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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文第1篇

項(xiàng)目名稱：萬(wàn)象城

項(xiàng)目地址：福州市西二環(huán)與工業(yè)路交匯口

占地面積：70畝

開發(fā)企業(yè)：福建泛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資價(jià)值：萬(wàn)象城是福州最大的商業(yè)航母，是福州首家開盤的SHOPPINGMALL，是福州單層面積最大的MALL!地處西二環(huán)路，京福、福廈高速公路出入口，雄踞福州城市規(guī)劃的現(xiàn)代商圈心臟地帶，江濱高尚生活區(qū)、工業(yè)路新型居住區(qū)、大金山生活圈圍合分布，周邊區(qū)域高尚住宅林立，人氣鼎旺，路網(wǎng)暢通，交通便捷!數(shù)不勝數(shù)的客源都可從周邊地區(qū)涌至萬(wàn)象城，為商家?guī)?lái)豐厚回報(bào)，升值潛力不可估量!

項(xiàng)目名稱：正大廣場(chǎng)

項(xiàng)目地址：福州市五一中路18號(hào)(五一廣場(chǎng)東側(cè))

建筑面積：12.7萬(wàn)平方米

開發(fā)企業(yè)： 正大集團(tuán)

投資價(jià)值：正大廣場(chǎng)是世界500強(qiáng)泰國(guó)正大集團(tuán)傾情鉅獻(xiàn)，地處城市正軸心，與國(guó)際級(jí)香格里拉大酒店、福建大劇院為鄰，西臨五一廣場(chǎng)，北眺于山風(fēng)景區(qū)，它將打破福州現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，采用當(dāng)今世界最先進(jìn)的“摩爾”模式，提供集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體的高水準(zhǔn)、多元化配套的購(gòu)物環(huán)境，盡皆成為御景臺(tái)名副其實(shí)的后花同，城市最中心標(biāo)志性建筑，成就一代商務(wù)頂級(jí)公寓的至尊地位。

項(xiàng)目名稱：加州城市廣場(chǎng)

項(xiàng)目地址：廈門市思明蓮前大道嘉盛豪園東側(cè)、瑞景新村對(duì)面

占地面積：30400平方米

開發(fā)企業(yè)：廈門嘉盛建設(shè)有限公司

投資價(jià)值：加州城市廣場(chǎng)西連火車站、蓮坂等商業(yè)圈，東接會(huì)展中心等廈門新興的商業(yè)重點(diǎn)地帶；南往環(huán)島觀光大道、北直到廈門機(jī)場(chǎng)等廈門旅游或交通重地。地理位置得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目將建成廈門東部版塊一座集休閑、娛樂、購(gòu)物等多功能于一體的大型購(gòu)物中心，為東部的居民提供自己的SHOPPING MALL，享受到一站式的購(gòu)物樂趣。

項(xiàng)目名稱：名匯?銅鑼灣廣場(chǎng)

項(xiàng)目地址：廈門市中山路東段

總建筑面積：93885平方米

開發(fā)企業(yè)：廈門龍?zhí)斗康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司

投資價(jià)值：名匯銅鑼灣廣場(chǎng)為目前中山路舊城改造最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，力求打造中山路旅游景點(diǎn)項(xiàng)目，成為廈門旅游形象的窗口。名匯銅鑼灣廣場(chǎng)南接中山路，西臨霞溪路，北面接臨思明東路，東面為古城西路，突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，集生活、商務(wù)、文化、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游等多種功能于一體，并由國(guó)內(nèi)外連鎖的名店、名品、名牌為主力支撐，輔以主題廣場(chǎng)、室外休憩區(qū)、展覽空間、商務(wù)中心、圖書文化中心、育兒室、表演區(qū)等，備有大型停車場(chǎng)，打破中山路傳統(tǒng)旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂的不便。

項(xiàng)目名稱：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)

項(xiàng)目地址：廈門市嘉禾路和蓮前路交叉口

占地面積：16萬(wàn)平方米

開發(fā)企業(yè)：明發(fā)集團(tuán)／寶龍集團(tuán)

