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[內(nèi)容提要]按揭制度是二十世紀(jì)九十年代以后在我國(guó)興起的一種新型物權(quán)形式，但在大陸當(dāng)前民事立法當(dāng)中并沒(méi)有關(guān)于按揭的明確規(guī)定，學(xué)者們對(duì)按揭的法律定位也是眾說(shuō)紛紜、莫衷一是。事實(shí)上，按揭是一種不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保的全新物權(quán)形式，我國(guó)民法應(yīng)當(dāng)給予按揭合理的法律定位。

[關(guān)鍵詞]按揭法律屬性定位

二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著我國(guó)傳統(tǒng)住房制度的打破和住房改革的不斷深入，再加上港資房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)入內(nèi)地，按揭制度開(kāi)始在我國(guó)大陸流行起來(lái)。但在我國(guó)《擔(dān)保法》等現(xiàn)行法律當(dāng)中并沒(méi)有規(guī)定按揭這種物權(quán)形式，其它的法律、行政法規(guī)、地方規(guī)章或有言者也各有規(guī)定，存在著較大的差異。法學(xué)界對(duì)按揭的諸多法律問(wèn)題，特別是有關(guān)按揭的法律屬性的認(rèn)識(shí)也不一致。隨著我國(guó)大陸按揭制度的深入發(fā)展，在相關(guān)法律中為其尋找合理的定位，明確按揭中相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，才能使人們?cè)谟龅较嚓P(guān)問(wèn)題時(shí)不致于陷入困境，從而保證這一制度的健康發(fā)展。

一

“按揭”一詞來(lái)源于香港，是英語(yǔ)mortgage的廣東話諧音。作為一項(xiàng)重要制度，西方兩大法系中均有“按揭”的存在，但各自的規(guī)定及運(yùn)作亦有不少區(qū)別。

在大陸法系，按揭主要是指對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動(dòng)產(chǎn)抵押，它相對(duì)質(zhì)押（包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押）而存在。英美法中的按揭則較為復(fù)雜，它是指以土地或動(dòng)產(chǎn)為了擔(dān)保給定的債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移和讓度。按揭的基本意義是：此種擔(dān)?？梢源祟?lèi)債務(wù)或其他義務(wù)的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。也就是說(shuō)，按揭本意是指財(cái)產(chǎn)中的某種利益為擔(dān)保一定款項(xiàng)的支付或者某種其他債務(wù)的履行而進(jìn)行的讓與或其他處分。在這種擔(dān)保方式中，債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行而將一定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以獲得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。在實(shí)踐中，任何財(cái)產(chǎn)都可用作抵押，可以是不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)魏螌?shí)際利益和動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)或設(shè)定負(fù)擔(dān)的協(xié)議，在清償債務(wù)和履行義務(wù)后，所設(shè)條件即可廢除，擔(dān)保也即可收回。除此之外，大陸法系抵押關(guān)系成立后，抵押人仍對(duì)其抵押物擁有所有權(quán)、占有權(quán)和用益權(quán)，僅在其處分或轉(zhuǎn)讓再抵押時(shí)將受到阻礙。因?yàn)樵摰盅何镌俚怯洸旧弦延杏涗洸⒉坏迷诘怯洸旧现貜?fù)登記或變更登記。抵押后，抵押人仍可在其抵押物上進(jìn)行營(yíng)業(yè)、出租、收益或收取天然孳息等，除非抵押協(xié)議另有規(guī)定。英美法按揭的核心是通過(guò)強(qiáng)調(diào)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)（按揭物）權(quán)利的轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人雙方的權(quán)利，成為一種在英美法系國(guó)家普遍適用的擔(dān)保形式。香港法的按揭制度與英美法的按揭制度大致相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義的區(qū)別。就廣義而言，按揭包括任何形式的質(zhì)押或抵押，而狹義上的按揭則不包括抵押。

