(píng)估金額”。并可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，由標(biāo)準(zhǔn)差或通過累計(jì)概率圖求出所確定的置信區(qū)間內(nèi)的評(píng)估價(jià)值的范圍。

2、蒙特卡洛模擬法

當(dāng)關(guān)鍵參數(shù)的數(shù)量和每個(gè)關(guān)鍵參數(shù)的狀態(tài)數(shù)大于三個(gè)時(shí)，這時(shí)狀態(tài)組合數(shù)過多，一般不適于使用概率樹方法。這是因?yàn)橛?jì)算量隨輸入變量或狀態(tài)的增加呈幾何級(jí)增長，當(dāng)有3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)變量，每個(gè)變量有3種狀態(tài)時(shí)，已組成了27個(gè)評(píng)估結(jié)果；當(dāng)有4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)變量，每個(gè)變量有4種狀態(tài)時(shí)，將會(huì)組成了256個(gè)評(píng)估結(jié)果。這時(shí)如采用概率樹分析的方法，工作量太大。此時(shí)可以用蒙特卡洛模擬技術(shù)。

蒙特卡洛模擬法的原理是采用隨機(jī)抽樣的方法抽取一組變量的數(shù)值，并根據(jù)這組輸入變量的數(shù)值計(jì)算評(píng)估結(jié)果，用這樣的方法抽樣計(jì)算足夠多的次數(shù)，即可獲得評(píng)估結(jié)果的概率分布及累計(jì)概率分布、期望值、方差和標(biāo)準(zhǔn)差。

從理論上來講，蒙特卡洛模擬法中模擬計(jì)算的次數(shù)越多，得出的結(jié)果越正確。但模擬次數(shù)過多不僅成本高，整理計(jì)算結(jié)果時(shí)也很費(fèi)時(shí)費(fèi)力。因此在應(yīng)用蒙特卡洛模擬時(shí)，模擬次數(shù)過多也無必要。當(dāng)然，模擬次數(shù)過少，隨機(jī)數(shù)的分布就不均勻，影響模擬結(jié)果的可靠性，模擬次數(shù)一般在200-500次之間為宜。

用蒙特卡洛模擬法求出的期望值，同樣可以認(rèn)為是最終評(píng)估結(jié)果所需要的“最可能的價(jià)值評(píng)估金額”。并且，通過蒙特卡洛模擬結(jié)果的累計(jì)概率圖亦能求出置信區(qū)間內(nèi)的價(jià)值范圍。

3、對(duì)上述兩種概率計(jì)算模型的簡化

不論是概率樹法還是蒙特卡洛模擬法，計(jì)算過程都較復(fù)雜，花費(fèi)的成本也都較大。而評(píng)估人員執(zhí)業(yè)時(shí)還要受經(jīng)濟(jì)方面和本人精力、經(jīng)驗(yàn)等主、客觀條件的制約。因此，在價(jià)值評(píng)估概率分析方法的應(yīng)用中，可以采取簡化的方式：即首先對(duì)關(guān)鍵參數(shù)的概率進(jìn)行估計(jì)，給出各狀態(tài)下的主觀概率，若為連續(xù)型概率分布則判斷其所服從的概率分布，進(jìn)而確定各關(guān)鍵參數(shù)的期望值；以各關(guān)鍵參數(shù)的期望值進(jìn)而得出最后的評(píng)估結(jié)果。簡化方式也能在評(píng)估報(bào)告中披露相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)的概率狀況，也能使報(bào)告使用者了解評(píng)估報(bào)告中收益預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，缺點(diǎn)是計(jì)算精度不如上兩種方法。

收益法評(píng)估報(bào)告范文第5篇

【關(guān)鍵詞】無形資產(chǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)防范

一、無形資產(chǎn)的定義

無形資產(chǎn)的概念源于美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家托爾斯·本德，包括無實(shí)物形態(tài)、具有超額獲利價(jià)值和能持續(xù)發(fā)揮作用這三點(diǎn)涵義。國內(nèi)外對(duì)無形資產(chǎn)還沒有形成共識(shí)，目前對(duì)其的定義方法有比較法和列舉法。如無形資產(chǎn)是有形資產(chǎn)的對(duì)稱，是無物質(zhì)實(shí)體的資產(chǎn)是從比較法的角度予以定義，而美國的哈特菲爾德于1927 年提出的無形資產(chǎn)的涵義是指專利權(quán)、版權(quán)、秘密制作法和配方、商譽(yù)、商標(biāo)、專營權(quán)及其他類似的資產(chǎn)則開創(chuàng)了列舉法定義無形資產(chǎn)的先河。之后又有不同學(xué)者對(duì)其不斷的完善。本文所指的無形資產(chǎn)是廣義的無形資產(chǎn)。

二、無形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)

