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各縣區(qū)人民政府,市政府各部門,市屬各企業(yè),各大中專院校:

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的一系列決策部署,進一步改善人民群眾的居住條件,促進全市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,根據(jù)《*省人民政府辦公廳關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》(*政辦發(fā)〔20*〕73號)精神,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)提出以下意見:

一、關(guān)注民生,加大保障性住房建設(shè)和管理力度

(一)建立健全城市保障性住房制度。完善和規(guī)范廉租房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)與管理,加大城中村、舊住宅區(qū)改造力度。力爭到20*年末,基本解決現(xiàn)有人均住房建筑面積15平方米以下低收入家庭的住房困難。

(二)擴大廉租住房保障范圍。通過發(fā)放租賃補貼和實物配租等保障方式,確保20*年底前,對低收入住房困難家庭基本做到應(yīng)保盡保,其中實物配租的比重不低于30%。各縣要確保廉租住房資金足額到位,各級財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排;住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后要全部用于廉租住房建設(shè),土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于*%。對廉租住房租金收入實行收支兩條線管理,專項用于廉租住房的維護和管理。實物配租的廉租住房房源,主要按開發(fā)項目*%的比例,由開發(fā)企業(yè)代建,也可以由政府投資換購或?qū)⒅惫芄哭D(zhuǎn)化為廉租住房。

(三)增加經(jīng)濟適用住房供應(yīng)。各縣每年都要安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟適用住房,房地產(chǎn)開發(fā)項目中要安排一定比例的經(jīng)濟適用住房,實行相對分散建設(shè)。經(jīng)濟適用住房單套建筑面積控制在60平方米左右。實行經(jīng)濟適用住房考核目標(biāo)責(zé)任制,對完不成任務(wù)的縣在綜合考評中取消先進單位評選資格。

(四)嚴格經(jīng)濟適用住房管理。要嚴格購買對象的審查程序,真正讓低收入家庭購買到經(jīng)濟適用住房。凡弄虛作假以低收入家庭名義購買經(jīng)濟適用住房的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴格查處,除退回已購住房外,還要追究有關(guān)人員的責(zé)任。在經(jīng)濟適用住房權(quán)屬登記時,登記機關(guān)要注明經(jīng)濟適用住房、劃撥用地、購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)等。購買經(jīng)濟適用住房后又購買其他住房,或購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿五年,購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,應(yīng)按照屆時同等地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價補交土地出讓金后,由政府優(yōu)先回購;購房人也可以按照有關(guān)規(guī)定向政府交納土地收益等價款后,取得完全產(chǎn)權(quán)。政府回購的經(jīng)濟適用住房,繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租或經(jīng)營。

(五)加強單位集資合作建房管理。禁止各級國家機關(guān)、事業(yè)單位集資合作建房。堅決制止利用集團購買或委托開發(fā)等形式變相為職工集中建房,所需住房由職工通過市場化形式自行解決。經(jīng)批準(zhǔn)的困難企業(yè)集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。單位集資合作建房應(yīng)納入經(jīng)濟適用住房供應(yīng)計劃,其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(六)積極穩(wěn)妥推進城中村改造、舊住宅小區(qū)整治。要采取政府引導(dǎo),民主決策,市場運作的方式,深入細致地開展城中村改造。已經(jīng)爭取到國家財政支持的22個城中村改造項目,要抓緊制訂實施方案,條件成熟的要盡快開工建設(shè)。對舊住宅小區(qū)整治要以改善低收入家庭居住環(huán)境為宗旨,搞好房屋養(yǎng)護,完善配套設(shè)施,因地制宜,逐步實施。

(七)認真落實保障性住房建設(shè)的優(yōu)惠政策。廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地按照行政劃撥方式供應(yīng)。廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。廉租住房、經(jīng)濟適用住房小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用,由政府負擔(dān);小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)資金,50%從城市國有土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)資金中劃撥,50%計入房價;經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)資金,按照誰經(jīng)營誰投資的原則,由經(jīng)營者承擔(dān),不得計入房價。要將解決低收入家庭住房困難的各項優(yōu)惠政策向社會公布,確保落實到位。各縣要加大投入,按照國家、省的有關(guān)規(guī)定,多渠道籌措保障性住房建設(shè)資金。對符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項目,商業(yè)銀行要加大信貸支持力度,保障項目建設(shè)順利進行。

