前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告范文第1篇

在對資產(chǎn)進(jìn)行評估中，在資產(chǎn)評估報告的寫作中，選用科學(xué)而合理的方法是非常必要的。按《國有資產(chǎn)評估辦法》的規(guī)定，主要有以下幾種評估方法：一是收益現(xiàn)值法；二是重置成本法；三是現(xiàn)行市價法；四是清算價格法。另外，對流動中的原材料、在制品、協(xié)作件、庫存商品、低值易耗品等，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)行市價，考慮購置費(fèi)用、產(chǎn)品完工程度、損耗等因素，評定重估價值。

資產(chǎn)評估報告的結(jié)構(gòu)，通常有標(biāo)題、致送單位、正文、附件、署名和日期幾個部分。

標(biāo)題。一般由被評估單位名稱、評估項(xiàng)目名稱和文種幾部分組成，即評估對象加文種。

致送單位，即委托評估的單位名稱，頂格寫在標(biāo)題下、正文前。

正文。它是資產(chǎn)評估報告的主體部分，一般要涉及到以下幾個方面的內(nèi)容：資產(chǎn)評估的依據(jù)、目的和對象；評估對象的基本情況；參加評估人員和評估日期；主要評估方法；評估過程；評估結(jié)果。以上內(nèi)容可根據(jù)具體情況和實(shí)際需要靈活掌握，有的應(yīng)該詳寫，有的可以簡寫。

附件。通常包括一些說明、部分表格等。如果所有內(nèi)容都已在正文中表述完畢，附件部分就可以略去。

署名和日期寫在正文后右下方，寫出評估人姓名和具體年月日。

寫作資產(chǎn)評估報告，內(nèi)容要客觀、公正；語言要準(zhǔn)確、簡明；數(shù)字要確切、明白。

范例

××市××廠辦公樓及土地價值的評估報告

××××：

我們接受××市××廠的委托，對該廠辦公樓及土地價值進(jìn)行了評估。結(jié)果報告如下：

一、基本概況

（一）被評估資產(chǎn)的企業(yè)概況：

企業(yè)名稱：××××廠；

企業(yè)性質(zhì)：國營；

法人代表：×××；

企業(yè)地址：××市××路××號。

（二）評估日期：1992年10月9日。

（三）評估目的：了解資產(chǎn)價值，為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作準(zhǔn)備。

（四）評估范圍：廠區(qū)內(nèi)原辦公樓一棟及該樓圍墻內(nèi)4288．32平方米的土地。

（五）被評估資產(chǎn)概況：該資產(chǎn)原為廠辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，高四層，局部三層，平均層高約3．8米，占地面積1517．52平方米，建筑面積為5767．08平方米（其中地面以上5365．92平方米，地下室401．16平方米）。1962年底建成并投入使用，固定資產(chǎn)原值為×××萬元。1977年全面檢修門窗一次，1985年對一、二層重新粉刷裝修后改為旅館，1990年底對暖氣進(jìn)行了一次大修。

（六）評估方法：重置成本法。

二、評估做法

我們接受此項(xiàng)評估委托后，隨即組織了評估小組并按下列步驟開展工作：

第一，赴資產(chǎn)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察。對該辦公樓的地基、承重構(gòu)件、非承重墻、層面、樓地面、門窗、內(nèi)外粉刷、頂棚、供水、衛(wèi)生設(shè)施、電路、照明、暖氣等，都作了勘察記錄，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合評定，從而確定該辦公樓的成新。

第二，進(jìn)行市場調(diào)查。為了取得更新重置磚混結(jié)構(gòu)辦公樓的建筑造價以及地價的有關(guān)資料，我們專程到××市統(tǒng)計(jì)局、××市第一建筑工程公司等單位作了調(diào)查，從而取得了現(xiàn)行相同結(jié)構(gòu)辦公樓的建筑造價及地價數(shù)據(jù)，為更新重置成本的確定取得了必要的第一手資料。

第三，計(jì)算更新重置成本和資產(chǎn)價值，辦公樓建筑的更新重置成本在單方建筑造價的基礎(chǔ)上，考慮“四源”費(fèi)、供電集資、基建管理費(fèi)等項(xiàng)因素計(jì)算確定；土地價值的確定，主要考慮現(xiàn)行市場因素。

三、具體估算過程

（一）辦公樓建筑

1．地上建筑部分更新重置成本的計(jì)算：

（1）經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)行磚混結(jié)構(gòu)辦公樓建筑預(yù)算造價為387．60元平方米。

（2）現(xiàn)行辦公樓層高一般為3米，該樓建筑層高為3．8米，由于層高增加約使造價增高13％。

387．60×13％＝50．39（元平方米）

（3）“四源”費(fèi)。

①上水：該辦公樓估計(jì)用水量為14．4噸小時，按8小時計(jì)算，每噸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為830元。

14．4×8×830＝95616（元）

②污水：排放量按自來水的70％計(jì)算，每噸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為800元。

14．4×8×70％×800＝64512（元）

③供熱，按每平方米耗用量100大卡計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每100萬大卡70萬元。

100×5365．92＝536592（大卡）

536592×0．7＝375614．4（元）

“四源”費(fèi)（1—3）小計(jì)：

95616＋64512＋375614．4＝535742．4（元）

平均每平方米為：

535742．45365．92＝99．84（元）

（4）供電集資：按48千瓦計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每千瓦2000元。

48×2000＝96000（元）

平均每平方米為：960005365．92＝17．89（元）

（5）基建管理費(fèi)：按建筑預(yù)算造價的1％計(jì)算，平均每平方米為387．6×1％＝3．88（元）

（6）地上建筑部分每平方米更新重置成本為（1）—（5）：387．6＋50．39＋99．84＋17．89＋3．88＝559．6（元）

（7）地上建筑部分更新重置成本為：559．6×5365．92＝3002768．83（元）

2．地下室部分更新重置成本的計(jì)算：

有關(guān)“四源”費(fèi)和供電集資在地上建筑部分計(jì)算時包含了地下室部分應(yīng)分提的費(fèi)用，所以地下室部分不再計(jì)算。

（1）建筑預(yù)算造價仍為每平方米387．6元。

（2）地下室內(nèi)有上、下水及照明設(shè)施，但無暖氣設(shè)施，故應(yīng)作必要的扣除。根據(jù)調(diào)查測算，磚混結(jié)構(gòu)辦公樓暖氣設(shè)施造價占預(yù)算總造價的4．93％，則每平方米暖氣設(shè)施造價為：387．6×4．93％＝19．11（元）