投資價(jià)值：明發(fā)廣場(chǎng)處于廈門市開元區(qū)富山轉(zhuǎn)盤，是連接新老城區(qū)的交通樞紐，也是進(jìn)出廈門的重要門戶，各方人流都可快速匯聚。廣場(chǎng)運(yùn)用SHOPPING MALL國(guó)際商業(yè)流行理念，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體，由大型主題超市、中高檔百貨及商業(yè)步行街三大組團(tuán)構(gòu)成。擁有閩南土樓風(fēng)格建筑群包圍的三個(gè)歐式風(fēng)格休閑景觀，包容大賣場(chǎng)、專賣店、百貨、超市等各種商業(yè)形態(tài)。隨著蓮坂舊城改造步伐的跟進(jìn)，項(xiàng)目所處商業(yè)圈未來(lái)的繁華觸手可及，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的建成，將在更大程度上影響廈門未來(lái)的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場(chǎng)，向全國(guó)范圍輻射。

項(xiàng)目名稱：南中大地廣場(chǎng)

項(xiàng)目地址：廈門市思明區(qū)中山路局口街地段

總占地面積：18635平方米

開發(fā)企業(yè)：廈門南中投資有限公司

投資價(jià)值：“2006中國(guó)十大投資價(jià)值名盤”南中大地廣場(chǎng)，位于中山路步行街最繁華的路段局口街商業(yè)區(qū)，是600米步行街首個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)，日攬近10萬(wàn)旺盛人流，占據(jù)了全廈門商業(yè)制高點(diǎn)。是一個(gè)以購(gòu)物為主，和諧穿插休閑配套、旅游配套的多元化立體步行街區(qū)。南中大地廣場(chǎng)以創(chuàng)新、差異化經(jīng)營(yíng)為中心，在整體定位上主要以來(lái)廈旅游度假的國(guó)內(nèi)外游客及本地區(qū)極具消費(fèi)能力的人群為目標(biāo)消費(fèi)群。在業(yè)態(tài)和功能規(guī)劃上以經(jīng)營(yíng)精品品牌、流行前線為主，兼具旅游、休閑、餐飲、娛樂、酒店等功能。

項(xiàng)目名稱：香港?時(shí)代廣場(chǎng)

項(xiàng)目地址：廈門市思明南路與霞溪路交匯處占地面積：11106.60平方米

開發(fā)企業(yè)：廈門市雙民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資價(jià)值：香港?時(shí)代廣場(chǎng)總投資2．3億元，預(yù)計(jì)2008年5月建成，是中山商圈首席開放式商業(yè)步行街區(qū)，是一個(gè)四鄰街、具有濃厚的閩南歷史文化風(fēng)貌的人文商業(yè)街區(qū)。香港?時(shí)代廣場(chǎng)外街建筑風(fēng)格延續(xù)中山路南洋式騎樓風(fēng)格建筑。內(nèi)設(shè)置休閑小廣場(chǎng)，增加可供休息、交流的公共空間等元素，使得整個(gè)空間格局疏密有致，全方位貫通區(qū)域人潮，構(gòu)成開放式的商業(yè)長(zhǎng)廊。并首創(chuàng)“體驗(yàn)式享受，發(fā)現(xiàn)式消費(fèi)”的理想休閑消費(fèi)方式。

項(xiàng)目名稱：中華城

項(xiàng)目地址：廈門市思明區(qū)原中華街區(qū)

占地面積：35968.75平方米

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文第2篇

1.工程造價(jià)簡(jiǎn)介

工程造價(jià)的意思就是工程的建造價(jià)格。廣義上工程造價(jià)涵蓋建設(shè)工程造價(jià)，安裝工程造價(jià)，市政工程造價(jià)，電力工程造價(jià)，水利工程造價(jià)，通信工程造價(jià)等。另外，工程造價(jià)也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價(jià)的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。