我國(guó)大陸的按揭制度深受英美法特別是香港法的影響，雖然在現(xiàn)行立法中尚未出現(xiàn)“按揭”的字眼，但實(shí)際上卻在某種程度上承認(rèn)了按揭存在的事實(shí)。本文擬從中國(guó)部分地區(qū)自身按揭制度的自身特征入手，給一些地區(qū)實(shí)施的“按揭”尋找其合理的法律定位。

二

我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，公民住房的建設(shè)由國(guó)家財(cái)政支付，住房分配純屬福利性質(zhì)，所以在那時(shí)根本就不存在按揭的問(wèn)題。自改革開(kāi)放以來(lái)，實(shí)行了房屋商品化和城鎮(zhèn)住房制度改革以及住房公積金制度，按揭也隨之出現(xiàn)，并正在迅速發(fā)展。隨著我國(guó)按揭貸款利率的進(jìn)一步下調(diào)，按揭發(fā)展的勢(shì)頭將更為迅猛。

我國(guó)的按揭業(yè)務(wù)目前主要是在銀行開(kāi)展，一些行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政府規(guī)章也大都是借鑒了銀行的相關(guān)規(guī)定。各大銀行往往基于經(jīng)營(yíng)的需要，自覺(jué)地借鑒英美法系國(guó)家特別是我國(guó)香港地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)規(guī)制按揭的規(guī)章制度。但是，在借鑒英美法系尤其是我國(guó)香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)時(shí)，他們并沒(méi)有全盤(pán)接受而是基于我國(guó)大陸的制度性因素對(duì)按揭加以改造，使之成為一種與英美法按揭不盡相同、但又有別于大陸法上的抵押制度的新型物權(quán)形式。我國(guó)大陸部分地區(qū)關(guān)于按揭的規(guī)定主要有以下幾方面的特征：

1、在設(shè)立按揭時(shí)并不要求必須有特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利特別是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，銀行只要求將權(quán)利證書(shū)交給貸款人保管即可?！皺?quán)利證書(shū)的轉(zhuǎn)移僅意味著權(quán)利的移轉(zhuǎn)”，但這種證書(shū)的轉(zhuǎn)移并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。比如，房地產(chǎn)證書(shū)僅起到一種證明的作用，單純的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證并不能當(dāng)然發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。在現(xiàn)行法律之下，還需經(jīng)過(guò)登記公示才能使該轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生法律效力，受讓人取得所有權(quán)。銀行要求將權(quán)利證書(shū)交給銀行保管，并不是要求將擔(dān)保房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己、在借款人償還債務(wù)后所有權(quán)再返還給按揭人，銀行這樣做只是為了防止一屋多賣(mài)現(xiàn)象的發(fā)生，防止按揭人違反約定處分已設(shè)立按揭的房屋，從而保障擔(dān)保債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)。

2、在上述地區(qū)，按揭的實(shí)現(xiàn)并不要求取得標(biāo)的物的所有權(quán)。在實(shí)踐中，如果按揭人不履行義務(wù)，即到期未還清本息時(shí)，通常的做法是由售房人將按揭的標(biāo)的回購(gòu)，并以回購(gòu)款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原價(jià)的70%受讓?zhuān)瑒t應(yīng)由第三人購(gòu)買(mǎi)。如果上述行為還不能保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，銀行還可以限期要求借款人糾正其違約行為，中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款，并按規(guī)定處以罰息，從借款人帳戶(hù)中扣款，償還貸款本息；按照合同約定提前處分擔(dān)保物，清償貸款本息，并可以按照合同約定提前追索保證人的連帶責(zé)任，依法追償貸款本息。而在英美法上的按揭中，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以確定取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

3、在大陸地區(qū)的按揭法律關(guān)系中，按揭人負(fù)有分期付款以還清債務(wù)的義務(wù)，但這并不是英美法上的贖回權(quán)。由于我國(guó)按揭人對(duì)按揭物并沒(méi)有所有權(quán)，因此按揭人的行為只是對(duì)債務(wù)的履行行為，而不是贖回按揭房屋所有權(quán)的行為。同時(shí)，按揭人并不承擔(dān)約定義務(wù)，按揭權(quán)人也不能取得房屋所有權(quán)，而是通過(guò)類(lèi)似于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的方法來(lái)保障債權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)。