二、調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),維護群眾消費安全

(一)優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。全面貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策,嚴格執(zhí)行20*-20*年*市城市住房建設(shè)規(guī)劃,重點發(fā)展?jié)M足我市居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品房。從2009年起,凡新審批、新開工的商品房建設(shè)項目,套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。嚴格控制建設(shè)高檔商品住宅。各主管部門要簡化辦事程序,加快辦理速度,在項目立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)推行限時辦結(jié)制度,提高工作效率。

(二)改進和加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管。全面實行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度,明確住宅性能要求、各類配套設(shè)施的建設(shè)安排和節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保措施,將此作為項目招標(biāo)的前置條件,提高房地產(chǎn)業(yè)集中度,促進節(jié)能環(huán)保型住宅建設(shè)。全面實施商品房預(yù)售資金和二手房交易資金監(jiān)管制度,確保住房功能、質(zhì)量、設(shè)施配套及綜合品質(zhì)。完善建設(shè)項目竣工驗收制度,將建設(shè)項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況,作為建設(shè)項目竣工驗收的一項重要內(nèi)容。沒有國土資源部門的檢查核驗意見,或者檢查核驗不合格的,不能通過竣工驗收。

(三)進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。各縣區(qū)、有關(guān)部門要采取積極措施,嚴厲打擊違規(guī)開發(fā)、無證經(jīng)營、非法集資、虛假宣傳、惡意炒作等擾亂房地產(chǎn)市場的行為。要認真做好房地產(chǎn)項目的招商引資工作,積極引進和支持有實力、資質(zhì)高、規(guī)模大、信譽好的企業(yè)來我市開發(fā)建設(shè)。要進一步嚴格拆遷資金及預(yù)售資金監(jiān)管,確保群眾消費安全,建立公平公正的房地產(chǎn)市場秩序。

三、減輕居民購房稅費負擔(dān),鼓勵普通商品住房消費

(一)落實國家稅收優(yōu)惠政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,按省政府通知要求,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

(二)對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。認真貫徹落實*政辦發(fā)〔20*〕73號通知精神,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅,改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅,改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅。以上政策暫定執(zhí)行至2009年*月31日。

(三)明確享受優(yōu)惠政策的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。凡住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上,單套建筑面積144平方米以下,實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.44倍以下的,均享受普通商品住房優(yōu)惠政策。

四、加大金融支持力度,提高融資和消費能力

(一)擴大住房貸款利率下浮幅度。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。在落實居民首次貸款購買普通自住房,享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時,對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

(二)充分發(fā)揮住房公積金的作用。逐步提高住房公積金的繳存比例。單位和職工繳存比例不應(yīng)低于5%,原則上不高于*%。繳存住房公積金的月工資基數(shù),不應(yīng)超過上一年度職工月平均工資的3倍。市民可憑相關(guān)手續(xù)提取本人及配偶的住房公積金購買自住房,以充分發(fā)揮住房公積金的作用,幫助城市低收入家庭解決住房困難。

(三)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房在建項目的信貸支持力度;對有實力信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并并重組的企業(yè)或項目,提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

五、合理調(diào)控土地供應(yīng),加強房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)范管理

(一)確保保障性住房用地供應(yīng)。將廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計劃,在申報年度用地指標(biāo)時單獨列出,確保專項用于保障性住房建設(shè)。同時對保障性住房用地及時辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收、收購等手續(xù),以劃撥的方式供應(yīng)給保障性住房項目使用,加大保障性住房建設(shè)力度。

(二)積極盤活利用存量土地。鼓勵住宅開發(fā)項目充分利用城市存量土地,嚴格執(zhí)行集約節(jié)約用地控制標(biāo)準(zhǔn)。對依法通過出讓方式取得土地使用權(quán)尚未開發(fā)的地塊,應(yīng)區(qū)分不同情況采取相應(yīng)措施。構(gòu)成閑置的,由政府依法收回土地使用權(quán),重新安排開發(fā)建設(shè)。