（3）基建管理費(fèi)：按建筑預(yù)算造價的1％計(jì)算，每平方米為：387．6×1％＝3．88（元）

（4）地下室部分每平方米更新重置成本為：387．6－19．11＋3．88＝372．37（元）

（5）地下室部分更新重置成本為：372．37×401．16＝149379．95（元）

3．辦公樓建筑評估價值：

該辦公樓于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，據(jù)實(shí)地勘察，該樓地基基礎(chǔ)未發(fā)現(xiàn)較大不均勻沉降，承載能力尚好，承重構(gòu)件未發(fā)現(xiàn)下沉開裂，但門窗局部破缺朽蝕比較嚴(yán)重，油漆老化剝落，上水管銹蝕，電線老化，內(nèi)粉刷局部剝落。經(jīng)綜合評定，確認(rèn)成新為五成，詳見附表。

辦公樓建筑評估價值＝3152148．78×50％＝1576074．39（元）

（二）土地價值

該辦公樓占地1517．52平方米，樓墻內(nèi)占地2770．8平方米，合計(jì)4288．32平方米。目前××市城區(qū)、近效區(qū)耕地的補(bǔ)償價約為每平方米400—450元，房產(chǎn)經(jīng)營單位確定房價中的隱形地價，××地區(qū)（含××路一帶）每平方米約為400多元。據(jù)此，此次評估確定地價為每平方米420元。

辦公樓地價＝1517．52×420＝637358．4（元）

樓墻內(nèi)地價＝2770．8×420＝1163736（元）

（三）評估總價值

含地價辦公樓建筑的評估價值為：1576074．39＋637358．4＝2213432．79（元）

單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告范文第2篇

本文所敘述的方法對不同資產(chǎn)類別具有共同性，為描述方便起見，我們首先探討一下關(guān)于機(jī)器設(shè)備租賃價值的評估方法，然后推廣到其他資產(chǎn)當(dāng)中。

一、正式出版物上介紹的方法對機(jī)器設(shè)備租賃權(quán)價值的評估，《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》（2000版）第八篇“資產(chǎn)評估典型案例剖析”當(dāng)中結(jié)合案例介紹的兩種方法，作為業(yè)務(wù)探討引用如下：某設(shè)備租賃公司租用一臺起重設(shè)備，該設(shè)備的原值為34萬元，預(yù)計(jì)尚可使用10年。該公司擬租用5年，設(shè)備預(yù)計(jì)殘值為1.8萬元，清理費(fèi)用0.2萬元，設(shè)銀行利率為11.52%，需支付利息10.2萬元。根據(jù)雙方約定，租賃期內(nèi)按季度支付租金，計(jì)算本項(xiàng)設(shè)備租賃權(quán)每次應(yīng)付的租金額。

方法1??計(jì)算正常情況下的應(yīng)付資金額，計(jì)算步驟如下：⑴計(jì)算設(shè)備的租賃費(fèi)租賃費(fèi)＝設(shè)備原值－預(yù)計(jì)殘值＋清理費(fèi)用＋銀行利息＋手續(xù)費(fèi)＋保險費(fèi)＝34－1.8＋0.2＋10.2＋0.6＋3.4＝46.6（萬元）

⑵計(jì)算設(shè)備租賃期內(nèi)應(yīng)付租金額租金額＝[年折舊額＋（銀行利息＋手續(xù)費(fèi)＋保險費(fèi)）/設(shè)備使用年限]×租賃年限＝[（34－1.8＋0.2）/10＋（10.2＋0.6＋3.4）/10]×5＝23.3（萬元）

⑶計(jì)算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金＝租賃期內(nèi)應(yīng)付租金/租賃期內(nèi)支付次數(shù)＝23.3/（60/3）

＝1.165（萬元）

方法2??加快租賃資產(chǎn)折舊的方法，仍然沿用上例。

⑴租賃資產(chǎn)每年應(yīng)提折舊額的計(jì)算每年應(yīng)計(jì)提折舊額＝{[設(shè)備原值－預(yù)計(jì)殘值×（1＋利息率）-10/（P/A，i，n）

＝5.7947（萬元）

⑵計(jì)算每年應(yīng)負(fù)擔(dān)的設(shè)備利息、手續(xù)費(fèi)和保險費(fèi)上述費(fèi)用＝（銀行利息＋手續(xù)費(fèi)＋保險費(fèi)）/設(shè)備使用年限＝（10.0＋0.6＋3.4）/10＝1.42（萬元）

⑶計(jì)算每年應(yīng)付租金及租賃期內(nèi)應(yīng)付租金每年應(yīng)付租金＝年折舊額＋年折舊費(fèi)＝5.7947＋1.42＝7.2147（萬元）

⑷計(jì)算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金＝每年應(yīng)付租金/4＝7.2147/4＝1.8037（萬元）

以上兩種方法，前者計(jì)算簡潔，容易理解；后者考慮了時間價值的概念，評估得出的租金價格更具有說服力。但上述兩種方法也存在共性的問題：⑴未考慮設(shè)備原值與重置成本可能發(fā)生的變化，甚至嚴(yán)重背離的情況。

⑵未考慮機(jī)會成本及行業(yè)平均利潤。

對一種正常情況下的租賃行為，作為出租方而言，最基本的要求是獲取與自己經(jīng)營原資產(chǎn)大致相同的收益額。因出租方投資購買該等資產(chǎn)的目的是用于再生產(chǎn)，獲取一定的收益，即應(yīng)較銀行存款利率高的收益；同時購買該等資產(chǎn)，將喪失投資其他領(lǐng)域的機(jī)會；另外，作為投資者，投資該領(lǐng)域的目的是為了獲取不低于該行業(yè)的平均利潤水平。上述前提決定了租金價格的定位應(yīng)考慮上述因素。

⑶未考慮資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值情況。

資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)技術(shù)狀況決定了承租方使用當(dāng)中可能承擔(dān)的風(fēng)險，倘若租賃合同當(dāng)中明確設(shè)備維護(hù)費(fèi)用由承租方承擔(dān)，顯然新設(shè)備與舊設(shè)備是不同的。

二、推薦的機(jī)器設(shè)備年租金價格評估方法鑒于上述原因，我們提出一種綜合考慮上述因素之后確定的年租金價格的評估方法。

1.年租金評估技術(shù)路線的確定年租金評估采用收益法。即通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。對年租金價格的評估方法是按上述原理，以評估的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，確定未來的預(yù)期收益額。其具體步驟如下：⑴首先確定年租金定義年租金的定義，一般應(yīng)根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的約定，對租金價格的評估結(jié)論有一定影響。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異。為此，我們預(yù)先假設(shè)，所需確定的年租金為每個租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價值。該價值的內(nèi)涵應(yīng)包括機(jī)器設(shè)備的折舊費(fèi)、資產(chǎn)所占用的利息、資產(chǎn)的平均收益情況以及出租方取得租賃收入應(yīng)繳納的相關(guān)稅款等。

