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一、一房二賣現(xiàn)象之產(chǎn)生

(一)各物權(quán)變動(dòng)模式下一房二賣之普遍性法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)模式共有三種，分別是債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)意思主義。在債權(quán)形式主義之下，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)除當(dāng)事人合意外尚需形式要件———登記，在債權(quán)契約成立和所有權(quán)變動(dòng)之間不可避免的存在時(shí)間間隙，在此間隙若出賣人另行與第三人(次買人)訂立買賣合同則構(gòu)成“不動(dòng)產(chǎn)的二重買賣”或稱“一房二賣”。在物權(quán)形式主義下，物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除須有債權(quán)行為外，尚需當(dāng)事人就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)合意，以及履行交付或登記的法定形式。故而僅就形式要件而言與債權(quán)形式主義無異。因此，在形式主義下，房屋的出賣人在與先買人訂立買賣合同后，未履行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記前，與次買人訂立新的房屋買賣合同即構(gòu)成一房二賣。在債權(quán)意思主義下，債權(quán)合意的達(dá)成與物權(quán)變動(dòng)同時(shí)完成，債權(quán)契約成立與所有權(quán)變動(dòng)之間沒有時(shí)間差，一房二賣一般不可能發(fā)生。但在該模式之下，一房二賣的避免并不意味著重復(fù)交易行為的減少，因?yàn)樵趥鶛?quán)意思主義之下，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)若要取得對(duì)抗效力依然需要登記的形式，這樣雖然出賣人無法在繼續(xù)保有所有權(quán)的情況下為一房二賣，但仍可在債權(quán)契約生效與登記完成之間的時(shí)間間隙與第三人另立買賣合同，此時(shí)因先買人取得的所有權(quán)尚未發(fā)生對(duì)抗效力，故后買人只要取得物之登記則取得物之所有權(quán)，可以稱之為先買人的所有權(quán)未發(fā)生對(duì)抗效力時(shí)的無權(quán)處分。

(二)一房二賣產(chǎn)生之原因探究一房二賣行為產(chǎn)生的根源，乃在于出賣人自身利益最大化的沖動(dòng)。此種沖動(dòng)絕不可能因所有權(quán)已經(jīng)在法律上讓渡他人而有所削減，特別是在標(biāo)的物價(jià)格暴漲的情況下(而此種市場(chǎng)行情是誘發(fā)一房二賣行為的最主要誘因)。所以在債權(quán)意思主義下出賣人為一房二賣行為的沖動(dòng)并不比形式主義下要小。同時(shí)，后買人為后一交易的沖動(dòng)也不會(huì)比形式主義下更低，這是因?yàn)?首先，在出賣人善意的一房二賣中，即便是在形式主義下，為促成交易出賣人在為后一交易時(shí)也會(huì)盡量隱瞞在先交易的存在，在債權(quán)意思主義下更是如此，理性的出賣人完全可以預(yù)料到善意的后買人并不愿意因自己的交易行為而卷入糾紛。其次，在有惡意的串通的一房二賣中，糾紛解決過程中證明后買人惡意的困難程度只可能與證明責(zé)任分配有關(guān)而與物權(quán)變動(dòng)模式風(fēng)牛馬不相及，故后買人因其惡意而無法取得標(biāo)的物所有權(quán)的可能性在不同物權(quán)變動(dòng)模式下并沒有變化，也不能影響后買人交易的沖動(dòng)。綜上所述，一房二賣行為的發(fā)生概率并不因物權(quán)變動(dòng)模式的變化而變化，故而可以推知一房二賣行為與先買人的所有權(quán)未發(fā)生對(duì)抗效力時(shí)的無權(quán)處分行為發(fā)生的概率相當(dāng)。除發(fā)生的概率外，兩種違法行為造成的法律后果也是相當(dāng)?shù)?在形式主義下，出賣人對(duì)哪個(gè)買受人為登記則哪個(gè)買受人始取得不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)，未得到履行者請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。而在債權(quán)意思主義下，先買人取得的所有權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，若出賣人對(duì)后買人為登記則后買人始取得完整的所有權(quán)，而若出賣人對(duì)先買人為登記則先買人的所有權(quán)始生對(duì)抗效力，未得履行者請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。除此以外，債權(quán)意思主義下仍存在特殊情形，雖當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成債權(quán)契約但并不即時(shí)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，①因而導(dǎo)致出賣人仍然有為一房二賣行為的空間。因此，有學(xué)者指出，“如果以防范一物二賣為目的，在各種物權(quán)變動(dòng)模式中進(jìn)行價(jià)值取舍，所作的任何努力都將是徒勞的。”［1］依據(jù)《物權(quán)法》第6條與第9條第1款之規(guī)定，我國(guó)物權(quán)變動(dòng)系采債權(quán)形式主義，故一房二賣在我國(guó)屬于“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”而非特殊情形，加之目前房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)中介管理混亂，更加劇了這一風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，各地法院在審理一房二賣民事糾紛時(shí)判決理由比較混亂，例如:北京大興區(qū)人民法院在劉某訴北京京吉順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案中，直接判定后合同無效;②而廣東東莞市中級(jí)人民法院在張某訴方某房屋買賣糾紛案中，是以房屋交付的先后順序確定后買人取得房屋所有權(quán)。③司法裁判中適用法律的不一致，使市場(chǎng)主體無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)自己行為的法律后果，將不利于交易安全和市場(chǎng)的穩(wěn)定。