4、在按揭的適用范圍上，由于城市土地屬于國(guó)家所有，因此大陸按揭標(biāo)的只限于城市房屋，不包括土地所有權(quán)。而英美法上的按揭范圍則廣得多，不僅包括房屋，還包括對(duì)土地的權(quán)利。

根據(jù)大陸按揭的特征我們可以看出，我國(guó)大陸已對(duì)外來(lái)的按揭制度做了很大的改造，改變了按揭必須轉(zhuǎn)移標(biāo)的物權(quán)利這一基本特征，成為一種完全不同于英美法上的按揭的物權(quán)形式。

三

關(guān)于按揭，人們的關(guān)注點(diǎn)主要集中在對(duì)按揭的法律屬性的討論上，而對(duì)按揭的不同定性會(huì)直接影響到立法的不同選擇。在我國(guó)現(xiàn)行立法中沒(méi)有與“按揭”相對(duì)應(yīng)的恰當(dāng)?shù)奈餀?quán)形式，這使得學(xué)者們對(duì)按揭的法律屬性爭(zhēng)論很大。有學(xué)者認(rèn)為按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，也有學(xué)者主張按揭屬于權(quán)利質(zhì)押，還有學(xué)者認(rèn)為按揭實(shí)際上是一種讓與擔(dān)保。筆者以為“按揭”是一種全新的物權(quán)形式，它不可被簡(jiǎn)單地納入傳統(tǒng)的物權(quán)領(lǐng)域，因此按揭的法律屬性究竟為何還應(yīng)作進(jìn)一步的分析。筆者針對(duì)以上三種觀點(diǎn)，通過(guò)對(duì)按揭與抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保的比較分析，試圖給按揭作出新的定位：

1、按揭與抵押存在著差異：（1）在生效條件上：按揭的生效條件是，如果按揭物是現(xiàn)房的，那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若按揭物是期房的，則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機(jī)構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)商定。（2）在權(quán)利依據(jù)上：按揭的權(quán)利既屬于擔(dān)保物權(quán)，又屬于一般債權(quán)，因?yàn)榘唇椅锶缡乾F(xiàn)房，按揭人只要將按揭物的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭人即可，它是一種權(quán)利的質(zhì)押，與債權(quán)并無(wú)直接關(guān)系；若按揭物是一種期房的，它實(shí)際上還并不存在，因此根本不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移期房的占有權(quán)問(wèn)題，只是要求把《商品預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人即可。《商品房預(yù)售合同》中反映的僅是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也說(shuō)明按揭人在商品預(yù)售的合同關(guān)系中是處于債權(quán)人的地位，這種權(quán)利只具有一種債權(quán)的性質(zhì)，尚未具有直接體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。而抵押權(quán)屬于物權(quán)，因?yàn)樗堑盅喝艘宰约旱呢?cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的保證。（3）在標(biāo)的物上：按揭和抵押權(quán)的標(biāo)的雖然都可以是房屋，但抵押權(quán)的標(biāo)的原則上應(yīng)為有體物。雖然傳統(tǒng)民法上也可以對(duì)權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)，如我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定的可以國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，但抵押物必須直接指向現(xiàn)存的具有一定交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或者一種能即時(shí)物化的權(quán)利，這就排除了以期待權(quán)作為設(shè)定抵押的可能。而在按揭中，按揭的標(biāo)的物不僅包括現(xiàn)房，還有在建的工程和樓花，后兩者用來(lái)設(shè)定擔(dān)保的是尚未建成的建筑物，用作設(shè)定擔(dān)保的是一種期待權(quán)。

