前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；施工企業(yè)；安全管理；

中圖分類號：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、明確安全管理的任務(wù)

施工安全管理的任務(wù)是：對施工管理系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督，鑒定系統(tǒng)的可行性，揭示事故隱患；鑒定和評估事故發(fā)生的原因、條件及造成損失的嚴(yán)重程度；制定安全目標(biāo)，設(shè)計和選用安全技術(shù)措施方案；進(jìn)行目標(biāo)管理,組織實現(xiàn)安全技術(shù)措施，進(jìn)行安全控制；研究改進(jìn)控制事故和事故損失的方法、措施，采用先進(jìn)的安全技術(shù)和安全裝置；對潛在危險源進(jìn)行預(yù)測；研究、實施對施工區(qū)域的安全防護(hù)。

二、安全管理隱患分析常見安全管理隱患

1.某些開發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動下，盲目追求項目進(jìn)度指標(biāo)，在建設(shè)項目前期手續(xù)不全的前提下，違法、違規(guī)開工，導(dǎo)致相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)不能辦理，現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管走過場、不到位，從而導(dǎo)致整個項目的建設(shè)過程和日后的使用中都存在不同程度的安全隱患。有些建設(shè)單位還存在任意壓縮合理工期，違背科學(xué)規(guī)律，不按正常工序施工，造成趕工、搶工的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致安全防護(hù)設(shè)施不到位，為工程質(zhì)量和施工安全埋下隱患。例如某房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場就發(fā)生過因趕工造成高層電梯并道防護(hù)不完善，導(dǎo)致施工人員墜亡的事件。

2.有些開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過程中存在規(guī)避0標(biāo)、肢解工程、化整為零，或者直接指定施工單位的違規(guī)行為，這種行為導(dǎo)致出現(xiàn)安全問題時無法及時確認(rèn)責(zé)任方，造成處理遲緩，追蹤困難。一些企業(yè)還將建筑工程的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理發(fā)包給不夠資質(zhì)的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導(dǎo)致施工管理不嚴(yán)格、安全培訓(xùn)不到位和安全投入不足或基本沒有，導(dǎo)致發(fā)生安全隱患和生產(chǎn)安全事故不斷出現(xiàn)。而且承包單位還存在大量偷工減料，使用不合格建材的現(xiàn)象，直接影響建筑物的使用安全，造成安全隱患。

三、相關(guān)單位的安全管理隱患

1.勘察設(shè)計單位不按要求進(jìn)行勘察或設(shè)計，未嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，使勘察設(shè)計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全。

2.工程監(jiān)理單位未有效履行監(jiān)理安全責(zé)任，在施工前未對施工單位的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ棸踩┕し桨高M(jìn)行認(rèn)真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進(jìn)行認(rèn)真監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除，同時還存在隨意出具虛假報告的情況。

四、建筑施工單位安全管理隱患。

1.施工企業(yè)現(xiàn)場項目部不按規(guī)定配備足夠的專職安全員，或名為專職實為兼職架子工等特殊工種經(jīng)培訓(xùn)持證上崗入員數(shù)量不足:施工組織設(shè)計編制依據(jù)中安全依據(jù)不正確，不全面，引用規(guī)范過時，安全措施內(nèi)容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現(xiàn)成模塊己成普遍現(xiàn)象。負(fù)責(zé)編制施工組織設(shè)計的技術(shù)負(fù)責(zé)人缺乏經(jīng)驗，加上工期緊張或施工準(zhǔn)備時間不足，施工組織設(shè)計編制倉促，不具備針對性和指導(dǎo)意義。

2.施工單位對危險性較大的深基坑、高邊坡、塔吊基礎(chǔ)、土方開挖、模板、腳手架、吊裝等施工方案編制不規(guī)范，針對性不強(qiáng)，往往套用現(xiàn)成模塊再憑經(jīng)驗調(diào)整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構(gòu)造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果嚴(yán)重，極易導(dǎo)致群死群傷或重大財產(chǎn)損失。其原因在于方案編制人員水平低下，責(zé)任心不強(qiáng)，經(jīng)驗不足。施工企業(yè)技術(shù)管理存在漏洞，未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設(shè)計或?qū)ｍ検┕し桨负炞至耸拢凑嬲鸬桨殃P(guān)作用。