⑵年凈租金確定需考慮的因素年租金價格的確定是以各項(xiàng)資產(chǎn)價值評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合價值評估過程中對該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限的判定、出租方和承租方約定的租賃年限、租金價款的支付方式、資產(chǎn)的行業(yè)平均收益情況、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值等。

⑶估價前提對資產(chǎn)租金價格進(jìn)行評估，首先應(yīng)確定估價前提，因租賃行為所涉及的資產(chǎn)的未來情況含有一定的不確定性。如就某項(xiàng)目我們設(shè)定的估價前提為：①資產(chǎn)按當(dāng)前使用用途繼續(xù)使用；②租賃資產(chǎn)在租賃過程中的正常維護(hù)由承租方負(fù)擔(dān)；③租金在每個租賃年度期末支付；④租賃期限按n年考慮；⑤租金價格的估價基礎(chǔ)是相應(yīng)的××《資產(chǎn)評估報告書》；⑥相關(guān)資產(chǎn)的市場價格在租賃年期內(nèi)無顯著的變化；⑦租賃雙方的約定的其他條件，如由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)、資產(chǎn)的保險費(fèi)、正常維護(hù)費(fèi)用等，出租方取得的租賃收入為完整的凈租金收入。

⑷估價思路以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，根據(jù)評估確定的某項(xiàng)資產(chǎn)的評估價值P0j、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值（回收價值）Svj、折現(xiàn)系數(shù)i、租賃期間n，確定估價對象未來n年租期內(nèi)每年的等額年凈租金Pzj，上述參數(shù)間的關(guān)系如下：P0j＝Pzj/（1＋i）1＋Pzj/（1＋i）2＋……… ＋Pzj/（1＋i）n＋Svj/（1＋i）n根據(jù)上式求取等額年凈租金Pzj，在此基礎(chǔ)上，再考慮出租方因出租行為應(yīng)繳納稅費(fèi)求取等額年租金價格。

2.年租金價格的確定⑴等額年凈租金的確定機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的年凈租金按下式確定。

n Pz＝ ∑Pzj j=1

P0j.i.（1＋i）n－Svj.i其中，Pzj＝ [（1+i）n-1]（P0j－Pj×δj）

Svj＝P0j×n Nj上式當(dāng)中，

各符號的含義為：

Pzj——某項(xiàng)資產(chǎn)等額年凈租金

Pz——各項(xiàng)資產(chǎn)等額年凈租金之和

P0j——某單項(xiàng)資產(chǎn)評估凈值

Pj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的評估原值

i——折現(xiàn)率

n——租賃期限

Svj——租賃期滿時某單項(xiàng)資產(chǎn)的剩余價值

Nj ——某單項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)尚可使用年限

δj——固定資產(chǎn)的凈殘值率

j——為某類資產(chǎn)的項(xiàng)次

注：當(dāng)NSvj＝Pj×δj

相關(guān)參數(shù)的確定方法：①某單項(xiàng)資產(chǎn)評估凈值（P0j）的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報告書》的評估結(jié)果確定；②租賃期限n的確定：根據(jù)租賃雙方的協(xié)議，按n年確定；③某單項(xiàng)資產(chǎn)的評估原值（Pj）的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報告書》的評估結(jié)果確定；④某單項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)尚可使用年限（Nj）的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報告書》的相關(guān)評估工作底稿確定；⑤固定資產(chǎn)的凈殘值率（δj）的確定：根據(jù)資產(chǎn)類別，分別按1％～3％考慮；⑥折現(xiàn)率的確定：折現(xiàn)率的確定應(yīng)綜合考慮資金的時間價值因素（可參考銀行同期利率）、風(fēng)險因素、所涉及行業(yè)的總資產(chǎn)報酬率（或基準(zhǔn)收益率）等分析確定。

⑵等額年租金價格的確定根據(jù)估價前提，由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，因此出租方收取的租金價格當(dāng)中應(yīng)包括因出租行為應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

n Pr＝∑Prj j=1 Prj＝Pzj /（1－ζ）

Pr——等額年租金價格Prj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的年租金價格ζ——因租賃行為應(yīng)由出租方繳納的相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，出租資產(chǎn)業(yè)務(wù)，出租方應(yīng)納稅額為租金收入的5％；根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，應(yīng)按營業(yè)稅的7％繳納城建稅；根據(jù)地方稅務(wù)部門規(guī)定，按流轉(zhuǎn)稅的3％繳納教育費(fèi)及附加。上述流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的綜合稅費(fèi)率為5.5%. Prj＝Pzj/（1－5.5%）

三、對房地產(chǎn)租金價格確定的方法對房地產(chǎn)租金價格的評估，其凈租金的確定方法與機(jī)器設(shè)備是基本相同的，所不同的是一般不考慮凈殘值。對含稅租金價格的確定，是在上述基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出租的，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅，繳納稅額為按租金收入的12％。

則Prj＝Pzj/（1－5.5%－12%）

四、關(guān)于推薦方法使用當(dāng)中應(yīng)注意的問題1.利用該方法所確定的租金是按評估凈值為基礎(chǔ)的，從側(cè)面考慮了設(shè)備現(xiàn)況對租金價格的影響。

2.對租金價格的確定應(yīng)以經(jīng)濟(jì)行為雙方的相關(guān)約定為前提，如對相關(guān)稅費(fèi)由那方的承擔(dān)問題。

單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告范文第3篇

一、改制完成企業(yè)進(jìn)行會計(jì)處理時相關(guān)聯(lián)的幾個事項(xiàng)

1、自改制評估基準(zhǔn)日到公司制企業(yè)設(shè)立登記日的有效期內(nèi)，原企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤而增加的凈資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)上繳國有資本持有單位，或經(jīng)國有資本持有單位同意，作為公司制企業(yè)國家獨(dú)享資本公積管理，留待以后年度擴(kuò)股時轉(zhuǎn)增國有股份；對原企業(yè)經(jīng)營虧損而減少的凈資產(chǎn)，由國有資本持有單位補(bǔ)足，或者由公司制企業(yè)用以后年度國有股份應(yīng)分得的股利補(bǔ)足。

