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摘要:眾所周知，房地產是我國國民經濟最重要的產業(yè)之一。伴隨著房地產市場競爭日趨激烈，以及土地紅利時代、金融紅利時代的逐漸逝去，強化成本管控、進行有效的成本核算成為房地產企業(yè)保證經濟效益和提高盈利能力的重中之重。文章對房地產企業(yè)成本核算與管控中存在的問題提出相應的對策，希望為房地產企業(yè)實現(xiàn)降低成本、提高經濟效益提供建議和參考。

關鍵詞:房地產企業(yè);成本核算;成本管控

1房地產企業(yè)成本核算和成本管控的意義

1.1有利于房地產企業(yè)完善工作界面，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

房地產企業(yè)成本管控，已經不僅僅是成本部門或合約部門單打獨斗的領域，而是需要設計、招采、工程、營銷及財務等多個部門聯(lián)合參與和合作。如何加強和深化房地產企業(yè)項目成本管理，是擺在眾多房地產企業(yè)面前的一大重要課題，這就要求企業(yè)對項目全周期經營業(yè)務流程進行全面、詳細的梳理和復盤。通過不斷地回顧和總結，才能及時有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)在項目成本管控中的優(yōu)點和不足，以及后續(xù)對優(yōu)秀項目案例進行成果輸出，在企業(yè)集團里進行宣傳和推廣。與此同時，也需要復盤成本管控中出現(xiàn)的問題，并結合實際情況提出對應的改進措施，不斷提高企業(yè)成本管控水平，從而使企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

1.2有利于房地產企業(yè)擴大競爭優(yōu)勢，提高經濟效益

在當下房價溢價有限的大前提下，越來越多的房地產企業(yè)敢于自我革命，勇于鋒刃向內，向企業(yè)內部開刀，積極向管理要紅利。在保證項目品質的基礎上，進一步尋求經濟利潤增長的空間。那么進行有效的成本管控，就必須要把成本管控的觸角深入到每一個生產經營環(huán)節(jié)，只有不斷滲透到各個經營模塊中，把各個環(huán)節(jié)串聯(lián)起來，才能把成本管控落于實處。比如，優(yōu)化組織結構，合理布局項目，狠抓生產經營，嚴控成本支出等。對房地產企業(yè)而言，有助于有效占據(jù)市場、提高競爭優(yōu)勢，能更好地實現(xiàn)經濟效益最大化。對房地產行業(yè)而言，能有效優(yōu)化行業(yè)生態(tài)環(huán)境，進一步促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

2房地產企業(yè)成本核算和管控中的問題

2.1會計核算對象的不確定性，導致成本核算不及時

由于房地產企業(yè)開發(fā)周期長，投資金額大，以及產品自身具備的特殊性，注定了其在成本核算過程中核算對象的復雜性。目前我國房地產企業(yè)會計成本核算規(guī)則仍然比較模糊，有很多需要改進和完善的地方。比如:一些房地產企業(yè)會計成本核算相對混亂，會計處理隨意且零碎，沒有系統(tǒng)化、標準化的核算體系，導致項目開發(fā)完畢后，仍然不能很好的確認會計目標成本。還有一些房地產開發(fā)項目是分批、分期進行地產開發(fā)，然后在實務會計處理中，未能將分期項目總成本進行嚴格細致的核算，很容易造成項目成本核算的隨意性和不確定性。從實務操作而言，假如項目開發(fā)周期較長，應以開發(fā)節(jié)奏為依托，分批次分時間確立核算對象，而不是像多數(shù)企業(yè)一般，盲目的將多期的核算對象歸納為一個總核算對象，這樣就會造成會計核算工作內容巨大，核算工作缺乏章法，最終導致項目成本難以合理計算。與此相反，也有一部分房地產企業(yè)會將簡單的事情變得復雜化，把原本屬于一個核算對象劃分為多個核算對象，這不僅加大了會計核算的工作量，甚至會造成成本核算無法準確反映實際成本水平，成本會始終處于難以分析、控制的狀態(tài)。

2.2會計核算成本的不確定性，導致成本核算不準確

由于房地產企業(yè)存在會計成本結轉的特殊性，即前期項目預售收入在預收賬款科目核算，等到項目竣工交付后方才確認收入并結轉成本，但同時項目施工倪沈良:房地產企業(yè)成本核算與管控研究產業(yè)經濟類合同尚未結算完成。對于未結算的工程合同，財務部門會根據(jù)合約部門提供的動態(tài)目標成本進行成本的暫估，以此達到收入與成本的配比。比如，A項目為一般計稅項目，不含稅貨值為15億元，可售面積75000平方米，在2020年12月底已全部售罄同時全部交房。項目不含稅目標成本為13億元(合同尚未結算，目前合同簽訂總額為12億元，累計已入賬成本為10億元)。在會計成本核算上，由于最終結算成本尚無法鎖定，故暫時用不含稅目標成本來替代結算總價。因此，本次收入結轉收入為15億元，結轉成本為13億元(暫估為3億元，等工程合同陸續(xù)結算，逐步進行暫估的調整)，毛利為2億元。由此可見，項目目標成本的準確預估，決定著會計成本核算工作的成敗，而合約部門或許會出于自身考核壓力，將目標成本制定得相對寬松保守，這就會導致會計結轉成本相對失真，影響當期企業(yè)的盈利能力，從而降低企業(yè)財務報表的質量。同時在后期會計成本結轉中，會出現(xiàn)大量成本負數(shù)沖減過程。如此反復的會計核算，大大降低了會計報表的質量。