2.工程造價(jià)的基本職能

工程造價(jià)的基本職能主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)職能、調(diào)控職能、預(yù)測(cè)職能、控制職能等方面。評(píng)價(jià)職能是在評(píng)價(jià)土地價(jià)格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價(jià)格的合理性時(shí)，就必須使用工程造價(jià)資料，而在評(píng)價(jià)建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時(shí)，也可以依據(jù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)判。調(diào)控職能是指國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國(guó)政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價(jià)調(diào)控職能的重要性。預(yù)測(cè)職能是指投資者或者開發(fā)商在項(xiàng)目開建之前，對(duì)項(xiàng)目做整體的預(yù)測(cè)和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測(cè)知道如何開展工作?？刂坡毮苤饕w現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是它對(duì)投資的控制，就是字投資的各個(gè)階段，能夠根據(jù)對(duì)造價(jià)的多次性預(yù)算和評(píng)估，對(duì)造價(jià)進(jìn)行全過程多層次的控制；另一方面，是對(duì)承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制就是通過相應(yīng)的管理方法對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行控制，這個(gè)控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占據(jù)大的工作，如果造價(jià)控制在整個(gè)工程實(shí)施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識(shí)的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來(lái)購(gòu)買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價(jià)控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來(lái)達(dá)到管理的目的。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長(zhǎng)、投入巨大；因此在這個(gè)建設(shè)過程中，會(huì)有很多不可控的因素，不光是政策的變動(dòng)，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價(jià)措施，根據(jù)時(shí)局的變化進(jìn)行調(diào)整。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理手段

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個(gè)階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，對(duì)不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。另外，在項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制管理組織并確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個(gè)項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制重中之重。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是整個(gè)造價(jià)控制階段中最重要的一環(huán)，是造價(jià)控制的源頭，因此這個(gè)階段的造價(jià)控制重中之重。在這個(gè)階段里，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。另外，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價(jià)控制，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來(lái)越多，而人們的要求卻越來(lái)越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對(duì)于房地產(chǎn)越來(lái)越不滿意。為了爭(zhēng)取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭(zhēng)取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價(jià)控制并預(yù)計(jì)到未來(lái)支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是總價(jià)控制的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計(jì)嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來(lái)降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；同時(shí)在招標(biāo)階段，要采取競(jìng)爭(zhēng)的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長(zhǎng)，盡量做到造價(jià)控制，以此來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)就是按照常規(guī)的用料用量來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行工程造價(jià)；限額設(shè)計(jì)就是在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)一些用料用量進(jìn)行控制來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以此來(lái)控制工程造價(jià)。第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請(qǐng)專家學(xué)者來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而從設(shè)計(jì)階段來(lái)進(jìn)行造價(jià)控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計(jì)人員，他們的學(xué)識(shí)更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯(cuò)誤和漏洞；而設(shè)計(jì)師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計(jì)過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段能夠被嚴(yán)格把控。第四，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段，會(huì)受到各個(gè)方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購(gòu)、供應(yīng)價(jià)格等方面的變化，最終都會(huì)影響到設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個(gè)流程的造價(jià)使其盡量能夠按照前期的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。

另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過程中，設(shè)計(jì)人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對(duì)的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價(jià)脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時(shí)俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來(lái)，相繼出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國(guó)建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委也出臺(tái)了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個(gè)法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對(duì)提高我國(guó)各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價(jià)，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國(guó)依然還有很長(zhǎng)的路要走。

4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)際開銷，因此應(yīng)該從造價(jià)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，要以前期的造價(jià)控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動(dòng)合同，以此來(lái)保證項(xiàng)目的順利開展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時(shí)候雙方有理可據(jù)，同時(shí)也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對(duì)實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價(jià)中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過程中，難免會(huì)有變動(dòng)和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個(gè)過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時(shí)候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時(shí)候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動(dòng)位置。

5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價(jià)控制是工程造價(jià)審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請(qǐng)相關(guān)審計(jì)部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)審計(jì)過程是要和施工單位就工程進(jìn)行過程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對(duì)，同時(shí)要對(duì)工程進(jìn)度過程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目所有的定額單價(jià)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價(jià)資料進(jìn)行核對(duì)，了解項(xiàng)目實(shí)施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行把控。

四、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文第3篇

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，招商工作尤其重要。開發(fā)商應(yīng)從下面幾個(gè)方面入手。

