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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；利潤率；“暴利合理論”

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)“暴利合理論”認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出絕大部分行業(yè)，但也低于某些行業(yè)，因此無可指責(zé)。實(shí)際上，住房具有生活必需品特性，非住房類房地產(chǎn)具有基本生產(chǎn)資料特性，所以不能將房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率與少數(shù)行業(yè)的高利潤率進(jìn)行簡單類比。而且，房價(jià)因房地產(chǎn)開發(fā)商追逐高額壟斷利潤而不斷上升，達(dá)到畸高的程度，將嚴(yán)重危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)“暴利合理論”是完全錯(cuò)誤的。

近幾年來，全國城鎮(zhèn)特別是大中城市房價(jià)的持續(xù)高漲，引發(fā)了關(guān)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率是否合理的爭論。正確認(rèn)識該問題，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場形勢、樹立科學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提，因此有必要對該問題進(jìn)行深入研究。

1.房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率及“暴利合理論”

財(cái)政部的抽樣調(diào)查顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達(dá)26.79％。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另據(jù)2005年福州市物價(jià)局測算，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率為50％，利潤率最高的超過90％。[1]統(tǒng)計(jì)表明，南京房地產(chǎn)開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個(gè)買房家庭賺?。?6萬元，北京房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均每兩天的利潤就能打造一個(gè)億萬富翁。[2]

新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房價(jià)為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。[3]2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預(yù)期價(jià)格是7000~8000元/平方米，而實(shí)際售價(jià)漲至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京萬城華府TOWNHOUSE的銷售價(jià)格高達(dá)30000元/平方米，是最初開發(fā)商預(yù)期價(jià)格的兩倍。[5]

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤率低于10％，集中于7％~8％這一區(qū)間。[1]由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)。

面對社會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬房價(jià)、牟取暴利的批評，有房地產(chǎn)開發(fā)商公開說：“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的?！盵6]還有人（包括建設(shè)部門的官員）將房地產(chǎn)的利潤率同奢侈品（如化妝品）的利潤率相比，證明房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率不算高，即使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高也是合理的。他們聲稱，既然利潤率超過500%的部分化妝品都沒有遭到聲討，那么平均利潤率低于30%的房地產(chǎn)行業(yè)根本不值一哂。[7]

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出絕大部分行業(yè)，同時(shí)低于少數(shù)行業(yè)，這種狀態(tài)是合理的嗎？

2.房地產(chǎn)是一種特殊商品

房地產(chǎn)對個(gè)人生活、企業(yè)生產(chǎn)的重要性是一般商品不能比擬的。對人類而言，住房是生活必需品。人們常說的“衣食住行”概括了人類生活的基本需要，其中衣服、糧食和住房是最基本的生活必需品。從人類生活的基本需求層次來說，住房名列第三位，僅次于糧食、衣服。人們在對食物和衣服的需求得到滿足之后，就會(huì)自然轉(zhuǎn)向?qū)ψ》康男枨?。許多人甚至?xí)x擇長期壓縮食物和衣服方面的消費(fèi)支出，以求盡快改善居住條件。對絕大多數(shù)企業(yè)而言，房屋是最基本的生產(chǎn)資料之一，是開展生產(chǎn)的場所。在很多情況下，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的過程伴隨著擴(kuò)大生產(chǎn)場所的面積。

房地產(chǎn)的總價(jià)很高。住房是目前絕大多數(shù)中國家庭最昂貴的財(cái)產(chǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)，2006年5月全國城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價(jià)格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果三口之家購買一套90平方米的新房，那么住房的總價(jià)約28.8萬元；假定家庭儲(chǔ)蓄率為60％，則購房要花費(fèi)13.3年的家庭儲(chǔ)蓄總額。在同等條件下，商業(yè)地產(chǎn)的單位面積價(jià)格高于住房。一項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的總面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一套家庭住房，因此前者的總價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者。