2、改制企業(yè)改制完成的標(biāo)志，應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)取新的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上所確定的企業(yè)設(shè)立登記日。

3、資產(chǎn)評估增值部分計(jì)提的折舊在會計(jì)制度中是允許，而且也是必須的，但是不允許在所得稅前抵扣，即應(yīng)做納稅調(diào)整或做相應(yīng)的會計(jì)處理。

4、新改制的公司制企業(yè)應(yīng)根據(jù)上級主管部門批準(zhǔn)的改制方案的要求做相應(yīng)的帳務(wù)處理。如：改制后的公司承繼原企業(yè)的全部債權(quán)債務(wù)、原企業(yè)職工勞動合同的解除等。

5、資產(chǎn)評估結(jié)果是國有資本持有單位出資折股的依據(jù)，自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

6、自2003年1月1日新成立企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》。

7、會計(jì)師事務(wù)所出具的原企業(yè)清產(chǎn)核資的審計(jì)報告和新公司成立時的驗(yàn)資報告；

8、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告和有關(guān)部門的備案表。

二、企業(yè)改制過程中涉及到帳務(wù)調(diào)整的幾個階段及相應(yīng)會計(jì)處理

改制企業(yè)的帳務(wù)調(diào)整主要在如下四個階段進(jìn)行：

第一階段：改制企業(yè)對各類資產(chǎn)進(jìn)行全面清查階段的會計(jì)處理。

財政部財企[2002]313號文規(guī)定：改建企業(yè)應(yīng)當(dāng)對各類資產(chǎn)進(jìn)行全面清查登記，對各類資產(chǎn)以及債權(quán)債務(wù)進(jìn)行全面核對查實(shí)，編制改建日的資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清冊。資產(chǎn)清查的結(jié)果由國有資本持有單位委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。資產(chǎn)清查的結(jié)果連同審計(jì)報告按照財政部有關(guān)企業(yè)資產(chǎn)損失管理的規(guī)定確認(rèn)處理。

在該階段，對清理出的各項(xiàng)資產(chǎn)盤盈、盤虧、毀損、報廢以及按國家規(guī)定統(tǒng)一清理掛帳而未處理的潛虧、虧損掛帳、產(chǎn)成品清查損失，報經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)審批后沖減未分配利潤、盈余公積、資本公積，不足部分沖銷資本金。企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)調(diào)整分錄；

借：未分配利潤、盈余公積、資本公積、實(shí)收資本

貸：各項(xiàng)損失的資產(chǎn)類或負(fù)債類科目

第二階段：資產(chǎn)評估增減值的會計(jì)處理。

由于該部分涉及到企業(yè)所得稅的調(diào)整問題，即資產(chǎn)評估增值部分所計(jì)提的折舊不得在所得稅稅前抵扣，作該部分會計(jì)處理時，應(yīng)首先考慮對企業(yè)所得稅的影響。

在實(shí)際帳務(wù)處理過程中，如何將評估增減值一一計(jì)入到單項(xiàng)資產(chǎn)價值中去，涉及的工作量相當(dāng)大，實(shí)際處理時可考慮按照稅法規(guī)定采用綜合調(diào)整辦法。即將資產(chǎn)分類處理，如房屋建筑物評估增值時，可在固定資產(chǎn)房屋建筑物明細(xì)帳部分單列一項(xiàng)改制時評估增值明細(xì)項(xiàng)目；如機(jī)器設(shè)備評估減值，可在固定資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備明細(xì)帳部分單列一項(xiàng)改制時評估減值明細(xì)項(xiàng)目。

因資產(chǎn)評估而引起相關(guān)資產(chǎn)價值的增減變化在實(shí)際帳務(wù)處理時可以有兩種方法：

第一種方法：企業(yè)選擇按評估價值計(jì)提折舊，增值部分的折舊按遞延稅款處理。

1、將評估價值入帳時：

借：相關(guān)資產(chǎn)評估增值額

貸：資本公積

貸：遞延稅款（評估增值額×所得稅稅率）

2、計(jì)提折舊、使用或攤銷，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入應(yīng)納稅所得額時，其應(yīng)交的所得稅：借：遞延稅款

貸：應(yīng)交稅金----應(yīng)交所得稅。

第二種方法：企業(yè)選擇按評估價值計(jì)提折舊，增值部分的折舊在納稅申報時做納稅調(diào)整。

1、將評估價值入帳時：

借：相關(guān)資產(chǎn)評估增值額

貸：資本公積。

2、納稅時，調(diào)整每一納稅年度的應(yīng)納稅所得額，調(diào)整期限最長不超過10年。

有條件的企業(yè)，也可以按照每一項(xiàng)目的實(shí)際增減值情況逐項(xiàng)調(diào)整。

第三階段：改制評估基準(zhǔn)日至改制完成日利潤增減值的會計(jì)處理；

改制完成后，改制企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)編制改制基準(zhǔn)日到改制完成日期間的損益表，確定該期間的損益情況，同時，還要編制改制完成日的資產(chǎn)負(fù)債表，確定改制完成日的資產(chǎn)狀況。其次與原上級主管部門共同確認(rèn)該期間的損益情況，必要時，也可聘請會計(jì)師事務(wù)所對該期間的損益情況進(jìn)行審計(jì)。最后，新公司應(yīng)與原上級主管部門協(xié)商該期間的損益情況處理。具體帳務(wù)處理如下：

1、改制期間有利潤，且協(xié)商為上繳原上級單位，則作如下分錄：

借：未分配利潤

貸：應(yīng)付利潤

2、改制期間有利潤，且協(xié)商作為新公司國家獨(dú)享資本公積管理，擴(kuò)股時，轉(zhuǎn)增國有資本，則作如下分錄：

借：未分配利潤

貸：資本公積----國家獨(dú)享資本公積。

3、改制期間有虧損，且協(xié)商為原上級單位以現(xiàn)金補(bǔ)足，則作如下分錄：

借：現(xiàn)金、銀行存款、其他應(yīng)收款等

貸：未分配利潤

4、改制期間有虧損，且協(xié)商為原上級單位以實(shí)物補(bǔ)足，則作如下分錄：

借：固定資產(chǎn)（上級主管部門應(yīng)承擔(dān)的虧損值）

貸：未分配利潤

5、改制期間有虧損，且協(xié)商為原上級單位用以后年度國有股份應(yīng)分得的股利補(bǔ)足。

簽訂協(xié)議時：

借：其他應(yīng)收款

貸：未分配利潤

以后年度分股利時：版權(quán)所有

借：未分配利潤

貸：應(yīng)付利潤

以國有股份應(yīng)分得的股利補(bǔ)足時：

借：應(yīng)付利潤

貸：其他應(yīng)收款

第四階段：股東實(shí)際新投入實(shí)物資產(chǎn)或貨幣資金階段

原企業(yè)的凈資產(chǎn)折股后，還有其他股東以貸幣資金或?qū)嵨锓绞酵度霑r，應(yīng)以驗(yàn)資報告和資產(chǎn)評估報告為依據(jù)，對其他股東新投入的注冊資本金作如下帳務(wù)處理。

