房管局加強農(nóng)村住房建設改造意見
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*市人民政府關于推進農(nóng)村住房建設與危房改造的意見
各縣(區(qū))人民政府,開發(fā)區(qū)管委會,市政府各部門、各直屬事業(yè)單位,市屬各大企業(yè),各高等院校,中央、省駐濱各單位:
為深入貫徹國家和省關于擴大內(nèi)需、改善民生、促進經(jīng)濟增長、推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會一體化發(fā)展和加快社會主義新農(nóng)村建設的決策部署,根據(jù)《山東省人民政府關于推進農(nóng)村住房建設與危房改造的意見》(魯政發(fā)〔2009〕17號),結(jié)合我市實際,制定本意見:
一、基本原則
(一)政府主導,多方協(xié)作。各級政府要充分發(fā)揮主導、協(xié)調(diào)作用,整合各項扶持“三農(nóng)”的資金和優(yōu)惠政策,采取“以獎代補、先干后補”,“銀行貸款、政府貼息”以及政府集中招標采購大宗建材進行實物補助等方式,統(tǒng)籌安排農(nóng)村住房、基礎設施與公共服務設施及環(huán)境建設,最大限度地發(fā)揮資金與政策的導向和帶動作用。
(二)統(tǒng)籌兼顧,循序漸進。堅持統(tǒng)一規(guī)劃、集約用地、規(guī)模開發(fā)、配套建設,制定并實施引導農(nóng)村住房建設與危房改造的相關政策,確保農(nóng)村住房建設與危房改造與節(jié)地、節(jié)能、環(huán)保有機結(jié)合,與加快基礎設施建設、完善公共服務同步推進,努力實現(xiàn)農(nóng)民居住由分散向集中轉(zhuǎn)變、由平房向樓房轉(zhuǎn)變、由村莊向新農(nóng)村社區(qū)轉(zhuǎn)變,促進人口向城鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、耕地向規(guī)模經(jīng)營集中。要學習借鑒“諸城經(jīng)驗”,把此項工作與新農(nóng)村社區(qū)建設結(jié)合起來,堅持規(guī)劃先行、試點先行、以點帶面、穩(wěn)步實施,成熟一戶、建成一戶,成熟一村、啟動一村,成熟一批、改造一批,分期分批,有序推進。
(三)市場運作,多元融資。要發(fā)揮市場對資源配置的基礎性作用,積極探索農(nóng)村住房建設的新機制、新路子。城中村、城邊村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地村、經(jīng)濟強村等要率先引入市場機制,制定激勵措施,引導鼓勵有實力的開發(fā)企業(yè)、建設企業(yè)參與開發(fā)建設。
(四)惠及群眾,改善民生。農(nóng)民是農(nóng)村住房建設與危房改造的主體,要充分調(diào)動農(nóng)民建設美好家園的積極性、主動性和創(chuàng)造性,真正把好事辦實,把實事辦好。要妥善處理農(nóng)村住房建設與危房改造中的拆遷、用地、補助以及建設質(zhì)量、資金等問題,堅持陽光操作,強化部門監(jiān)管,接受社會監(jiān)督。
二、工作目標及任務
(一)農(nóng)村住房建設。從2009年起,用3年時間實施農(nóng)村住房建設工程,確保每年新建農(nóng)房2萬戶,力爭達到2.6萬戶,3年直接拉動投資100億元左右。
(二)農(nóng)村危房改造。從2009年起,力爭用5年時間基本完成全市1.6萬戶農(nóng)村危房改造任務。
(三)農(nóng)村基礎設施和公共服務設施建設。加快推進城市基礎設施向農(nóng)村延伸、公共服務向農(nóng)村覆蓋,統(tǒng)籌安排、配套建設村莊道路、供水、排水、污水和垃圾處理、沼氣和供氣、集中供熱及科教文衛(wèi)等設施,力爭5年內(nèi)全市農(nóng)村道路由“村村通”逐步向“網(wǎng)絡化”、“村內(nèi)通”延伸,基本實現(xiàn)村莊“硬化、凈化、亮化、綠化、美化”。
三、實施步驟和工作要求
在深入調(diào)查摸底的基礎上,科學合理編制“三類”規(guī)劃,積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村住房建設與危房改造。
(一)科學進行規(guī)劃設計。