1.根據(jù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確商業(yè)定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、商業(yè)形態(tài)以及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)需求等進(jìn)行調(diào)查，以做到深入了解，進(jìn)而確定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模和目標(biāo)市場(chǎng)等，這樣可以避免今后出現(xiàn)招商、銷售、出租不順利的情況。同時(shí)應(yīng)考慮主力店的設(shè)置，一般商場(chǎng)主力店將起到一定的引導(dǎo)、市場(chǎng)推廣的作用，在與主力店有合作意向后，發(fā)展商可考慮與主力店共同完成市場(chǎng)調(diào)研及商業(yè)定位，進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工。

2.在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，開發(fā)商先應(yīng)該進(jìn)行招商。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，先開展招商工作，可以為開發(fā)商將要開發(fā)的地產(chǎn)開拓商業(yè)市場(chǎng)，可以避免開發(fā)商項(xiàng)目的商業(yè)建筑布置不能滿足商業(yè)客戶的需要而出現(xiàn)招商難、空置率高等問題。前述公司開發(fā)的項(xiàng)目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目），目前項(xiàng)目將進(jìn)行“毛胚房標(biāo)準(zhǔn)”竣工驗(yàn)收，招商工作一直沒有開展，因?yàn)檎猩坦ぷ鞯膰?yán)重滯后，將會(huì)給招商工作帶來(lái)很大的難度。

3.是否請(qǐng)專業(yè)招商顧問值得考慮。招商可借助國(guó)際知名專業(yè)顧問的招商資源，比如境外比較知名的“四大行”（仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕）他們掌握較大的商業(yè)客戶資源庫(kù)，一般可提供給發(fā)展商較好的建議。但有時(shí)因商業(yè)合同關(guān)系，招商招來(lái)的租戶的可持續(xù)性值得關(guān)注。在公司之前經(jīng)歷中的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過招商一年的招商與談判，項(xiàng)目商鋪基本滿租，但是大部分租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不能持續(xù)，導(dǎo)致許多租戶退租或經(jīng)營(yíng)不下去的情況，到后來(lái)不得不進(jìn)行商業(yè)重組及二次招商。當(dāng)然，開發(fā)商可考慮自身需要，建立自己的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)招商工作可持續(xù)性發(fā)展有一定優(yōu)勢(shì)。

二、項(xiàng)目目標(biāo)體系的有效控制及實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目管理的核心

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施是工程開發(fā)項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。其中項(xiàng)目質(zhì)量（功能）目標(biāo)、工期（進(jìn)度）目標(biāo)，成本（費(fèi)用）目標(biāo)、安全（現(xiàn)場(chǎng)施工文明安全管理）目標(biāo)，共同構(gòu)成了項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系。

1.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量目標(biāo)。根據(jù)利益相關(guān)方的需求，合理利用各種有效資源，保證項(xiàng)目質(zhì)量及功能的完善。商業(yè)項(xiàng)目竣工完成，首先應(yīng)滿足有關(guān)的驗(yàn)收規(guī)范，在此基礎(chǔ)上具備應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)靈活性，能使招商工作順利進(jìn)行（配合招商盡量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租戶入住，或多或少都要求發(fā)展商進(jìn)行配合整改。

2.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工期目標(biāo)。在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、不拖延項(xiàng)目的進(jìn)度。在實(shí)施過程中充分利用周例會(huì)、專題會(huì)議合理控制進(jìn)度中的各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：如打樁完成節(jié)點(diǎn)，基礎(chǔ)施工完成節(jié)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，幕墻裝修完成節(jié)點(diǎn)，機(jī)電設(shè)施完成節(jié)點(diǎn)等關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，一個(gè)一個(gè)地落實(shí)，確保整體進(jìn)度目標(biāo)的完成。

3.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成本目標(biāo)。在質(zhì)量不降低，進(jìn)度不拖延的前提下盡可能降低成本，使項(xiàng)目在建設(shè)、使用過程中能夠經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文第4篇

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；控制監(jiān)督；跟進(jìn)