2.3會計核算處理不規(guī)范，導致成本核算不完整

由于房地產企業(yè)投資周期長、投資總額大，導致成本核算周期跨度較大，且核算內容復雜。在提高核算精度，保證核算質量的同時，必須關注企業(yè)會計核算制度的建立健全，以及財務從業(yè)人員素質教育問題。比如，項目在開發(fā)過程中，如果缺乏相應的核算準則，在開發(fā)成本入賬時，往往就存在隨意性和不確定性，在確定開發(fā)成本末級科目時，往往會存在主觀判斷或經驗，從而出現(xiàn)不同的人做出不同核算處理的情況。又比如，項目在結利過程中，容易忽略成本結轉的規(guī)范性，從而會導致房地產企業(yè)開發(fā)成本分配及歸集等工作出現(xiàn)問題，嚴重的會使成本缺失或不完整，造成收入與成本的不配比，進而影響企業(yè)利潤表，不僅影響了企業(yè)的成本核算結果，更嚴重的會使外部投資者喪失對企業(yè)的投資信心。

2.4項目全周期成本管控缺失

(1)投資階段成本管控。投資拿地時，應該是項目成本管控的起點，因此投資階段的成本管控對后續(xù)項目是否盈利起著至關重要的作用，個別房地產企業(yè)前期對項目沒有進行足夠充分的論證，單靠算總賬、大賬來粗略匡算成本，僅憑直覺和經驗拿地，這無疑會對項目開發(fā)埋下巨大的投資風險。(2)項目設計成本管控。在項目設計環(huán)節(jié)，設計人員就應該對產品適配進行充分論證，結合營銷、工程、成本多部門的意見，篩選出最優(yōu)設計方案。遺憾的是，很多企業(yè)對設計環(huán)節(jié)不夠重視，這勢必會帶來設計方案的反復，進一步造成施工成本的無謂增加，嚴重的會導致工期延誤，以至于錯失銷售先機，最終導致不能很好的回籠資金，無端增加項目的施工成本及資金成本，給項目帶來極其不利的影響。(3)項目工程成本管控。工程施工是項目推盤供貨的主力軍，因此施工節(jié)奏的管控對后期項目預售、交付等都有著至關重要的影響。但是很多企業(yè)在施工管理上缺乏科學管控，沒有科學合理的施工工期，沒有緊湊有序的施工工序，極易導致項目工程節(jié)點逾期，以及后續(xù)陡增的趕工費，這些都會造成建安成本的額外增加。(4)項目財務成本管控。在房地產項目全周期開發(fā)過程中，現(xiàn)金流無疑是企業(yè)的生命線。在現(xiàn)金為王的房地產時代，很多企業(yè)沒有充分高效地運用手上資金，甚至用低效低能的操盤方法來進行項目建設開發(fā)，這些往往都會弱化企業(yè)的操盤能力和運營能力。一旦出現(xiàn)資金問題，輕者影響項目工期，嚴重的會導致項目停擺以及爛尾風險。

3對策

3.1明確會計成本核算對象，提高管理精度

在房地產企業(yè)全周期開發(fā)建設過程中，必須認真對待成本核算對象的劃分。在會計核算階段，其一，必須嚴格地以項目開發(fā)周期為重要依托，來確定和劃分核算對象;其二，將開發(fā)項目按照標準具體劃分為多個核算子項目，再進行建安成本的歸集工作。其三，在劃分會計成本核算對象的同時，要盡量避免劃分得過于粗略或詳細。這都會造成成本核算工作的缺位或者繁冗。那么應用在實際操作中，房地產企業(yè)應該根據(jù)開發(fā)項目的特點，分門別類的制定會計核算綱領，對于開發(fā)周期較長、工程量復雜的工程項目，應該盡可能的對核算對象進行系統(tǒng)劃分確認，同時，對于工期相對較短或者工程體量較小的項目，建議直接在子項目內開展成本的核算工作，即直接納入項目成本中開展核算，這樣既有利于成本核算的準確性，又能提高核算效率。