二、一房二賣中的后合同的效力

一房二賣中，先合同只要不存在效力瑕疵，即告生效自不待言。而對(duì)于后合同，根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，后合同只要確為意思表示一致的產(chǎn)物即成立，具備生效要件即生效。根據(jù)債權(quán)的平等性原理，先合同與后合同并無履行上的先后次序之分，［2］未能獲得履行的買受人只能根據(jù)《合同法》第113條獲得違約賠償。當(dāng)然在債法上并不排除后合同因效力瑕疵最終無法發(fā)生效力的可能。根據(jù)《合同法》第52條第2項(xiàng)的規(guī)定，后合同當(dāng)事人惡意串通損害在先買受人利益將導(dǎo)致后合同無效，所以后合同是否生效的關(guān)鍵在于后合同當(dāng)事人是否存在惡意。筆者認(rèn)為，認(rèn)定惡意不應(yīng)以知道或應(yīng)當(dāng)知道存在在先合同為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以出賣人與后買人通謀損害先買人利益為標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榇钨I受人即使在知道在先合同存在的情況下與出賣人訂立買賣合同，也可能因出賣人選擇履行在先合同而未損害先買人(第三人)的利益，在此種情況下，只能因后一買受人明知有在先合同存在而在要求出賣人承擔(dān)后一買賣合同的違約責(zé)任時(shí)，基于過錯(cuò)相抵減輕出賣人的違約責(zé)任。［3］之所以對(duì)惡意做如此限定，意在盡可能保證后一合同的合同效力。這一方面是出于維系交易安全的考慮，另一方面一房二賣事實(shí)上增加了社會(huì)福利，應(yīng)以最大的謹(jǐn)慎否定后合同的效力。因?yàn)槌鲑u人作為一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)人，在依自己意思選擇買受人時(shí)必然選擇合同收益最大的一個(gè)，在履行可獲得最大收益的合同之后，再將合同收益中的一部分用于彌補(bǔ)另一買受人因出賣人違約而受到的損失，拋開交易成本，勢(shì)必將實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化。綜上所述，直接判定后合同無效的方法解決一房二賣的問題并不可行，那么就只有兩個(gè)法律路徑可供選擇，其一是由法律強(qiáng)制性的規(guī)定多個(gè)合同的履行順序，若強(qiáng)制性規(guī)定履行順序，則一房二賣帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)自然消弭。因?yàn)橛辛朔傻膹?qiáng)制性規(guī)定，買受人可以通過自己地位與法律規(guī)定的比照確定自己為的合同是否能夠得到履行，房屋交易中因履行的不確定帶來的風(fēng)險(xiǎn)因此消失。其二是構(gòu)建預(yù)登記與付款中間人制度(或稱轉(zhuǎn)交付制度)結(jié)合的事前預(yù)防機(jī)制。

三、強(qiáng)制性規(guī)定履行順序的可行性

基于正義的基本要求，對(duì)本應(yīng)平等對(duì)待的不同債權(quán)的區(qū)別對(duì)待，必須有強(qiáng)有力的、合理的理由。所以在強(qiáng)制性的規(guī)定眾多有效合同的履行順序時(shí)，應(yīng)有合理的標(biāo)準(zhǔn)。筆者所能想到的具有一定合理性的標(biāo)準(zhǔn)有以下兩個(gè):