1.縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制工作。以縣(區(qū))為單位,依據(jù)城市總體規(guī)劃,結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編,綜合考慮當?shù)氐匦蔚孛?、地質(zhì)條件、歷史沿革、人文資源等因素,按照改造城中村、整合城邊村、建設中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬遷不宜居住村的要求,編制或調(diào)整縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃,合理確定中心鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)、中心村、基層村的區(qū)位和規(guī)模,合理安排農(nóng)田保護、生態(tài)涵養(yǎng)、基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等空間布局,合理確定需要撤并的村莊和搬遷時序。2.農(nóng)村住房建設與危房改造規(guī)劃編制工作。以縣(區(qū))為單位,盡快制定農(nóng)村住房建設三年(2009—2011年)與危房改造五年(2009—2013年)規(guī)劃,按照建改結(jié)合的要求,合理確定年度建設改造計劃和建設時序,優(yōu)先確定2009年的目標任務。
3.農(nóng)房集中連片建設或改造項目詳細規(guī)劃編制工作。根據(jù)農(nóng)村居民實際需求,結(jié)合當?shù)仫L俗習慣、文化傳統(tǒng)、建筑風格,組織搞好新型農(nóng)房詳細規(guī)劃和工程設計,同時為自建房農(nóng)戶免費提供設計圖樣和技術咨詢。在選點布局、戶型設計、基礎和公共設施配套等方面,充分考慮農(nóng)民的實際需要,合理確定農(nóng)房建設標準和抗震等級,引導農(nóng)民建設布局合理、功能齊全、安全實用、經(jīng)濟美觀的“百年住宅”。
縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、農(nóng)村住房建設與危房改造規(guī)劃務必于2009年6月底前全部完成。農(nóng)村住房建設三年規(guī)劃與危房改造五年規(guī)劃及年度計劃要及時上報市政府審批。
(二)分類推進農(nóng)村住房建設。
1.城中村和城邊村要結(jié)合舊城改造和新區(qū)建設,運用房地產(chǎn)綜合開發(fā)模式進行整建制改造、集中連片開發(fā),倡導相鄰村莊捆綁式連片開發(fā)。
2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)駐地村莊要按照小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃搞好建筑設計,逐步建設改造成為城鎮(zhèn)社區(qū),吸納周邊村莊農(nóng)戶入住。國家重點鎮(zhèn)、省市級中心鎮(zhèn)和經(jīng)濟強鎮(zhèn)要率先建成城鎮(zhèn)社區(qū)。
3.中心村、經(jīng)濟強村和大企業(yè)駐地及周邊村莊要按照農(nóng)村新型社區(qū)的標準,統(tǒng)一組織建設集中居住區(qū),配套建設基礎設施和公共服務設施?？赏ㄟ^宅基地置換方式,集中建房改善農(nóng)民居住條件,吸納擬撤并村莊的農(nóng)戶,拓展發(fā)展空間。4.縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃確定保留的基層村莊要結(jié)合村莊整治開展農(nóng)房建設,同步配套建設相應基礎設施?？招拇逡ㄟ^實施舊村改造,最大限度地減少閑置土地。5.縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃確定搬遷合并的弱小村、偏遠村一律停批宅基地,通過提供優(yōu)惠條件引導農(nóng)戶到小城鎮(zhèn)和中心村購房、建房,或按規(guī)劃實施整村搬遷。對50戶以下的村莊要先行遷建,對交通條件差、不宜居住的村莊要盡快實施整村搬遷。
(三)采取多種途徑改造危房。區(qū)分輕重緩急,采取多種方式,分期分批實施,從住房最困難、住房需求迫切的群眾入手,優(yōu)先安置無房戶和整體危房戶,重點扶助農(nóng)村低收入危房戶特別是優(yōu)撫對象、農(nóng)村低保戶和殘疾人危房戶。1.對鰥寡孤獨人員,可通過新建和擴建敬老院、社會福利院等方法進行安置。對殘疾人家庭可通過助殘資金扶持、個人適當籌資等渠道,解決危房改造資金。貧困殘疾人危房改造任務要于2011年底前全部完成。