奢侈品不是個(gè)人生活必需品，也不是企業(yè)的基本生產(chǎn)資料，因此奢侈品對個(gè)人生活、企業(yè)生產(chǎn)的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)。而且，一般使用的某些種類的奢侈品（如化妝品）的總價(jià)，與住房的總價(jià)相差懸殊。所以，將化妝品等奢侈品的高利潤率與房地產(chǎn)的高利潤率進(jìn)行簡單類比，顯然是不正確的。

3.房地產(chǎn)行業(yè)利潤過高嚴(yán)重危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

房價(jià)因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追逐高額壟斷利潤而不斷上升，達(dá)到畸高的程度，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生多種負(fù)面效應(yīng)。主要表現(xiàn)為：

3.1降低中、低收入階層的生活水平。他們或者因無力買房而不能實(shí)現(xiàn)改善居住條件的愿望，或者因買房而背負(fù)沉重的債務(wù)并產(chǎn)生嚴(yán)重的心理壓力。

2006年的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報(bào)告》稱，東部地區(qū)的商品住房均價(jià)約為4000元/平方米，房價(jià)收入比約為13，由此推斷7成城市居民沒有購房的經(jīng)濟(jì)能力。[8]據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地產(chǎn)月供收入比分別為45%、42%。[9]兩市購房者的月供收入比接近銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的50%的警戒線，高于國際通行的1/3的警戒線。

在“一天不工作，就會(huì)被世界拋棄”的精神重壓下，房奴的生活質(zhì)量大幅度下降：不敢輕易更換工作，更害怕失業(yè)，擔(dān)心自己生病、銀行加息，盡量減少各種開支。

3.2擴(kuò)大社會(huì)貧富差距。高房價(jià)使廣大自住房屋購買者的財(cái)富加速向房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房人集聚，房地產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)活動(dòng)放大了“馬太效應(yīng)”。

一方面，上千萬普通市民為了購買價(jià)格畸高的住房，不僅耗盡了自己甚至先輩多年辛苦積攢的家底，還透支了未來十幾年甚至幾十年的收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國70％的購房者使用了銀行貸款，而在北京該比例高達(dá)90％。[10]

另一方面，占全國人口極小比例的房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房人在極短時(shí)間內(nèi)積累巨額財(cái)富，成為百萬、千萬、億萬富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康達(dá)先后向上海某支行申請了7141萬元的個(gè)人住房按揭貸款，并用這些資金先后購買了128套住房進(jìn)行炒作，從中獲得了巨額利潤。[11]

3.3限制與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)（在生產(chǎn)、銷售方面與房地產(chǎn)業(yè)沒有直接或間接聯(lián)系的行業(yè)）增加投資、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。

房地產(chǎn)相關(guān)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中所占比例不斷提高，相當(dāng)于擠占了其它行業(yè)的資金。從1998~2005年的7年間，房貸總額增長了115倍以上。其中，2005年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額合計(jì)占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例接近1/4，與GDP的比值超過1/4。[12]各種金融機(jī)構(gòu)的資金過度投入房地產(chǎn)，這種局面增大了與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的融資難度。

房地產(chǎn)業(yè)的利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)，不僅誘使其它行業(yè)的部分資金流向房地產(chǎn)業(yè)，還誘使其它行業(yè)的部分企業(yè)紛紛介入甚至完全轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。某些在國內(nèi)享有盛名、在國際上擁有較高知名度的高新技術(shù)企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL等也相繼兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2003年初的統(tǒng)計(jì)顯示，有300多家國內(nèi)上市公司介入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時(shí)上市公司總數(shù)的25％以上。[13]經(jīng)過四年多的房地產(chǎn)擴(kuò)張，估計(jì)這個(gè)比例已經(jīng)大幅度攀升。