(一)以合同成立生效順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的可能性在理論上由于債權(quán)的平等性，在一個(gè)物上存在多個(gè)債權(quán)，則其地位并無分別，應(yīng)由出賣人自由選擇。物權(quán)具有絕對(duì)性(對(duì)世權(quán))及排他性，故在同一標(biāo)的上只能存在一個(gè)所有權(quán)。就同一標(biāo)的物雖得設(shè)定多數(shù)內(nèi)容不沖突的限制物權(quán)(尤其是擔(dān)保物權(quán)，如不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán))，應(yīng)依其發(fā)生先后定其位序。反之，債權(quán)僅具有相對(duì)性，無排他的效力，因此數(shù)個(gè)債權(quán)，不論其發(fā)生先后，均以同等地位并存，即債權(quán)的平等性，此亦為債權(quán)區(qū)別于物權(quán)最基本的特征。買賣合同性質(zhì)為債權(quán)行為，基于先后買賣而產(chǎn)生的二重債權(quán)，處于平等地位，并無位序關(guān)系，不因先后而異其效力。前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行義務(wù)。［4］(P164)當(dāng)然若抱著實(shí)用主義的態(tài)度，理論上的基本原理并非不可打破，但以合同成立生效順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐上也會(huì)出現(xiàn)問題。若以合同生效的先后順序強(qiáng)制性規(guī)定履行順序，則后合同將無機(jī)會(huì)被履行，這就等于給予在先買賣合同以對(duì)抗效力。但買賣合同沒有任何公示手段，因此交易當(dāng)事人在訂立買賣合同時(shí)，如果不想為是否存在在先合同而提心吊膽，就只能花費(fèi)巨資調(diào)查他人隱秘的法律關(guān)系。如此將對(duì)交易安全造成巨大損害，且增加大量交易成本。另一方面，合同一般成立即告生效，雖然法律規(guī)定合同成立時(shí)間為承諾的意思表示到達(dá)要約人的時(shí)刻，十分明確，但因重要時(shí)點(diǎn)僅涉及雙方當(dāng)事人，一般不為第三人所知，所以容易偽造。故而易出現(xiàn)出賣人與第三人通謀，制造虛假先合同，而使先買人的合同無法履行的情形。綜上所述，以合同成立生效順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性的規(guī)定合同履行順序的設(shè)想，不但不利于交易安全，而且不利于買受人利益的保護(hù)，應(yīng)給予否定評(píng)價(jià)。