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、組建工程項(xiàng)目部

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目各專業(yè)主管工程師人選，組成一個(gè)熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合形專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目部組成人員的素質(zhì)要求是：

1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：對(duì)項(xiàng)目整體負(fù)責(zé)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)與商業(yè)進(jìn)行有效整合，確保行業(yè)間資源的整合力度。

2、項(xiàng)目專業(yè)主管工程師：對(duì)項(xiàng)目的各專業(yè)負(fù)責(zé)，個(gè)人技術(shù)水平能夠確保支撐整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、質(zhì)量控制

1、事前控制。進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守“三段式”設(shè)計(jì)原則，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目部收到設(shè)計(jì)單位提供的施工圖紙后，集施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方共同進(jìn)行圖紙會(huì)審，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目部應(yīng)制定嚴(yán)格的質(zhì)量控制管理制度，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

2、事中（過程）控制。應(yīng)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)各施工單位嚴(yán)格按照施工圖紙進(jìn)行施工，如實(shí)際確有變化，應(yīng)有建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及施工單位共同簽屬的設(shè)計(jì)修改變更通知單等正規(guī)手續(xù)。應(yīng)嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，所有進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的原材料、設(shè)備及各種預(yù)制構(gòu)件必須提供國(guó)家規(guī)定的各種質(zhì)量證明文件，并經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格后方能落地使用。現(xiàn)場(chǎng)施工過程中，建設(shè)單位工程管理人員及監(jiān)理人員必須對(duì)施工半成品的質(zhì)量進(jìn)行隨時(shí)監(jiān)控，找到關(guān)鍵的質(zhì)量控制點(diǎn)，上道工序未經(jīng)驗(yàn)收合格不得允許施工單位轉(zhuǎn)到下道工序進(jìn)行施工。建設(shè)單位負(fù)責(zé)工程管理的相關(guān)人員應(yīng)要求現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理人員對(duì)工程項(xiàng)目的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序必須進(jìn)行旁站監(jiān)督。

3、事后控制。過程驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收過程中，參加人員必須做好驗(yàn)收記錄，發(fā)現(xiàn)常見施工質(zhì)量問題應(yīng)定期整改，直至驗(yàn)收合格。同時(shí)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。驗(yàn)收過程當(dāng)中，建設(shè)單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量出現(xiàn)較嚴(yán)重問題應(yīng)立即在現(xiàn)場(chǎng)組織質(zhì)量研討會(huì)，制定相應(yīng)的處理方案。并在事后查清原因及相關(guān)責(zé)任人或施工單位進(jìn)行嚴(yán)肅處理，將結(jié)果報(bào)至房地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。驗(yàn)收過程當(dāng)中，建設(shè)單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程關(guān)鍵部位出現(xiàn)質(zhì)量問題且影響到工程項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)安全，應(yīng)立即向施工單位發(fā)出停工指令，同時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。在查明事故原因后，將不合格施工產(chǎn)品立即拆除，同時(shí)追究相關(guān)監(jiān)理及施工單位責(zé)任，直至將責(zé)任單位清理出場(chǎng)。

三、進(jìn)度控制

1、項(xiàng)目部及時(shí)審查施工單位報(bào)送的施工總進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)直屬上級(jí)審核，批準(zhǔn)后組織落實(shí)。

2、項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程承包合同有關(guān)條款、施工圖及經(jīng)過批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)制定進(jìn)度控制方案，對(duì)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定防范性對(duì)策。

3、工程部應(yīng)要求施工單位報(bào)送工程階段性（季、月、周）計(jì)劃報(bào)審表。嚴(yán)格要求施工單位按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行。采取措施。現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)檢查進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施情況隨時(shí)跟蹤檢查并加以分析。記錄實(shí)際進(jìn)度及相關(guān)的情況，進(jìn)行進(jìn)度控制。當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，商定采取進(jìn)一步措施。

4、當(dāng)實(shí)際進(jìn)度符合計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，應(yīng)要求施工單位編制下一期進(jìn)度計(jì)劃。當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，工程部應(yīng)書面通知施工單位采取糾偏措施并監(jiān)督實(shí)施；