其他股東投入貸幣資金時：

借：現(xiàn)金或銀行存款

貸：實(shí)收資本

其他股東投入實(shí)物資產(chǎn)時：

借：相關(guān)資產(chǎn)價值（評估值）

貸：實(shí)收資本

三、改制完成后，企業(yè)實(shí)際調(diào)帳處理

企業(yè)改制完成后，財務(wù)部門在實(shí)際建帳時，有如下兩種方法：

第一種方法：結(jié)束舊帳，另立新帳。

第一步：以評估報告為基礎(chǔ)，建立新帳的明細(xì)帳。

以資產(chǎn)評估報告所確定的評估明細(xì)表為基礎(chǔ)，將評估明細(xì)表所列示資產(chǎn)項(xiàng)目及負(fù)債項(xiàng)目的具體內(nèi)容一一在明細(xì)帳記錄（按評估值），評估報告所列示的凈資產(chǎn)，若全部折股的則計(jì)入實(shí)收資本，若未全部折股，則將未折股部分作相應(yīng)的會計(jì)處理（如資本公積、其他應(yīng)付款等）。

第二步：以驗(yàn)資報告為基礎(chǔ)，將其他股東的投入進(jìn)行正確地帳務(wù)處理。

具體處理時見本章第二部分第四階段的內(nèi)容。

第三步：將改制評估基準(zhǔn)日至改制完成日因利潤增減變化而導(dǎo)致各科目金額變化的處理。

根據(jù)編制的改制基準(zhǔn)日至改制完成日的損益表和資產(chǎn)負(fù)債表，確定該期間各科目借貸雙方的累計(jì)數(shù)，將其以一筆計(jì)入明細(xì)帳，在摘要里可寫成改制期間金額的變化數(shù)，其累計(jì)數(shù)或余額應(yīng)與編制的改制完成日的損益表和資產(chǎn)負(fù)債表上的相關(guān)數(shù)據(jù)一致，若不一致，應(yīng)查明原因。

具體會計(jì)處理見本章第二部分第三階段的內(nèi)容。

第四步：將資產(chǎn)評估增減值做相應(yīng)的會計(jì)處理。

具體方法見本章第二部分第二階段的內(nèi)容。

第二種方法：沿用老帳

沿用老帳的基本方法是在企業(yè)老帳的基礎(chǔ)上進(jìn)行帳務(wù)調(diào)整。

具體調(diào)方法如下：

第一步：將資產(chǎn)清查階段的需調(diào)整的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。

第二步：將資產(chǎn)評估增減值進(jìn)行調(diào)整。

第三步：將改制基準(zhǔn)日至改制完成日的利潤增減值進(jìn)行調(diào)整

第四步：將股東新投入的資產(chǎn)入帳。

具體調(diào)整方法見上文。

上述兩種方法調(diào)整完成后，應(yīng)注意以下幾個要點(diǎn)：

1、實(shí)收資本應(yīng)與驗(yàn)資報告和營業(yè)執(zhí)照所確定的注冊資本一致；

2、資產(chǎn)評估增減值應(yīng)與評估報告所列示評估增減值一致；

兩種方法的優(yōu)劣：

單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告范文第4篇

近年來，我國資產(chǎn)評估界就評估報告中是否對被估資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)表意見出現(xiàn)了不同的認(rèn)識，一是認(rèn)為資產(chǎn)評估屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，評估報告不僅應(yīng)對評估對象的價值發(fā)表意見，而且也應(yīng)對評估對象的權(quán)屬做出說明。二是認(rèn)為資產(chǎn)評估屬于咨詢類中介行業(yè)，評估報告僅應(yīng)就被評估資產(chǎn)在模擬條件下基準(zhǔn)日的價格做出專業(yè)判斷，評估師沒有必要，也沒有能力關(guān)注和說明被評估資產(chǎn)的權(quán)屬狀況。筆者認(rèn)為這兩種觀點(diǎn)均值得商榷。

一、關(guān)于資產(chǎn)評估行業(yè)性質(zhì)的再認(rèn)識

長期以來，人們并未對資產(chǎn)評估行業(yè)予以清晰的定位，存在公證說、鑒證說和咨詢說三種解釋。我們認(rèn)為資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析和判斷的專業(yè)經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè)。

首先，經(jīng)濟(jì)鑒證的鑒證應(yīng)該有別于公證?！吨腥A人民共和國公證暫行條例》第2條規(guī)定，“公證是國家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依法證明法律行為，有法律意義的文書和事實(shí)的真實(shí)性、合法性，以保護(hù)公民身份上、財產(chǎn)上的權(quán)力和合法權(quán)益?！庇纱丝梢?，公證具有下述特征：第一，公證是一項(xiàng)證明活動。即公證只能通過證明法律行為、有法律意義的文書和事實(shí)的真實(shí)性、合法性來實(shí)現(xiàn)其職能；同時，公證所能證明的只能是與當(dāng)事人有關(guān)的非爭議事項(xiàng)。第二，公證由國家專門機(jī)關(guān)進(jìn)行。國家專門機(jī)關(guān)即公證機(jī)關(guān)，它代表國家專門行使公證證明權(quán)。第三，公證依法進(jìn)行。依法包括兩個方面，一是公證應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行，違反法定程序進(jìn)行的公證證明活動不具有公證的效力；二是公證在證明的內(nèi)容及其出證條件上要遵循實(shí)體法的有關(guān)規(guī)定，即公證不但要證明其對象的真實(shí)性，還要證明其對象的合法性。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出現(xiàn)了許多新的公證業(yè)務(wù)，如招標(biāo)、投標(biāo)、開獎、拍賣、提存、金融、公司事務(wù)以及房地產(chǎn)等。公證是以處理已經(jīng)發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛和防止?jié)撛诘漠a(chǎn)權(quán)糾紛而存續(xù)的，其業(yè)務(wù)范圍可劃分為三大類，即公證證明、賦予某些債權(quán)文書強(qiáng)制執(zhí)行效力和與公證有關(guān)的輔業(yè)務(wù)。基于此，公證機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)范圍可進(jìn)一步劃分為五類：證明法律行為；證明有法律意義的事實(shí)；證明有法律意義的文書；賦予某些債權(quán)文書強(qiáng)制執(zhí)行效力；與公證事務(wù)有關(guān)的輔業(yè)務(wù)。辦理公證原則上屬公證機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍。但在特殊情況下，公證機(jī)關(guān)不能或不便行使其職能，依照國際條約、法律、法規(guī)的規(guī)定和國際慣例，可由公證機(jī)關(guān)以外的特定機(jī)關(guān)或特定人員代為行使公證職能。這些特定機(jī)關(guān)或特定人員所出具的證明書，與公證機(jī)關(guān)所出具的公證書具有同等法律效力。

