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摘要：本文從海南旅游房地產可持續(xù)發(fā)展的角度，通過闡述財務戰(zhàn)略管理的流程及模式，分析影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的因素，并對其綜合能力進行分析評價，從而初步建立海南旅游房地產的財務戰(zhàn)略管理模型。

關鍵詞：綜合能力評價；財務戰(zhàn)略管理；模型。

一、財務戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹

(一)財務戰(zhàn)略管理流程

財務戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實施用以指導企業(yè)未來財務管理發(fā)展的財務戰(zhàn)略，以及在實施過程中對財務戰(zhàn)略進行控制與評價的動態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財務戰(zhàn)略管理的邏輯起點是企業(yè)目標和財務目標的確立；財務戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內外部環(huán)境的分析；財務戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財務戰(zhàn)略方案的形成、實施和評價。財務戰(zhàn)略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式

海南經濟發(fā)展較緩，其房地產業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經濟特區(qū)，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，促進當地開發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動海南房地產發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業(yè)從無到有，經歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經濟重要支柱產業(yè)。從2005年起，海南省把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。

根據以上海南經濟發(fā)展的特點，結合其旅游房地產財務戰(zhàn)略的現狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產財務戰(zhàn)略可以分為快速擴張型財務戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。

1.快速擴張型財務戰(zhàn)略:是指以實現企業(yè)資產規(guī)模的快速擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，快速擴張型財務戰(zhàn)略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發(fā)項目規(guī)模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員儲備，適應企業(yè)規(guī)模擴張需求。

2.穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略：是指以實現企業(yè)財務績效的穩(wěn)定增長和資產規(guī)模的平穩(wěn)擴張為目的的一種財務戰(zhàn)略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎上確定在建開發(fā)項目規(guī)模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴張的基礎上保持適當人員儲備。

3.防御收縮型財務戰(zhàn)略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務戰(zhàn)略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業(yè)而言，防御收縮型財務戰(zhàn)略一般表現為企業(yè)應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業(yè)現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發(fā)項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。

二、影響海南旅游房地產財務戰(zhàn)略模式選擇的因素分析

公司財務戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業(yè)政策導向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財務狀況和融資等各項綜合能力。

(一)旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與經濟周期相適應

經濟的周期性波動是現代經濟總體發(fā)展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。

經濟周期性波動要求企業(yè)順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰(zhàn)略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。

一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰(zhàn)略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發(fā)展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略結合，在繁榮初期繼續(xù)增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰(zhàn)略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業(yè)要跟蹤時局變化，對經濟的發(fā)展階段作出恰當反應。

（二）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應

房地產行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業(yè)作為國民經濟中的支柱行業(yè)，對保證經濟平穩(wěn)運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業(yè)影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對房地產行業(yè)的政策導向，以及相關的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。

因此，我們在制定財務戰(zhàn)略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業(yè)政策、投資政策等對企業(yè)財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰(zhàn)略。

（三）旅游房地產財務戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產行業(yè)景氣程度相適應

房地產受宏觀經濟冷暖和行業(yè)政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業(yè)經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業(yè)調整的周期性和波動性較為明顯。行業(yè)景氣的時候，銷售價格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地熱情高企，房地產投資規(guī)模及開工面積迅速擴大；但當行業(yè)陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業(yè)現金流繃緊。

行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時候，財務戰(zhàn)略要相應調整，做到提前應對，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應對行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負面影響。

（四）影響旅游房地產財務戰(zhàn)略選擇的其他因素

影響財務戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經過初創(chuàng)期、擴張期、穩(wěn)定期和衰退期四個階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財務戰(zhàn)略。由于考慮到房地產行業(yè)的發(fā)展時間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經濟支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰(zhàn)略模型中將不再細分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產行業(yè)經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。

注2：影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系的指標及權重說明：

①在影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；

②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發(fā)展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發(fā)及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③對各自標權重的說明：按照一般企業(yè)的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。