2.對結(jié)構(gòu)尚好的危房,可采取工程方法修繕加固或更換部分構(gòu)件,確保居住安全。
3.對規(guī)劃保留村莊中因年久失修、殘損破舊而無法采取工程方法消除安全隱患的危房,可由政府或村集體投資,幫助農(nóng)戶拆除舊房,在原宅基地重建或擇址新建,產(chǎn)權(quán)歸村集體所有。原房主愿意自行拆除并交還宅基地的,可給予一定補助。鼓勵村民到中心城區(qū)、小城鎮(zhèn)和經(jīng)濟強村購買、新建住房。4.有閑置房屋的鎮(zhèn)、村集體,可將其閑置房屋用于安置危房住戶。5.整體改造或遷建的村莊,應在農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)配套建設部分周轉(zhuǎn)房或老年公寓,用于解決農(nóng)村低保、五保家庭住房問題。對購房、建房有困難的貧困農(nóng)戶,可由政府或村集體給予一定扶助。6.將城中村、城邊村的困難群眾逐步納入城市住房保障范圍。
四、政策扶持
(一)資金政策。
1.各級政府設立專項資金,對農(nóng)村住房建設與危房改造給予資金支持,即可對新建住房農(nóng)戶進行直接補助,又可對項目開發(fā)單位和自建房農(nóng)戶給予貸款貼息。市財政從2009年開始設立專項資金,采取“以獎代補”方式對各縣(區(qū))給予獎補。2.統(tǒng)籌安排土地出讓收益用于農(nóng)村住房建設和危房改造。3.按國有土地出讓平均收益的20%提取的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和部分新增建設用地土地有償使用費,統(tǒng)籌用于村莊“騰空地”開發(fā)整理和復墾。4.對實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點形成的土地增值收益,除國家規(guī)定用途外,其余部分可全部用于農(nóng)村住房建設和危房改造。5.城市維護建設稅新增部分,主要用于村鎮(zhèn)規(guī)劃編制、農(nóng)村基礎設施建設和維護。6.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村、城邊村和建制鎮(zhèn)駐地村莊進行統(tǒng)一建設改造,用于安置農(nóng)村居民的住房,按規(guī)定減免有關行政事業(yè)性收費;城市規(guī)劃區(qū)外舊村改造、整體遷建和農(nóng)民自建住房,不收任何費用,嚴禁搭車收費,更不允許自立項目亂收費。嚴禁向城市居民出售集體土地性質(zhì)的住房。7.引導和鼓勵社會各界積極捐資捐物、投工投勞,無償提供規(guī)劃、設計、監(jiān)理等技術服務,支持農(nóng)村住房建設、危房改造及配套設施建設。
(二)用地政策。
按照“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策,堅持最嚴格的耕地保護和節(jié)約集約用地制度,堅守耕地紅線,確保耕地和基本農(nóng)田數(shù)量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高。1.農(nóng)村住房建設選址要盡量利用原有建設用地,確需新增建設用地的,要利用未利用地和劣等地,盡量不占或少占耕地。2.對農(nóng)村住房建設和危房改造涉及的新增建設用地,在年度土地利用計劃安排上,適當拿出部分用地指標予以保障,并比照鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公益事業(yè)用地,依法辦理集體建設用地手續(xù)。3.要積極利用國家“城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤”的政策,合理安排掛鉤范圍和規(guī)模,最大限度地改造農(nóng)村居民點。對節(jié)約的建設用地指標,除統(tǒng)籌安排農(nóng)村住房建設和危房改造及公益事業(yè)建設外,可置換為城鎮(zhèn)建設用地,并通過招標、拍賣、掛牌出讓方式實現(xiàn)土地收益最大化,獲取的土地級差收益用于農(nóng)村住房建設、危房改造和農(nóng)村基礎設施建設。4.對集中連片進行村莊建設改造的,優(yōu)先安排土地整理復墾項目,實現(xiàn)土地整理與農(nóng)房建設有機融合。