鑒證活動的行為性質(zhì)、行為主體、行為效力、行為內(nèi)容都明顯區(qū)別于公證。就性質(zhì)而言，公證是國家司法證明活動，而經(jīng)濟(jì)鑒證則屬于民間專業(yè)鑒證服務(wù)活動；就主體而言，公證的主體是國家司法證明機(jī)關(guān)，而經(jīng)濟(jì)鑒證的主體一般是經(jīng)工商行政管理部門登記，從事專業(yè)服務(wù)活動，并有盈利目標(biāo)約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；就效力而言，公證具有法定的證明效力、強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律要件效力，并可以在域外發(fā)生法律效力，而經(jīng)濟(jì)鑒證一般不具有法律效力；就內(nèi)容而言，公證能證明各種法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書，不受行業(yè)、當(dāng)事人類別、行為性質(zhì)和內(nèi)容的限制，公證證明的內(nèi)容不僅要證明對象的真實(shí)性，還必須證明其合法性，而經(jīng)濟(jì)鑒證則是在公證活動的基礎(chǔ)上衍生出的以事實(shí)判斷和價值判斷為主要內(nèi)容的專業(yè)服務(wù)。鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成，鑒別是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟(jì)活動及其結(jié)果做出的獨(dú)立判斷，而舉證則是為該判斷提供理論和事實(shí)支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。這類行為一般具有獨(dú)立、客觀和專業(yè)的特征。我們不能模糊國家公證與經(jīng)濟(jì)鑒證的區(qū)別，更不能以經(jīng)濟(jì)鑒證取代國家公證。資產(chǎn)業(yè)務(wù)活動中標(biāo)的物的權(quán)屬狀況應(yīng)以當(dāng)事人明了為前提，如有必要當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。

其次，經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè)內(nèi)部也需要再分類。以律師、注冊會計(jì)師和注冊資產(chǎn)評估師為主要代表的經(jīng)濟(jì)鑒證類專業(yè)服務(wù)行業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，這類行業(yè)在維護(hù)市場秩序，防止信息扭曲和提高經(jīng)濟(jì)效率等方面發(fā)揮的作用是國家公證不能替代的?；谑袌鼋?jīng)濟(jì)需求的多樣性，經(jīng)濟(jì)鑒證類專業(yè)服務(wù)行業(yè)又可因服務(wù)性質(zhì)、背景知識和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的不同形成行業(yè)亞分類。以注冊會計(jì)師和注冊資產(chǎn)評估師行業(yè)為例，在服務(wù)性質(zhì)方面，前者對財務(wù)報告進(jìn)行事實(shí)判斷，后者對標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行價值判斷；在背景知識方面，前者以會計(jì)理論和核算技術(shù)為基礎(chǔ)，后者以經(jīng)濟(jì)分析理論和專項(xiàng)資產(chǎn)價值識別技術(shù)為基礎(chǔ)；在執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則方面，前者分別接受國際和國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則和審計(jì)準(zhǔn)則的約束，后者分別接受國際和國內(nèi)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的約束。我們不能簡單否定評估行業(yè)的鑒證特征，一是資產(chǎn)評估確要從事以專業(yè)鑒別和舉證為主要內(nèi)容的工作；二是評估行業(yè)的存續(xù)取決于其在資產(chǎn)價值鑒證方面具備的整體能力；三是盡管這種鑒證活動一般不具有法律效力，但仍然是資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人各方進(jìn)行決策的重要依據(jù)，所以評估師也必須對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。但需要強(qiáng)調(diào)指出的是資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。

最后，資產(chǎn)評估行業(yè)提供的鑒證服務(wù)本質(zhì)是咨詢服務(wù)，一是資產(chǎn)評估源于詢價，是商品交換活動的產(chǎn)物。我國封建社會長期存在的典當(dāng)業(yè)就有評估功能。但資產(chǎn)評估作為一個專門行業(yè)的獨(dú)立存在與工業(yè)革命后的英國相關(guān)。以機(jī)器和機(jī)器體系為生產(chǎn)手段的現(xiàn)代大工業(yè)引起的企業(yè)制度和市場體系的變化，要求資產(chǎn)評估作為一個行業(yè)而獨(dú)立存在。這既是解決生產(chǎn)要素復(fù)雜多變與企業(yè)管理人員專業(yè)限制沖突的要求，又是緩解企業(yè)財產(chǎn)組織制度的公司化傾向與投資者之間信息不對稱沖突要求，還是處理金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險與抵押物專業(yè)鑒定能力不足之間沖突的要求，同時也是國家對財產(chǎn)征稅與財產(chǎn)價格多變之間沖突的要求。二是資產(chǎn)評估經(jīng)過長期發(fā)展，已成為市場經(jīng)濟(jì)不能須臾缺少的一項(xiàng)基礎(chǔ)性專業(yè)咨詢活動，在服務(wù)銀行信貸、政府征稅、企業(yè)改制、公司上市和司法裁決方面發(fā)揮了其他專業(yè)咨詢服務(wù)行業(yè)不可替代的作用。在這里需要指出的是資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)價值鑒證為核心內(nèi)容的專業(yè)咨詢服務(wù)行業(yè)，是市場經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)步引起的社會分工的必然結(jié)果，由專業(yè)知識、專家隊(duì)伍和專門機(jī)構(gòu)組成的評估行業(yè)以其卓有成效的專業(yè)活動證明其不僅有存在的必要，而且有發(fā)展的可能。三是盡管評估行業(yè)的核心業(yè)務(wù)是對被評估資產(chǎn)進(jìn)行價值判斷，這種核心業(yè)務(wù)既可以向后衍生出為發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值提供咨詢的業(yè)務(wù)，又可以向前衍生出為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值提供咨詢的業(yè)務(wù)，這表明評估行業(yè)仍存在擴(kuò)展和創(chuàng)新服務(wù)的空間。遺憾的是在世界貿(mào)易組織關(guān)于服務(wù)部門的分類中，并未將評估服務(wù)與會計(jì)服務(wù)、法律服務(wù)相提并論，這至少表明：第一，資產(chǎn)評估的規(guī)模不能與會計(jì)服務(wù)和法律服務(wù)等量齊觀；第二，資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方對資產(chǎn)評估的重要性尚未達(dá)成共識；第三，資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟(jì)國家中，尤其在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家中已經(jīng)發(fā)揮的作用并未廣為人知。