5、建立例會(huì)制度。工程部每周必須組織召開一次施工生產(chǎn)調(diào)度會(huì)，內(nèi)容主要總結(jié)上周計(jì)劃完成情況，及下達(dá)下周施工計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決各單位施工進(jìn)度等問題，動(dòng)態(tài)更新調(diào)整施工進(jìn)度計(jì)劃、每月28日前，工程部將進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并將本月施工計(jì)劃完成情況及下月施工形象計(jì)劃上報(bào)。年、季度施工計(jì)劃在年、季度初的前一個(gè)月與月計(jì)劃同時(shí)上報(bào)。補(bǔ)充和動(dòng)態(tài)調(diào)整月施工進(jìn)度計(jì)劃。

四、成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

1、設(shè)計(jì)階段的成本控制，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，有效避免設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，從而有效控制工程造價(jià)。采用合同措施，有效控制造價(jià)。針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款。新項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)根據(jù)建筑規(guī)范隨時(shí)調(diào)整建筑方案及商業(yè)布局。

2、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制，項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工安裝單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。做好合同的簽定工作。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。

3、施工階段的成本控制。施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。抓好合同管理，減少工程索賠：在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制：對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

4、從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。對(duì)大宗材料或大型設(shè)備可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

5、竣工階段的成本控制：該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

五.工程跟進(jìn)

為營(yíng)造安全、有序的施工環(huán)境，合理分配人員的崗位責(zé)任，保護(hù)新建設(shè)施不受損壞，對(duì)所有施工人員進(jìn)程及施工項(xiàng)目進(jìn)行全面督導(dǎo)，確保賣場(chǎng)如期開業(yè)。

本階段是前期的準(zhǔn)備階段，是為開工創(chuàng)造必要條件的階段，應(yīng)進(jìn)行如下工作：辦理施工執(zhí)照及有關(guān)文件；組織并參與施工圖紙會(huì)審；把已經(jīng)批準(zhǔn)并同意的施工需求設(shè)計(jì)對(duì)施工人員交底；采取必要的措施，使施工用水、電、排水均滿足施工需要；建設(shè)能基本滿足生活需要的附屬設(shè)施；施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，并能保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)；落實(shí)勞動(dòng)計(jì)劃，隨時(shí)可以調(diào)動(dòng)進(jìn)場(chǎng)，并對(duì)其進(jìn)行必要的技術(shù)、安全、防火教育。完成上述一系列工作后，寫出開工報(bào)告，并經(jīng)上級(jí)主管部門審查，批準(zhǔn)后正式開工。在成立項(xiàng)目組后，要了解工程內(nèi)容和了解商場(chǎng)需求。

六、安全跟進(jìn)

參加施工的所有人員必須通過安全教育后方可進(jìn)場(chǎng)施工操作，各施工隊(duì)要堅(jiān)持定期舉行安全教育活動(dòng)，組織學(xué)習(xí)安全制度和安全規(guī)程，總結(jié)工作，提出針對(duì)性措施。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、前言

經(jīng)過20多年的壯大和發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支柱之一，對(duì)拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展具有重要的作用。雖然商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?，但是由于其?jīng)營(yíng)生產(chǎn)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中會(huì)存在很多的影響因素，使得項(xiàng)目發(fā)展過程中面臨著越來(lái)越多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括：大多數(shù)企業(yè)負(fù)債率偏高，并由此引發(fā)還貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對(duì)于其他企業(yè)而言較長(zhǎng)，而通貨緊縮的政策則導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加；全球經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)再融資風(fēng)險(xiǎn)等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為其發(fā)展的瓶頸，需要企業(yè)重視起來(lái)并及時(shí)采取積極的措施。本文以青島某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例分析了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作由于受到內(nèi)外環(huán)境以及其他無(wú)法預(yù)料的因素的影響，企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)和預(yù)期結(jié)果出現(xiàn)偏離，并造成企業(yè)損失的可能性。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中則具體指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)惡化而造成企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資和回報(bào)無(wú)法收回的可能性。商業(yè)地產(chǎn)具有和其它商品顯著不同的特點(diǎn)，其投資金額大、周期長(zhǎng)、投資對(duì)象無(wú)法移動(dòng)和影響因素復(fù)雜的特征使其成為一個(gè)具有高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。