5.村集體開展舊村改造節(jié)省出來的土地,復墾后由村集體組織管理使用。節(jié)約騰出的建設用地指標,可在全市范圍內(nèi)調(diào)劑使用。6.在城市和建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中建設出售給本村村民的住宅樓,應根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、村莊地理區(qū)位、村民意愿等因素,確定建設用地供應方式。由村民集資、政府或村集體統(tǒng)一組織建設的農(nóng)村住房,其建設用地可劃撥供應,此類農(nóng)村住房參照經(jīng)濟適用住房辦法管理;采取商業(yè)運作方式連片開發(fā)的農(nóng)村住房,其建設用地可采取招標、拍賣、掛牌等方式供應,此類農(nóng)村住房按商品住房管理。7.對符合規(guī)劃和宅基地審批條件而沒有宅基地的農(nóng)戶,由縣、鄉(xiāng)兩級政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào),為其解決宅基地。8.對拆除舊住房、交還宅基地的農(nóng)戶,可給予一定經(jīng)濟補償。
(三)信貸政策。
1.全力爭取市外金融機構(gòu)和積極引導鼓勵市內(nèi)各金融機構(gòu)參與我市農(nóng)村住房建設。2.資信優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工企業(yè),在參與農(nóng)村住房建設時,市內(nèi)金融機構(gòu)要簡化審批流程,優(yōu)先為其提供貸款。3.對符合條件的自建房農(nóng)戶可提供小額貸款。4.具備條件的縣(區(qū))政府,可利用現(xiàn)有投融資機構(gòu),也可組建國有獨資或股份制開發(fā)建設公司,作為農(nóng)村住房集中建設改造項目的投融資主體,以項目資產(chǎn)及其收益為擔保和質(zhì)押,向金融機構(gòu)申請貸款,進行拆遷安置、土地整理和項目建設。
(四)產(chǎn)權(quán)政策。
對農(nóng)村住房,由縣級政府根據(jù)土地性質(zhì),依法核發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證,進行權(quán)屬確認,維護農(nóng)民合法權(quán)益。村莊整合改造建設農(nóng)民住房,涉及占用國有土地的,向產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證;涉及占用集體土地的,向產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證(注明集體土地)。要按照《房屋登記辦法》(建設部第168號令)的規(guī)定,確定房屋權(quán)屬,建立房屋登記簿,依法進行登記。對騰退、調(diào)整和改建前后的土地,在村民協(xié)商、處理好利益關系的基礎上,依法確定土地權(quán)屬。堅持“一戶一宅、建新拆舊”,鼓勵農(nóng)民拆除危舊房、交還宅基地。嚴禁向城市居民出售集體土地住房。
五、加強組織領導,抓好責任落實
(一)加強組織領導。市已成立農(nóng)村住房建設與危房改造工作領導小組,市政府相關領導任組長、副組長,市建設、規(guī)劃、房管、發(fā)改、財政、國土資源、經(jīng)貿(mào)、教育、監(jiān)察、民政、交通、供電、通信、農(nóng)業(yè)、水利、衛(wèi)生、審計、人民銀行等部門、單位負責人為成員,領導小組辦公室設在市建設局。各縣(區(qū))要成立相應的組織機構(gòu)。
(二)明確各級責任。農(nóng)村住房建設與危房改造工作,由各縣(區(qū))政府、開發(fā)區(qū)管委會負總責,各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦)抓落實。各縣(區(qū))政府主要領導親自抓,分管領導靠上抓,有關部門具體抓,一級抓一級,層層抓落實。堅持定期督查調(diào)度,層層簽訂責任書,年終檢查考核;堅持一月一調(diào)度,一季一通報,每年底檢查考核。對符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃,達到施工條件的農(nóng)村住房建設項目,各級、各有關部門、單位要開辟行政審批綠色通道,簡化程序,提高效率。