(二)以占有人優(yōu)先為標(biāo)準(zhǔn)的可能性另一種可能的規(guī)定是以占有房屋的買受人為優(yōu)先獲得標(biāo)的房屋所有權(quán)的當(dāng)事人。一般認(rèn)為，占有是一種事實(shí)，此種事實(shí)不依賴于某種權(quán)利而僅表現(xiàn)為某種利益。其與權(quán)利的區(qū)別可以描述為占有只有利益的要素，權(quán)利則是利益和法律之力二要素的結(jié)合。［5］就占有的功能而言，具有保護(hù)本權(quán)和強(qiáng)化本權(quán)的功能。其保護(hù)本權(quán)的機(jī)能體現(xiàn)在表彰本權(quán)，此種表彰乃基于占有可以為外界知悉的性質(zhì)，使本權(quán)的保護(hù)趨于簡(jiǎn)易，以保護(hù)靜的安全;而其強(qiáng)化本權(quán)的功能乃基于占有排他的性質(zhì)，占有與本權(quán)結(jié)合使本權(quán)(在此情形主要是債權(quán)特別是租賃權(quán))從占有處獲得了排他性，這主要體現(xiàn)在租賃關(guān)系中，出租人交付租賃物之后，即使將租賃物所有權(quán)讓與第三人，其租賃合同對(duì)于租賃物的受讓人，仍繼續(xù)存在。具體來說，若一買受人取得了房屋的占有，則該買受人即取得了一種為法律保護(hù)的利益。此時(shí)的占有是基于買賣合同，屬于《物權(quán)法》第241條所規(guī)定的有權(quán)占有。占有已經(jīng)與合同債權(quán)結(jié)合，起到了表彰合同債權(quán)的作用，這就解決了前述以合同成立生效為標(biāo)準(zhǔn)所帶來的困境。但疑問在于此時(shí)買受人的占有能否與本權(quán)(即主合同債權(quán))結(jié)合，強(qiáng)化本權(quán)使其具備排他性。筆者認(rèn)為無法達(dá)到這種強(qiáng)化的效果。對(duì)比租賃權(quán)的情形，因占有本系租賃權(quán)的一項(xiàng)重要權(quán)能，故占有起到表彰和加強(qiáng)租賃權(quán)的作用，而在此情形買受人所享有的權(quán)利只有因買賣合同而獲得的合同債權(quán)，占有并非該債權(quán)的權(quán)能，買受人所獲得的占有僅僅是一項(xiàng)因合同的履行而產(chǎn)生的利益而已。故在此時(shí)不可將占有與合同債權(quán)相結(jié)合而使合同債權(quán)具備排他性。若給予合同債權(quán)以對(duì)抗效力，事實(shí)上是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的形式要件由登記變?yōu)榻桓?轉(zhuǎn)移占有)。我們知道，登記于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)意義重大，各國(guó)無論采物權(quán)形式主義、債權(quán)形式主義抑或債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，均以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，唯因不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度干系社會(huì)交易安全、財(cái)產(chǎn)秩序和國(guó)家稅收等公益。所以僅因規(guī)制一房二賣現(xiàn)象而改變不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的形式要件有違比例原則。既然不可給予取得占有的房屋買受人的債權(quán)以對(duì)抗效力，能否考慮給予其優(yōu)先權(quán)呢?我們可以設(shè)想一種最為保守的優(yōu)先權(quán)制度，此種優(yōu)先權(quán)僅在出現(xiàn)一房二賣的情形時(shí)始發(fā)生作用，即在所有買受人中，取得占有的買受人將優(yōu)先于其他買受人獲得房屋的所有權(quán)，將買受人占有的對(duì)抗效力局限于多個(gè)買受人之間。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，由于占有的公示效力較弱，不足以給予完全的對(duì)世效力，故可以給予買受人以一定范圍內(nèi)的對(duì)抗效力。這一設(shè)想看似合理，但依然存在很大問題。首先，因?yàn)樗胁惶囟ǖ拿袷轮黧w均有權(quán)與出賣人締結(jié)買賣合同，所以這里所謂的一定范圍內(nèi)的對(duì)抗效力是不存在的，一旦產(chǎn)生對(duì)抗效力就將對(duì)抗不特定多數(shù)人。這一點(diǎn)與債權(quán)意思主義下未登記而不可對(duì)抗第三人的所有權(quán)不同，因?yàn)榇藭r(shí)所有權(quán)的對(duì)抗效力被限定在已經(jīng)成立的債權(quán)關(guān)系的法索之中，而在我們?cè)O(shè)想的優(yōu)先權(quán)制度中，優(yōu)先權(quán)作用的范圍由于潛在的后買人的不特定性而無限擴(kuò)展;其次，買受人的占有雖具有排他性，但無法對(duì)抗所有權(quán)人的所有權(quán)，所有權(quán)人依然有權(quán)收回房屋，在這一點(diǎn)上與租賃權(quán)人的占有有所不同;最后，在實(shí)踐中出現(xiàn)過后買人強(qiáng)行闖入先買人已經(jīng)占有的房屋的事件屢見不鮮，④后買人在訂立買賣合同時(shí)不可能總是不實(shí)地查看標(biāo)的房屋，如此規(guī)定不利于后買人利益的保護(hù)。綜上所述，占有人無論如何也無法獲得優(yōu)先于他人獲得房屋所有權(quán)的正當(dāng)性，故法律不應(yīng)規(guī)定占有人獲得房屋所有權(quán)。

四、一房二賣之預(yù)防:

建立付款中間人制度不動(dòng)產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)交付制度(escrow)產(chǎn)生于美國(guó)，是債權(quán)意思主義模式下的產(chǎn)物。⑤其目的在于預(yù)防或補(bǔ)救不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方當(dāng)事人給付不能的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式之下，未交付契書則不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以將契書暫交雙方當(dāng)事人均可信賴的第三人，即轉(zhuǎn)交人(escrowdepositary)，⑥即可以保證交易雙方履行合同義務(wù)。轉(zhuǎn)交付的成立需要以下幾個(gè)步驟:首先，轉(zhuǎn)讓人必須已經(jīng)簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并且契書的內(nèi)容、形式完全合格;其次，轉(zhuǎn)讓人須親手將契書交付給轉(zhuǎn)交人，此系契書的第一次交付;最后，待轉(zhuǎn)讓人指示的一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)，轉(zhuǎn)交人將契書交付給受讓人，此系契書的第二次交付。［6］(P237－239)一般情況下此時(shí)完成不動(dòng)產(chǎn)交易，買受人自受領(lǐng)契書時(shí)起享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。但是仍有三種特殊情況所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，或所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可另作其他解釋:第一，在受讓人向轉(zhuǎn)交人支付價(jià)金或成就其他條件，而轉(zhuǎn)交付人未為契書交付的情形中，只要能夠證明出賣人有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的內(nèi)心意思即可認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。如注釋2所述，契書的交付系為對(duì)出賣人的內(nèi)心意思賦予更加強(qiáng)有力的證明，在債權(quán)意思主義的變動(dòng)模式下，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移依然是以當(dāng)事人的內(nèi)心意思為唯一依據(jù)的。在這種情況下，因?yàn)槠鯐鴮?duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記有重要的證明作用，故買受人可以起訴轉(zhuǎn)交人以獲得契書。［7］第二，轉(zhuǎn)交人在收到轉(zhuǎn)交契書指示之前錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，受讓人接受契書，在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記的情況下，因轉(zhuǎn)交人并非出賣人的人或受托人，其轉(zhuǎn)交行為并不發(fā)生法律效力，所以此時(shí)雖已經(jīng)完成契書交付，仍然不發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的法律效力，這一點(diǎn)依然體現(xiàn)了在債權(quán)意思主義下唯當(dāng)事人內(nèi)心意思為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)的理論。第三種特殊情況，是指所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可以溯及第一次契書的給付。此種情況又分三種，分別是轉(zhuǎn)讓人于第一次交付和第二次交付之間死亡的，轉(zhuǎn)讓人于第二次交付之前喪失行為能力的，以及公平要求必須溯及的。其中第三種公平要求必須溯及的情況有可能涉及到一物二賣的情形，出賣人在契書的第二次交付之前實(shí)施處分行為，有損買受人的利益，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及至契書的第一次交付之時(shí)，即便是法官或行政司法長(zhǎng)官的行為，也不能影響買受人所有權(quán)的取得。［8］除了此種特殊情況，轉(zhuǎn)交付制度預(yù)防一房二賣的作用更多的體現(xiàn)在借助契書第一次交付使出賣人喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)交易法》就對(duì)美國(guó)的轉(zhuǎn)交易制度作了移植建立了的付款中間人制度?！恫粍?dòng)產(chǎn)交易法》第21條規(guī)定:“買受人得指定金融業(yè)者為付款中間人，出賣人不得拒絕。買受人為二人以上者，出賣人得就建議之金融業(yè)者中，選定其一為付款中間人?！贝烁犊钪虚g人制度主要適用于期房買賣，以應(yīng)對(duì)臺(tái)灣過去期房交易中，開發(fā)商收受買受人支付的價(jià)金后，將房屋再度出賣給他人，或者撇下爛尾工程一走了之，買受人無法取得標(biāo)的物所有權(quán)，并喪失已經(jīng)支付的價(jià)金的現(xiàn)象。而這種現(xiàn)象也是我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的主要形態(tài)，所以對(duì)大陸有很強(qiáng)的借鑒作用。不僅如此，在我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，“不動(dòng)產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)事人雙方的要求已經(jīng)自發(fā)地扮演了轉(zhuǎn)交人的角色。買方將價(jià)金交給中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)代辦了所有權(quán)登記過戶手續(xù)后，將價(jià)金轉(zhuǎn)交給出賣人。將來若在法律中規(guī)定付款中間人制度，不過是將經(jīng)濟(jì)生活中的已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)做法制度化、法律化而已?！保?］

付款中間人制度不但能夠防止上述開發(fā)商的欺詐行為，而且對(duì)誠(chéng)信的作為出賣人的開發(fā)商的利益也起到保障作用，因?yàn)橐环矫嬖撝贫茸屬I受人免于因出賣人的一房二賣而喪失所支付的價(jià)金;另一方面對(duì)于誠(chéng)信的出賣人只要其履行合同義務(wù)，獲得對(duì)價(jià)將成為必然。所以付款中間人制度對(duì)于雙方當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)都具有非常好的擔(dān)保功能。