二、被評估資產(chǎn)的權(quán)屬需要再認(rèn)識

國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則在討論資產(chǎn)定義時強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的權(quán)利特征，并認(rèn)為這些權(quán)利是可以有不同排列和組合，所以就有了單項(xiàng)權(quán)利和成組權(quán)利的表述。其實(shí)，人們經(jīng)常談及的產(chǎn)權(quán)就是資產(chǎn)所有權(quán)不同權(quán)能的排列與組合，技術(shù)的進(jìn)步和市場的深化不僅使得這種排列與組合的多樣化成為必要，而且使之成為可能。一是專業(yè)化分工詮釋了權(quán)利分享優(yōu)于權(quán)利獨(dú)占的本質(zhì)；二是社會契約為權(quán)利分享提供了制度保障；三是市場機(jī)制在加速上述多樣化的同時，也為判斷產(chǎn)權(quán)價值的專業(yè)活動提出了要求，評估行業(yè)的問世正是順應(yīng)市場需求的產(chǎn)物?；谶@種認(rèn)識，評估師必須關(guān)注被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性。

首先，評估師應(yīng)關(guān)注被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。由于資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既可以解構(gòu)，又可以重構(gòu)，根據(jù)系統(tǒng)理論中結(jié)構(gòu)決定功能的觀點(diǎn)，評估師只有了解被評估資產(chǎn)既定的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，才能較為合理地判斷該項(xiàng)權(quán)利或權(quán)利束的價值。關(guān)于產(chǎn)權(quán)解構(gòu)的情況，一是基于分治。例如現(xiàn)代公司治理制度將生產(chǎn)資料的所有權(quán)分解為最終產(chǎn)權(quán)與法人產(chǎn)權(quán)，房屋租賃協(xié)議將房屋的所有權(quán)分解為出租人權(quán)利和承租人權(quán)利。分治是市場配置資源的機(jī)制和專業(yè)化分工共同作用的結(jié)果。二是基于分享。在轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中，利益多元和產(chǎn)權(quán)模糊的矛盾由于歷史和技術(shù)的原因而難以避免，分享成為解決上述矛盾的理性選擇。在國有企業(yè)改革中利用國有存量資產(chǎn)贖買職工身份的實(shí)踐表明，國家因?qū)衅髽I(yè)職工的歷史責(zé)任而不得不與其分享權(quán)利。關(guān)于產(chǎn)權(quán)重構(gòu)，一是解構(gòu)決定重構(gòu)。解構(gòu)使人們具備了重構(gòu)的能力和動力。二是權(quán)利主體和生產(chǎn)要素主體之間的博弈導(dǎo)致權(quán)利結(jié)構(gòu)的變革，我們不僅可以看到基于同一資產(chǎn)的不同權(quán)利主體之間通過契約實(shí)現(xiàn)權(quán)利此消彼長的結(jié)構(gòu)變化。例如企業(yè)控股權(quán)的轉(zhuǎn)換。而且還可以看到生產(chǎn)要素在生產(chǎn)經(jīng)營過程中對收益貢獻(xiàn)的強(qiáng)弱交替引起的權(quán)利重組。例如公司章程可以對收益分配的規(guī)則和比例進(jìn)行修改。三是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過渡性特征使得產(chǎn)權(quán)重組相對頻繁。由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式向市場經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變的核心內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)制度的變革，既然事物變化需要服從由漸變到突變，由量變到質(zhì)變的規(guī)律，那么，在這一過程中產(chǎn)權(quán)的漸進(jìn)重組就是在所難免。我國資本市場上同股不同權(quán)，同股不同市，同股不同價的制度安排要求產(chǎn)權(quán)漸進(jìn)重組；商標(biāo)權(quán)和商號因管理級次差異引起的權(quán)利沖突也要求修改現(xiàn)行規(guī)章，以理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

其次，評估師應(yīng)關(guān)注被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)限制。資產(chǎn)的評估價值是資產(chǎn)評估師對被評估資產(chǎn)在模擬條件約束下基準(zhǔn)日成交價格的專業(yè)判斷。如果說該成交價格是評估師追求的目標(biāo)，那么，他們除了清楚被評估資產(chǎn)的技術(shù)限制外，還應(yīng)了解被評估資產(chǎn)的權(quán)利限制。后者主要表現(xiàn)為權(quán)利的時間約束、空間約束和規(guī)制約束。所謂時間約束，是指基于資產(chǎn)的權(quán)利時效或受制于契約安排，或受制于法律規(guī)定。所謂空間約束是指資產(chǎn)權(quán)利因空間壁壘或受到保護(hù)，或受到限制。所謂規(guī)制約束是指權(quán)利的行使既與被評估資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)部約定相關(guān)，同時也與該項(xiàng)權(quán)利賴以實(shí)現(xiàn)的外部規(guī)制相關(guān)。

最后，評估師應(yīng)關(guān)注被評估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵。產(chǎn)權(quán)瑕疵有顯形和隱性之分，產(chǎn)權(quán)的顯形瑕疵是指被評估的資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，而產(chǎn)權(quán)的隱性瑕疵是指被評估資產(chǎn)存在但尚未發(fā)生的糾紛。

單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告范文第5篇

1.政府干預(yù)性較強(qiáng)目前，我國企業(yè)并購過程中，多數(shù)都是在政府干預(yù)下所進(jìn)行的，政府干預(yù)性較強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)評估活動難以順利實(shí)施，企業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果的參考價值也受到較大影響。企業(yè)并購活動雖然是作為一種市場行為，但是企業(yè)并購活動也會對市場造成較大影響。政府從國家和市場角度出發(fā)，為達(dá)到一定的政府目的和經(jīng)濟(jì)目的，往往會采取一定的手段和方式來約束和限制企業(yè)并購，或者是將部分虧損較為嚴(yán)重的企業(yè)強(qiáng)行搭配給優(yōu)勢企業(yè)，最終將導(dǎo)致優(yōu)勢企業(yè)無法按照原有的發(fā)展戰(zhàn)略開展企業(yè)經(jīng)營活動，并給優(yōu)勢企業(yè)造成嚴(yán)重的發(fā)展負(fù)擔(dān)，對于市場發(fā)展而言也是極為不利的。同時，在政府的干預(yù)之下，企業(yè)資產(chǎn)評估活動也大受限制，評估機(jī)構(gòu)迫于壓力只能夠提供虛假和失實(shí)的評估結(jié)論，導(dǎo)致評估價值嚴(yán)重降低，企業(yè)的并購活動也難以達(dá)到預(yù)期目的。