3.2明確會計核算成本，夯實目標成本

項目成本管控并不是粗放式的單部門作業(yè)，更多的是多部門協(xié)調的集成合作。比如，在項目設計階段，設計人員應該根據(jù)產品的受眾群體，設計出契合業(yè)主需求的產品，從源頭上杜絕因產品的先天缺陷導致后期改工帶來的成本浪費，減少對目標成本的擾動。在項目施工階段，工程人員在現(xiàn)場施工中就應該合理排布施工周期，在保證工程質量的前提下，使工程盡快滿足預售條件，使項目盡快首開，盡快現(xiàn)金回籠，減少資金成本。在項目報建方面，報建人員應該起到項目施工和政府溝通的橋梁作用，應該時刻樹立“項目未動，報批先行”的心態(tài)，及時了解項目需求，時刻了解政府最新的相關資訊，從而做到有的放矢，從報建角度倒推項目快速建設開發(fā)。項目全周期運營中，運營人員應該從全盤的角度出發(fā)，指導工程開發(fā)建設，明確營銷售價，把握全周期重要工程節(jié)點，大方向掌控項目開發(fā)節(jié)奏并使其朝良好態(tài)勢發(fā)展。在項目成本方面，合約人員不應僅僅停留在算好成本賬的基礎上，更應該扮演好項目內當家的角色，深挖項目潛在的成本空間，積極做到提質增效，多快好省的為項目提供成本決策。因此在上述職能部門的共同努力下，才能做到深挖成本，夯實會計目標成本。

3.3完善會計核算制度，強化核算體系

由于房地產會計核算的特殊性，會計成本核算往往是事后核算。但這并不意味著可以忽略事前、事中的成本管控和審核。從財務人員角度而言，應該保持良好的工作素養(yǎng)，在遵守國家相關制度、政策及各項法律法規(guī)的基礎上，充分發(fā)揮自己的主觀能動性，積極開展會計成本核算;從企業(yè)角度而言，房地產企業(yè)應該根據(jù)生產經營特點和實際情況，制定出符合企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的會計成本核算體系，從而實現(xiàn)企業(yè)成本核算的標準化和規(guī)范化，并形成一套完整、系統(tǒng)化的財務管理制度。與此同時，要始終明確會計成本核算是企業(yè)財務工作的基礎，不斷深化會計成本核算工作，將核算工作具體細分到個人，并加強個人會計核算工作的考察及考核，從而提高整體會計管理水平。當然，在提高業(yè)務水平的同時，也要加強會計人員、管理人員的成本意識，深入貫徹落實成本管理觀念。

3.4加強項目的全周期成本管控

(1)重視項目投資管控。房地產企業(yè)投資決策是項目中最重要的一環(huán)，應對拿地前不確定因素進行充分考證與分析。即對包括但不限于前期規(guī)劃、地塊狀況、周邊市場環(huán)境等方面進行科學、詳細的市場調查與科學論證，對開發(fā)項目進行大盤推演，從而相對準確的掌握項目的總體目標成本。分析出大致項目可行方案，并提交領導決策是否可以拿地。如此在前端，對項目的目標成本進行高效管控，為后續(xù)項目成本管控起到良好的示范。(2)重視項目設計管控。房地產企業(yè)設計管理是工程成本管控的先決條件，設計水平的高低，亦或是設計結果的好壞，將很大程度左右項目成本的走向。首先，房地產企業(yè)通過向市場進行招標，來初步篩選設計方案，經過成本、工程等多部門的一系列聯(lián)合審核，最終實現(xiàn)在功能和成本上達到平衡點的最優(yōu)方案。同時，還需針對客戶喜好及需求，剔除可有可無的功能屬性，在保證品質的基礎上，避免過度的鋪張浪費，同時在選材上，盡量挑選性價比高的施工建材，從設計端口做到項目成本的管控。(3)重視項目施工管控。房地產企業(yè)工程管理是工程成本管控的基礎，在保證工程安全和工程質量的大背景下，對合同必須認真履約，以及嚴格按照約定進行現(xiàn)場工程施工，保質保量地完成工程各個節(jié)點。與此同時，必須時刻關注并跟進成本簽證的合規(guī)性，并做到與成本合約部門的溝通，做到工程量三方簽證，使簽證內容與實際內容保持一致，嚴格把關各道工程環(huán)節(jié)。(4)重視項目財務管控。嚴格遵守“三收三支”原則，即先收后支、以收定支、收大于支。比如在支出方面，前期獲取土地階段，在土地確權的前提下，盡量延遲土地款支付，達到現(xiàn)金晚支目的。在工程施工階段，多采用商票或保理相結合的付款方式，也同樣可以達到延緩現(xiàn)金支出目的，減少房地產企業(yè)資金壓力。同樣在收入方面，項目預售階段，企業(yè)應加強與額度寬松的銀行合作，做到按揭貸款盡快下放，實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠目的。在融資階段，在四證齊全下，盡快落實開發(fā)貸等融資，盡可能彌補前期土地款支出，減輕資金壓力。

4結論

綜上所述，在當今房地產市場中，“土地紅利”逐漸向“管理紅利”轉變，成本核算和管控對于房地產企業(yè)而言，是利潤爆發(fā)點，更是生命線。只有從源頭上控制好成本，建立健全成本核算制度，加強企業(yè)內控管理，才能夠保證房地產企業(yè)的合理利潤空間，從而使企業(yè)從市場競爭中脫穎而出，并立于不敗之地。

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作者:倪沈良 單位:陽光城集團浙江置業(yè)有限公司