目前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系尚不健全?？此埔黄睒s的房地產(chǎn)業(yè)，其中暗藏著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的把握不準(zhǔn)，分析存在一定的偏差，也沒有認(rèn)真研究土地和金融信貸的相關(guān)政策，而只是看到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)，忽略了高利潤(rùn)后面隱藏的高風(fēng)險(xiǎn)因素。尤其是大部分企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的盲目性，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理無(wú)關(guān)緊要，只憑主觀臆測(cè)形成決策，這無(wú)形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)復(fù)雜的長(zhǎng)期過程，風(fēng)險(xiǎn)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終，這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效造成直接影響。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于前期市場(chǎng)定位不準(zhǔn)或分析缺陷造成項(xiàng)目死盤，資金被凍結(jié)甚至拖垮企業(yè)；前期設(shè)計(jì)存在疏忽，造成工程返工，加大施工成本，增加了項(xiàng)目后期的風(fēng)險(xiǎn)；營(yíng)銷策劃方案不準(zhǔn)確，或者定位過高，造成銷售周期過長(zhǎng)，資金回籠過慢，最終將企業(yè)拖入絕境。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略

本文以青島某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行了介紹。

1.對(duì)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)進(jìn)行培養(yǎng)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感要強(qiáng)，為了有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要使用先進(jìn)的財(cái)務(wù)分析方法，并做到企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門在財(cái)務(wù)管理中權(quán)責(zé)分明。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的培養(yǎng)，使其能夠真正認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要性和復(fù)雜性，從而有效調(diào)動(dòng)所有員工都參與到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中來(lái)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要建立長(zhǎng)效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，系統(tǒng)中要將企業(yè)獲利能力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率和發(fā)展?jié)摿Φ葍?nèi)容作為具有代表性的重要指標(biāo)，同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因還包括企業(yè)短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債搭配比例不合適，因此可以搭配商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的比例作為次要的分析指標(biāo)。在實(shí)際應(yīng)用過程中，要以企業(yè)現(xiàn)金流、企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)、利率結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模等因素為基礎(chǔ)制定恰當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)短期負(fù)債比例。

3.制定完善的制度和機(jī)制規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要通過規(guī)范的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度、合理的約束和激勵(lì)機(jī)制把企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化到企業(yè)內(nèi)部，讓企業(yè)的職工、管理者和企業(yè)共同承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，崗位管理要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，做到權(quán)、責(zé)一體，努力提高企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作貫穿于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)生命周期中。

4.應(yīng)用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序。企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理過程是一個(gè)有機(jī)的活動(dòng)，首先要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估，即及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步分析企業(yè)環(huán)境、剖析系統(tǒng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度和損失程度進(jìn)行評(píng)估。然后，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和預(yù)防，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、分析的基礎(chǔ)上，建立風(fēng)險(xiǎn)處置方案，制定相應(yīng)的企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)信息的管理控制系統(tǒng)。最后，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的損失進(jìn)行處理。對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失的情況要及時(shí)進(jìn)行有效的處理，最大程度減少企業(yè)損失，快速排除風(fēng)險(xiǎn)因素，確保財(cái)務(wù)系統(tǒng)能夠快速恢復(fù)過來(lái)。風(fēng)險(xiǎn)管理作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，只有所有企業(yè)員工都提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，才能保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的有序、高效運(yùn)行。

5.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境進(jìn)行分析。為了有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真的研究，并逐漸分析其變化的規(guī)律，然后針對(duì)規(guī)律制定相應(yīng)的處置措施。根據(jù)對(duì)外部環(huán)境變化情況的預(yù)測(cè)，合理調(diào)整財(cái)務(wù)管理的方法和政策，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變能力，盡量降低外部因素對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理造成的影響。

四、結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，房地產(chǎn)公司必須提高自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。所以，重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的作用，并及時(shí)采取預(yù)防措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。