當(dāng)前，我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級的關(guān)鍵時(shí)期，新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的研發(fā)與引進(jìn)需要大量資金，特別是自主創(chuàng)新需要雄厚的風(fēng)險(xiǎn)投資支持。房地產(chǎn)業(yè)過度吸收資金的現(xiàn)狀，不利于這些重大戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.4壓縮與房地產(chǎn)無關(guān)行業(yè)的有效需求。高房價(jià)削弱了國民對住房以外產(chǎn)品的消費(fèi)能力，是近年來我國總需求不足的原因之一。在購買住房之后，絕大多數(shù)市民不得不竭力節(jié)省開支，推遲甚至取消對其它產(chǎn)品的初次消費(fèi)或更新消費(fèi)。于是，飲食、服裝市場的需求相對減少，家用車、電腦的普及率較低，家用電器消費(fèi)的更新?lián)Q代速度較慢，旅游仍然是少數(shù)人的奢侈享受。高房價(jià)從資本供給與有效需求兩個(gè)方面打擊了與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)，必然遲滯這些行業(yè)的發(fā)展，最終影響國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)的提高、綜合國力的增強(qiáng)。

3.5增大國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

在房價(jià)快速增長的情況下，房地產(chǎn)的預(yù)期收益良好，因此房地產(chǎn)作為信貸抵押品的價(jià)值被高估。一旦房價(jià)下跌，債務(wù)人無力或拒絕償債，銀行只能強(qiáng)制收回作為信貸抵押品的房地產(chǎn)，結(jié)果必然導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)負(fù)債狀況惡化。同時(shí)，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者視為優(yōu)質(zhì)客戶，為擴(kuò)大貸款業(yè)務(wù)而放松對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的審批監(jiān)管。這一方面誘發(fā)偽造合同套取銀行貸款的行為，造成銀行資產(chǎn)嚴(yán)重流失；另一方面導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資金過度介入房地產(chǎn)，使國家金融安全嚴(yán)重受制于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

房價(jià)增長過快會(huì)誘發(fā)國內(nèi)外游資的投機(jī)炒作，并引發(fā)消費(fèi)者的群體性恐慌心理。投機(jī)性需求不斷膨脹，自住性、自用性需求被嚴(yán)重放大，各種需求之間相互影響。各方的購房行為產(chǎn)生疊加效應(yīng)，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升到嚴(yán)重偏離其價(jià)值的高度。隨著房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，爆發(fā)金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)日益增大。[14]

3.6危害房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在房價(jià)快速增長的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有突出的賣方優(yōu)勢，會(huì)降低對服務(wù)質(zhì)量、生產(chǎn)技術(shù)含量的重視程度，削減有關(guān)投入。這將影響開發(fā)商競爭力的后續(xù)發(fā)展。

房價(jià)的持續(xù)性大幅度增長促使大量自住性、自用性需求提前尋求滿足，結(jié)果在一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了高度集中性消費(fèi)。即使不發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，隨后整個(gè)行業(yè)將面臨有效需求長期不足的局面。而一旦發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，該行業(yè)的大量企業(yè)將破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)陷入長期蕭條。

3.7影響總體物價(jià)水平的穩(wěn)定。高房價(jià)直接帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮，間接帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的457種生產(chǎn)要素漲價(jià)。[15]鋼材、電力等房地產(chǎn)行業(yè)大量使用的生產(chǎn)要素，對房價(jià)增長尤為敏感。

3.8妨礙投資規(guī)模的適度控制。行業(yè)投資規(guī)模過大會(huì)造成產(chǎn)能過剩，嚴(yán)重浪費(fèi)經(jīng)濟(jì)資源。高房價(jià)間接帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)要素漲價(jià)，進(jìn)而促使這些要素市場出現(xiàn)投資熱潮。結(jié)果，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)陷入投資過熱的困境。

3.9降低城市競爭力。高房價(jià)增加了居民的生活成本、企業(yè)的經(jīng)營成本，這不僅可能導(dǎo)致部分外地人才、外地企業(yè)放棄來該市創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，還可能引發(fā)本地人才外流、本地企業(yè)外遷的現(xiàn)象。

3.10阻滯農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。高房價(jià)及其帶動(dòng)的物價(jià)上漲，提高了城市的生存成本。對農(nóng)民工（建筑行業(yè)除外）而言，他們在城市謀生的難度加大了。這將縮小農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市的規(guī)模，擴(kuò)大城鄉(xiāng)差距。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)“暴利合理論”根本沒有考慮住房的生活必需品特性、非住房類房地產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料特性，也沒有考慮房價(jià)畸高對社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重危害性，因此是完全錯(cuò)誤的。

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