2、按揭與質(zhì)押也有如下區(qū)別：（1）權(quán)利標(biāo)的的范圍不同。質(zhì)押在我國(guó)法律中只有動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，不包括不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，而按揭則可以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的而設(shè)立。而且質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的前提條件是債務(wù)履行期間屆至而債務(wù)人不能履行債務(wù)，即質(zhì)權(quán)人必須在債務(wù)履行期屆至?xí)r方可能收取入質(zhì)債權(quán)，而在債務(wù)履行期內(nèi)質(zhì)權(quán)人并不享有入質(zhì)債權(quán)。但在樓花按揭中，銀行作為債權(quán)人在債務(wù)履行期間，即已享有購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓的期待權(quán)，而不像債權(quán)質(zhì)押那樣在債務(wù)履行期屆滿時(shí)方可以取得入質(zhì)債權(quán)。因此將樓花按揭定性為債權(quán)質(zhì)不妥。（2）兩者權(quán)利實(shí)現(xiàn)的方式不同。質(zhì)押的出質(zhì)人如果不按規(guī)定清償，那么可由質(zhì)權(quán)人與出質(zhì)上協(xié)議將其折價(jià)清償，如協(xié)議不成的，質(zhì)權(quán)人即可直接依法拍賣(mài)質(zhì)物。而按揭中的按揭人若不履行義務(wù)，即到期未還清本息時(shí)，通常的做法則是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以房屋原價(jià)的70%左右的回購(gòu)價(jià)格將按揭標(biāo)的回購(gòu)，并將以回購(gòu)款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原房?jī)r(jià)70%受讓?zhuān)瑒t應(yīng)由第三人購(gòu)買(mǎi)。

3、按揭與不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保容易混淆，但兩者也有較大的差異。所謂讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人作為債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)正常履行后，標(biāo)的物所有權(quán)再返還給債務(wù)人的擔(dān)保形式。在我國(guó)實(shí)踐中逐步發(fā)展起來(lái)的按揭作為一種新的物權(quán)形式要優(yōu)越于讓與擔(dān)保。由于事先沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，銀行并不享有對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)，因此它不能隨便處分擔(dān)保的標(biāo)的物。例如他不能將該標(biāo)的物作為其他債務(wù)的擔(dān)保，也不能將之轉(zhuǎn)讓給別人，即使發(fā)生貸款人遲延付款的情況，銀行也不能立即處分該標(biāo)的物，從而可以避免很多的糾紛。另一方面，由于開(kāi)發(fā)商只有在貸款人全部?jī)斶€貸款后才能為之辦理產(chǎn)權(quán)證，或者在辦理產(chǎn)權(quán)證之后將該證書(shū)質(zhì)押在銀行處，待到購(gòu)房人全部?jī)斶€貸款之后才將證書(shū)交付給購(gòu)房人，這樣就在銀行、購(gòu)房人以及開(kāi)發(fā)商之間形成了一個(gè)非常均衡的相互制約與互動(dòng)關(guān)系。

通過(guò)以上對(duì)按揭和抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保的比較分析，我們可以看出按揭于抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保的全新的物權(quán)形式。為了更全面、更深入的認(rèn)識(shí)按揭的法律屬性，我們不妨對(duì)抵押、質(zhì)押、按揭所涉及的法律關(guān)系作一番探究。一般說(shuō)來(lái)，抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保大多只涉及一個(gè)主法律關(guān)系。抵押、質(zhì)押是隨著這一法律關(guān)系的產(chǎn)生而產(chǎn)生、存在而存在、終止而終止。而按揭的法律關(guān)系要比它們復(fù)雜得多，涉及的法律關(guān)系不只是一個(gè)，一般有四到六個(gè)。因此按揭在很大程度上不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保，它有其自身的特性，所以很難說(shuō)按揭的法律屬性就是其中之一。筆者認(rèn)為，既然按揭有其自身的特性，又與抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保在很多方面不相同，那就不必勉強(qiáng)地將其歸屬于其中。按揭就是按揭，一種新型的獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)形式，，其法律屬性也就是按揭，它應(yīng)當(dāng)在我國(guó)未來(lái)的民法典中占有一席之地。