(三)嚴禁在集體土地上進行商品房開發(fā)。嚴禁非法占用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)。任何單位、開發(fā)企業(yè)和個人不得利用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

六、規(guī)范稅費管理,為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境

(一)規(guī)范涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費。一是對涉及房地產(chǎn)業(yè)的行政事業(yè)性收費進行一次全面清理,對不合理的收費項目堅決取消,收費標(biāo)準(zhǔn)過高的予以降低。對亂收費、亂加價行為要依法查處。對房地產(chǎn)開發(fā)項目,按照不低于國家稅收政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅,實行按季預(yù)繳、按年清算。二是降低行政事業(yè)性收費在住房價格中的比重,降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,對國家和省已明確取消的收費項目要認真抓好落實,減少收費環(huán)節(jié)和手續(xù),提高服務(wù)效率。

(二)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。各縣區(qū)、有關(guān)部門要認真分析房地產(chǎn)市場面臨的形勢,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和需求,制定應(yīng)對措施,完善銷售策略,促進商品住房銷售。

(三)努力化解住房消費中的矛盾,促進社會穩(wěn)定。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛,要努力做好化解工作,引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。

七、加強房屋拆遷管理,為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供保障

(一)完善拆遷補償政策。繼續(xù)堅持“多建不多得,少建不吃虧”的原則,堅決遏制違章建筑,降低拆遷成本。

(二)積極籌措拆遷資金。毛地出讓項目,開發(fā)企業(yè)要抓緊籌措拆遷資金,確保拆遷資金足額到位,盡快啟動項目拆遷。因資金不足超過三年不能啟動拆遷的項目,由政府無償收回重新出讓。

(三)搞好宣傳和教育。要繼續(xù)堅持依法拆遷,以理拆遷,以情拆遷的工作原則,引導(dǎo)被拆遷群眾顧全大局,增強發(fā)展意識,積極支持城市建設(shè),配合政府做好拆遷工作。對不配合拆遷的群眾,要做好政策解釋和宣傳工作;對漫天要價的,要依法進入裁決程序;對無理糾纏,嚴重影響工程建設(shè)進度的,要依法強制拆遷。

八、加強組織領(lǐng)導(dǎo),確保各項政策落到實處

(一)認真落實工作職責(zé)。各縣區(qū)要采取得力措施,認真落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責(zé),建立住房保障和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控聯(lián)席會議制度,定期研究分析形勢,提出相應(yīng)對策。要進一步貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策,制定加大保障性住房建設(shè)力度,鼓勵住房合理消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。要科學(xué)合理地確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時序,保證房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的持續(xù)和穩(wěn)定。

(二)加強溝通與協(xié)調(diào)。各級發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)、財政、國土資源、物價、銀行、稅務(wù)等部門要從大局出發(fā),加強信息交流與溝通,相互通報有關(guān)政策及調(diào)整情況,及時研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾和問題。

(三)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。由市、縣房管局牽頭,整合發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、建設(shè)、財政、稅務(wù)、金融等部門的信息資源,建立完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),及時準(zhǔn)確地全面監(jiān)測本地房地產(chǎn)市場運行狀況。要依托房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全統(tǒng)計制度,完善市場監(jiān)測分析機制,準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢,及時發(fā)現(xiàn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題,提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。

(四)推動房地產(chǎn)交易監(jiān)管與稅收征管一體化。要以市、縣房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)為依托,以交易監(jiān)管和權(quán)屬登記為關(guān)口,以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,形成交易、納稅、過戶的一條龍管理流程,全面準(zhǔn)確地控制稅源。有關(guān)部門要密切配合,充分調(diào)動街道辦事處和社區(qū)居委會的積極性,建立健全房屋租賃協(xié)管機制,維護社會治安,防止稅費流失。

(五)堅持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè),鼓勵住房合理消費,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為宗旨,大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效,著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時,要加強市場經(jīng)濟條件下風(fēng)險意識的宣傳和教育工作,以促進我市房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展。