(三)部門分工合作。各級、各有關部門根據(jù)各自職能,各負其責,加強溝通協(xié)調(diào),形成工作合力,扎實推進農(nóng)村住房建設與危房改造工作。
建設部門:發(fā)揮好牽頭作用,抓好農(nóng)房建設與危房改造調(diào)查摸底、技術指導、情況調(diào)度、建房數(shù)量認定等工作。
規(guī)劃部門:切實抓好“三類”規(guī)劃編制。
房管部門:負責確定房屋權(quán)屬,依法進行房屋登記。
發(fā)改部門:負責安排年度投資計劃,積極爭取國家和省政策支持。
財政部門:負責財政資金安排,積極爭取中央和省財政補助。
國土資源部門:負責解決農(nóng)房建設與危房改造用地問題,組織開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點,抓好農(nóng)村土地整理、土地復墾。
經(jīng)貿(mào)部門:負責組織相關工業(yè)、流通企業(yè)積極參與農(nóng)房建設。
教育部門:負責抓好農(nóng)村中小學校舍建設和改造。
監(jiān)察部門:嚴格監(jiān)督,及時查處違紀行為。
民政部門:做好農(nóng)村低保戶、五保戶、優(yōu)撫對象等特困家庭認定,認真組織實施農(nóng)村低保戶、五保戶、優(yōu)撫對象等特困家庭的住房救助,搞好農(nóng)村敬老院和福利院擴建,發(fā)動社會捐助。
交通部門:負責繼續(xù)抓好公路和客車“村村通”工作,并協(xié)助鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦)編制村莊道路規(guī)劃,推進農(nóng)村交通發(fā)展。
供電、通信部門:對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外村莊改建為集中居住區(qū)的,要繼續(xù)執(zhí)行國家扶持農(nóng)村發(fā)展的有關政策,并負責搞好集中居住區(qū)外的電力、通信設施投資和建設。
農(nóng)業(yè)部門:負責農(nóng)村沼氣建設。
水利部門:負責農(nóng)村飲水安全工程建設。
衛(wèi)生部門:抓好農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生設施建設。
審計部門:對財政專項資金使用和有關政策措施落實情況進行審查和監(jiān)督。
人民銀行、銀監(jiān)局:積極引導轄區(qū)內(nèi)銀行機構(gòu)為全市農(nóng)房建設與危房改造提供有力的信貸支持。
(四)強化監(jiān)管力度。各縣(區(qū))、開發(fā)區(qū)要依據(jù)有關法律法規(guī)和地方經(jīng)濟條件制定本地農(nóng)村住房建設與危房改造實施辦法,切實保證農(nóng)村住房建設與危房改造工作的順利實施,維護農(nóng)村住房建設與危房改造當事人、土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。要建立完善的公示和群眾意見征集制度,充分尊重群眾的知情權(quán)和參與權(quán),最大可能地滿足大多數(shù)群眾的合理要求;建立嚴密審核和使用透明的資金撥付制度,加強財政監(jiān)督、審計監(jiān)督和社會監(jiān)督,對相關資金實行專賬專戶、?？顚Ｓ?。農(nóng)村住房建設,無論在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),還是在城市規(guī)劃區(qū)外,都要按法定建設程序?qū)嵤?認真辦理規(guī)劃許可、建設用地審批、施工圖設計審查、招標投標、施工許可、質(zhì)量安全監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收備案等手續(xù),按照事權(quán)范圍,市、縣兩級建設行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要加強監(jiān)督管理,確保新建農(nóng)房質(zhì)量、安全不出問題。
(五)進行廣泛宣傳。利用廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡、宣傳欄和標語等多種形式,進行廣泛深入宣傳發(fā)動,營造有利于農(nóng)村住房建設與危房改造工作健康開展的良好社會氛圍,及時報道、積極宣傳好典型、好經(jīng)驗、好做法,引導社會各界廣泛參與,為改善農(nóng)村人居環(huán)境做出積極貢獻。
