摘要：由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認(rèn)真研究前期物業(yè)管理中的問題，對(duì)規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強(qiáng)前期物業(yè)管理透明度，加強(qiáng)前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

【摘要】近幾年來，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，也使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)，如何抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，加快發(fā)展，是物業(yè)管理企業(yè)亟待破解的新課題。對(duì)此，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，堅(jiān)持用科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。黨中央提出的科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵極為豐富，核心是堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展。結(jié)合物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)和我們物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際，貫徹好這一要求，必須實(shí)施全面協(xié)調(diào)的發(fā)展戰(zhàn)略，必須堅(jiān)持以人為本的發(fā)展方針，必須堅(jiān)持創(chuàng)新節(jié)約型后勤的發(fā)展之路。唯有如此，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)，才能在日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)中把握主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè)

現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)有兩類：一是從屬于國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)，這類企業(yè)大多以經(jīng)營(yíng)自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主；二是從原單位后勤部門或房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司。我們神華寧煤物業(yè)總公司就是屬于后一類，我們現(xiàn)在的物業(yè)管理就帶有后勤服務(wù)工作性質(zhì)，即以為神華寧煤集團(tuán)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基本點(diǎn)，逐漸使神寧物業(yè)成為神寧集團(tuán)快速發(fā)展的總后勤部，成為保障有力的堅(jiān)強(qiáng)后盾，成為分憂解難的蓄水池，成為寧夏一流的物業(yè)管理企業(yè)。

一、目前物業(yè)總公司組建后面臨的基本現(xiàn)狀

（一）不利因素。

實(shí)事求是的講，由于歷史的、客觀的、主觀的、方方面面的原因，我們現(xiàn)有的物業(yè)管理水平整體看還很低、很落后，只是停留在生活后勤面上理解物業(yè)，被動(dòng)應(yīng)付、滿足生存、疏于管理、浪費(fèi)資源、低效運(yùn)營(yíng)、無論是礦區(qū)居住環(huán)境還是廣大物業(yè)工作者的工作環(huán)境，臟亂差、不文明現(xiàn)象普遍存在。

摘要：由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認(rèn)真研究前期物業(yè)管理中的問題，對(duì)規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強(qiáng)前期物業(yè)管理透明度，加強(qiáng)前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規(guī)范物業(yè)；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、和諧社會(huì)賦予物業(yè)管理行業(yè)的歷史使命

(一)任重，歷史的寄托

1．城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求

城市現(xiàn)代化主要是指城市服務(wù)的現(xiàn)代化。城市的現(xiàn)代化必將對(duì)城市的服務(wù)功能和服務(wù)程度提出更高的要求。物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)部門中一個(gè)重要的行業(yè)，為城市居民提供全方位服務(wù)是其的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。物業(yè)管理的快速發(fā)展將有利于擴(kuò)大城市服務(wù)范圍，完善城市服務(wù)功能，提高城市現(xiàn)代化水平。

2．輔助社區(qū)管理行政事務(wù)的需要

社區(qū)是社會(huì)的單元結(jié)構(gòu)，社區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人不是獨(dú)立存在的，它總是受一定的行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)家行政機(jī)構(gòu)的管理，如街道辦事處、居委會(huì)、派出所等，相應(yīng)地會(huì)實(shí)行計(jì)劃生育管理、流動(dòng)人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事務(wù)管理本應(yīng)是相應(yīng)行政機(jī)構(gòu)的職能，但在實(shí)際工作中，一些行政部門總愛將這些事務(wù)攤派給物業(yè)管理單位，目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的事務(wù)已超過<物業(yè)管理?xiàng)l例>等有關(guān)國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容。在社區(qū)行政事務(wù)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起到了相當(dāng)?shù)妮o助作用，有效協(xié)助了有關(guān)政府部門開展工作。

10年前，萬科在全國(guó)第一次物業(yè)管理公開招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。但作為物業(yè)保值、升值的重要環(huán)節(jié)，10年后，許多前期物業(yè)管理招投標(biāo)依然流于形式。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷深化和規(guī)范，物業(yè)管理招投標(biāo)工作從開發(fā)商指定、圍標(biāo)、議標(biāo)逐步走上了正常的軌道。前期物業(yè)管理招投標(biāo)突出的優(yōu)點(diǎn)是將公開、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，合理、充分的市場(chǎng)機(jī)制引入物業(yè)管理領(lǐng)域，使開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)等市場(chǎng)主體活動(dòng)更加規(guī)范、透明和安全，從而較好地防止物業(yè)管理領(lǐng)域的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，有力地推進(jìn)和維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)有序、健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的居住和商業(yè)價(jià)值。但事實(shí)上，由于物業(yè)管理企業(yè)的水平各不相同，對(duì)于招投標(biāo)的認(rèn)識(shí)也各不一樣，由于經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)招投標(biāo)雙方無切實(shí)可行的辦法加以監(jiān)督和約束，加之開發(fā)商對(duì)招投標(biāo)工作的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，致使物業(yè)招投標(biāo)工作至今多數(shù)只是流于形式。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在諸多問題

1．開發(fā)商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)的最大障礙

由于我國(guó)尚處于社會(huì)主義初級(jí)階段，與發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)相比，社會(huì)化大生產(chǎn)尚未完全形成，社會(huì)分工不細(xì)，市場(chǎng)不規(guī)范，致使開發(fā)商在物業(yè)管理方面自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)嚴(yán)重，加之許多城市物業(yè)管理的初期市場(chǎng)是“誰開發(fā)、誰管理”，大量的開發(fā)樓盤為自建自管，許多開發(fā)商至今仍認(rèn)為：

1)物業(yè)管理應(yīng)該是開發(fā)商售樓后的延續(xù)服務(wù)部門，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)也是為了推進(jìn)房屋的銷售，加快資金的回?cái)n，實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益最大化；