2.評估機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)低下在資產(chǎn)評估過程中，被并購企業(yè)向評估機(jī)構(gòu)和人員施以賄賂，導(dǎo)致評估結(jié)果失實(shí)，也是資產(chǎn)評估所存在的主要問題。資產(chǎn)評估是反應(yīng)并購企業(yè)資產(chǎn)水平和價值的重要手段，資產(chǎn)評估活動數(shù)據(jù)將直接影響到資產(chǎn)價格。并購活動開展之前，并購雙方需要本著誠信、公平和客觀的角度協(xié)商資產(chǎn)價格，并借鑒資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)對商榷最終價格。部分被并購企業(yè)，為故意隱瞞企業(yè)自身的重要信息，并夸大企業(yè)實(shí)力，往往支付高昂評估費(fèi)用給評估機(jī)構(gòu)和評估人員，以改動評估結(jié)果，導(dǎo)致并購企業(yè)蒙受較大損失。

3.被并購企業(yè)會計(jì)資料失實(shí)資產(chǎn)評估工作需要借鑒被并購企業(yè)會計(jì)資料來核對資產(chǎn)信息，以得出最為準(zhǔn)確和科學(xué)的評估結(jié)果。然而，目前部分并購企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，疏于對會計(jì)和財務(wù)部門的管理，會計(jì)、財務(wù)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往較為混亂，資料失實(shí)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這就給資產(chǎn)評估工作的開展添加了較大壓力，評估機(jī)構(gòu)往往花費(fèi)大量人力物力，仍然無法保證結(jié)果的準(zhǔn)確和有效。特別是對于能源礦產(chǎn)企業(yè)以及國有企業(yè)來說，企業(yè)對于日常財務(wù)工作和會計(jì)工作重視程度非常不足，這也給資產(chǎn)評估工作的開展增添了較多困難。

4.債務(wù)遺留問題嚴(yán)重企業(yè)并購活動開展之前，被并購企業(yè)需要做好債務(wù)的相關(guān)清理工作。但是在實(shí)際的操作過程中，往往被被并購企業(yè)的抵押貸款、貸款抵押等活動沒有在評估中予以全面體現(xiàn)，或者是在評估報告中只記錄了抵押占比以及貸款金額總量，卻沒有具體到固定資產(chǎn)組成以及債務(wù)細(xì)節(jié)，當(dāng)并購活動完成之后，債務(wù)則會直接轉(zhuǎn)嫁到并購企業(yè)身上，銀行機(jī)構(gòu)則直接向并購企業(yè)追償貸款，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。尤其是對于能源、礦產(chǎn)和機(jī)械生產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)設(shè)備采購中所支出的費(fèi)用較為龐大，企業(yè)往往采用抵押貸款的形式開展設(shè)備采購，因此在實(shí)際的并購過程中，需要由評估機(jī)構(gòu)針對債務(wù)細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)查和評估，以降低并購風(fēng)險。

二、企業(yè)并購中資產(chǎn)評估的優(yōu)化建議

1.明確評估標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)并購是一種經(jīng)濟(jì)行為，企業(yè)并購將直接影響到并購企業(yè)的未來戰(zhàn)略發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。并購企業(yè)在并購行為實(shí)施以前，首先必須要明確資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，以保證評估數(shù)據(jù)的真實(shí)性和全面性，以充分降低并購風(fēng)險。首先，在資產(chǎn)評估活動中，需要調(diào)查被并購企業(yè)的經(jīng)營狀況，了解被并購企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益降低的重要影響因素，包括了內(nèi)部原因和外部原因。如果被并購企業(yè)由于市場發(fā)展因素而導(dǎo)致虧損，則應(yīng)該按照清算價格開展資產(chǎn)評估活動。如果企業(yè)由于管理和經(jīng)營不善所導(dǎo)致的獲利降低，則應(yīng)該將重置成本重置成本作為主要評估標(biāo)準(zhǔn)。

2.注重評估方法的選擇資產(chǎn)評估作為企業(yè)并購中不可或缺的重要內(nèi)容，資產(chǎn)評估所涉及到的方法和手段較為多樣，如市場法、成本法和收益法等等。單項(xiàng)資產(chǎn)評估是針對企業(yè)機(jī)械設(shè)備、房屋建筑、土地使用權(quán)以及專利進(jìn)行評估，單項(xiàng)評估開展過程中可以應(yīng)用市場法、成本法以及受益法具體實(shí)施，具體則需要從被并購企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況出發(fā)；整體資產(chǎn)評估是對企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評估。整體評估優(yōu)勢在于能夠更加真實(shí)和全面地反映被并購企業(yè)價值，但評估方式更加復(fù)雜，評估費(fèi)用更高，一般主要應(yīng)用于大型企業(yè)并購中實(shí)施。

3.加強(qiáng)債務(wù)評估和其他評估債務(wù)評估對于并購企業(yè)來說是非常重要的，債務(wù)評估重視程度的不足，很容易導(dǎo)致被并購企業(yè)債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，從而導(dǎo)致并購企業(yè)經(jīng)營壓力的增加。為此，在資產(chǎn)評估過程中，并購企業(yè)需要加強(qiáng)對債務(wù)評估的關(guān)注，要求評估機(jī)構(gòu)對被并購企業(yè)債務(wù)細(xì)節(jié)和信息開展全面評估，細(xì)化到具體的債務(wù)總量、抵押設(shè)備細(xì)目等等，使并購企業(yè)能夠充分地掌握被并購企業(yè)的債務(wù)狀況，降低并購風(fēng)險以及并購糾紛的發(fā)生。同時，并購企業(yè)必須要重視對被并購企業(yè)其他評估數(shù)據(jù)的了解和獲取，包括了商譽(yù)評估、企業(yè)未來經(jīng)營預(yù)期評估等等，使并購企業(yè)能夠更加準(zhǔn)確地了解被并購企業(yè)的整體價值，為產(chǎn)權(quán)價值協(xié)商提供更為可靠依據(jù)。

三、總結(jié)