由于其性質(zhì)的特殊，無形資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使評(píng)估結(jié)果與客觀價(jià)值存在偏差，從而誤導(dǎo)交易雙方而引發(fā)糾紛。無形資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）評(píng)估對(duì)象的不確定性?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》將專利權(quán)、專有技術(shù)、生產(chǎn)許可證等列舉為無形資產(chǎn)，但近年來出現(xiàn)的客戶價(jià)值、營銷網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)綜合人力資源、企業(yè)管理水平、網(wǎng)址和域名權(quán)等新型資產(chǎn)等都具有被列舉的無形資產(chǎn)同樣的性質(zhì)，卻沒有被收錄。法律沒有列舉而實(shí)際又存在的無形資產(chǎn)是否是評(píng)估的對(duì)象？對(duì)這些無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估尚無可參考依據(jù)和公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，各評(píng)估機(jī)構(gòu)只能根據(jù)自己的判斷進(jìn)行評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果沒有可比性。另外，企業(yè)某項(xiàng)無形資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)可能是由于另外幾項(xiàng)無形資產(chǎn)的綜合效應(yīng)，這便造成了無形資產(chǎn)的交叉重復(fù)評(píng)估。例如海爾商標(biāo)是對(duì)海爾商品的質(zhì)量、性能、服務(wù)等因素的標(biāo)識(shí)，綜合反映出海爾企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營水平，融合了海爾企業(yè)的商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)、客戶價(jià)值、管理水平等多項(xiàng)無形資產(chǎn)，這便給海爾商標(biāo)的評(píng)估帶來了困難，容易造成重復(fù)評(píng)估。

（二）評(píng)估方法的選擇受限。無形資產(chǎn)評(píng)估主要用于對(duì)外投資和轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的是收益能力，其使用權(quán)和所有權(quán)具有可分離性。因此無形資產(chǎn)的交易價(jià)格主要取決于它所創(chuàng)造的超額收益。從評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)條件看，無形資產(chǎn)的投入產(chǎn)出具有弱對(duì)應(yīng)性，賬面成本具有不完整性和虛擬性，加之研制與開發(fā)耗費(fèi)的非標(biāo)準(zhǔn)性，這些特征都限制了成本法和市場(chǎng)法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，而使收益法成為評(píng)估無形資產(chǎn)的首選方法。在收益法評(píng)估無形資產(chǎn)中，必須確定收益額、收益期限和折現(xiàn)率這三個(gè)基本指標(biāo)。但無形資產(chǎn)的收益受到多重因素的影響，如企業(yè)狀況、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、外界市場(chǎng)環(huán)境等，企業(yè)收益額預(yù)測(cè)不確定性非常大。同時(shí)，無形資產(chǎn)的收益期限除了法制的保護(hù)期限和合同約定外，還受到科技發(fā)展的沖突，無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和確定。最后，無形資產(chǎn)的折現(xiàn)率由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平和評(píng)估機(jī)構(gòu)的主觀判斷的影響，難以合理確定折現(xiàn)率。

（三）評(píng)估主體的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要指評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)中業(yè)務(wù)素質(zhì)未達(dá)專業(yè)要求或違反職業(yè)道德而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)，使評(píng)估報(bào)告使用者權(quán)益受到影響，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員因此承擔(dān)訴訟或仲裁及賠償責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。知識(shí)、技術(shù)型無形資產(chǎn)，專業(yè)性強(qiáng)且種類繁多，在公開市場(chǎng)上難以找到參考物，需咨詢相關(guān)的專家；某些無形資產(chǎn)如非專利技術(shù)和商業(yè)秘密對(duì)外是保密的，信息資料和技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)的收集較困難，加之評(píng)估中很多不確定因素，這些因素不僅增加了無形資產(chǎn)評(píng)估的困難，并且對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和能力提出了較高的要求。在我國目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育沒有完全成熟，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不規(guī)范，由委托方提供數(shù)據(jù)和資料，評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性存在一定的質(zhì)疑。

（四）評(píng)估結(jié)果的使用風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)一般是在評(píng)估工作結(jié)束后，外界各種相關(guān)因素出現(xiàn)并發(fā)生變化而引起的。無形資產(chǎn)未來收益的預(yù)測(cè)主觀性較大，市場(chǎng)因素變動(dòng)多，但其實(shí)際價(jià)值是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。因此，無形資產(chǎn)評(píng)估需要在嚴(yán)格的技術(shù)性能鑒別基礎(chǔ)上，在較多評(píng)估假設(shè)條件下，借助于數(shù)學(xué)模型進(jìn)行測(cè)算得出模擬價(jià)值。并以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按照無形資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)其進(jìn)行的評(píng)定估算。由于無形資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)效性和現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)，評(píng)估報(bào)告書通常約定有效期為一年。但是，評(píng)估報(bào)告書的使用人為了自己的利益，可能不按約定，策略性使用評(píng)估結(jié)果，或因使用人本身素質(zhì)問題，不清楚此方面相關(guān)規(guī)定，從而引起評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)。

三、無形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范無形資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境，完善無形資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)。我國無形資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中法律、法規(guī)的相對(duì)滯后密不可分。加強(qiáng)無形資產(chǎn)評(píng)估的理論研究，探索無形資產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)，完善的無形資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使無形資產(chǎn)評(píng)估有法可依。其次，建立統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，成立專門機(jī)構(gòu)從事這方面的研究與咨詢，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供可參考的市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率等信息，降低非市場(chǎng)因素的影響，從而規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為。最后，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，形成良好的自律管理，保證資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)行為和業(yè)務(wù)操作的規(guī)范化，使其真正成為履行獨(dú)立、客觀、公正原則的具有國際先進(jìn)水平的社會(huì)中介行業(yè)。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)努力塑造企業(yè)形象，樹立以質(zhì)量求發(fā)展，以信譽(yù)求生存的理念， 對(duì)于超出自身評(píng)估能力的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，應(yīng)不予接受。健全內(nèi)部控制管理制度，建立評(píng)估損失理賠制度和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。建立以評(píng)估質(zhì)量為核心的績效評(píng)估考核制度，促使員工積極提高評(píng)估的質(zhì)量。加強(qiáng)職業(yè)道德觀的建設(shè)，做好評(píng)估人員的后續(xù)教育，做到職業(yè)技能和道德修養(yǎng)的雙提高。

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