五、加強(qiáng)安全管理的主要措施

在項目開發(fā)建設(shè)過程中，針對各方主體容易出現(xiàn)的安全問題，工程建設(shè)各方主體及相關(guān)人員要切實負(fù)起責(zé)任，開發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢、圖紙審查等單位要牢固樹立建設(shè)質(zhì)量和安全生產(chǎn)意識，依法承擔(dān)起相應(yīng)的安全責(zé)任。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整合各方資源，完成建筑產(chǎn)品建設(shè)的管理過程中，要不斷走向正規(guī)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，成為企業(yè)安全管理工作的總協(xié)調(diào)和有力支撐，盡可能地通過有效的管理和監(jiān)督消除安全隱患，確保在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的安全生產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下幾個方面來加強(qiáng)管理和監(jiān)督提高自身安全管理水平房地產(chǎn)企業(yè)自身要增強(qiáng)安全意識，自覺貫徹’安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，提高安全管理水平，切實履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任。要建立健全各級、各部門安全生產(chǎn)責(zé)任制，以及與安全質(zhì)量有關(guān)的各項規(guī)章制度，建立內(nèi)部約束、激勵機(jī)制。要對全體員工進(jìn)行安全培訓(xùn)教育，提高他們的安全素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

六、把好基本建設(shè)程序關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格履行國家基本建設(shè)程序、遵號各項規(guī)章制度，杜絕在手續(xù)不完善的情況下無證開工，在經(jīng)濟(jì)效益和安全生產(chǎn)出現(xiàn)矛盾的時候，能有效保證工程建設(shè)的科學(xué)性和合理性，杜絕隨意趕工、搶工的行為。

七、把好招投標(biāo)關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)程序，加強(qiáng)資質(zhì)審查和項目考察，謹(jǐn)慎對待低價中標(biāo)的行為，擇優(yōu)選擇勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，確保把那些質(zhì)量管理水平高、信譽度高、最負(fù)責(zé)任、綜合素質(zhì)高的企業(yè)挑選出來，承擔(dān)項目的建設(shè)服務(wù)。把好圖紙審查關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格施工圖審查管理，要選擇有資質(zhì)的圖紙審查單位，杜絕勘察設(shè)計單位不按要求進(jìn)行勘察設(shè)計，或者不滿足國家強(qiáng)制性規(guī)范的情況發(fā)生。另一方面要強(qiáng)化對施工現(xiàn)場使用圖紙的核查，施工圖紙未經(jīng)審查合格的，一律不得擅自使用。從而避免因圖紙設(shè)計不規(guī)范而出現(xiàn)的安全質(zhì)量隱患。把好總承包單位安全管理關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極引導(dǎo)施工企業(yè)加強(qiáng)安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特別要加強(qiáng)對施工總承包單位的選擇、監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可在總承包合同中進(jìn)行相關(guān)約定，充分發(fā)揮對施工單位的激勵機(jī)制，定期對施工過程中的安全問題進(jìn)行總結(jié)和考核，對正確的安全行為要給予大力支持，及時進(jìn)行表彰和獎勵。高度重視對專業(yè)分包和層層分包的管理，要有相應(yīng)措施對專業(yè)分包和層層分包做出規(guī)定，確保單位的資質(zhì)合格，特殊工種持證上崗，人員素質(zhì)符合要求。

八、把好施工現(xiàn)場監(jiān)理檢查關(guān)

房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真貫徹國家安全生產(chǎn)法律法規(guī)的要求，對建設(shè)項目安全生產(chǎn)情況、勞動條件、事故隱患等做到定期檢查。要把’‘預(yù)防為主”作為安全管理的基本原則，使之貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)安全管理的全過程。對生產(chǎn)過程做到實時監(jiān)控，提前排除生產(chǎn)中存在的問題和潛在的危險。施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)并不僅是施工單位和監(jiān)理單位的工作職責(zé)，有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立安全檢查崗位，代表建設(shè)方協(xié)同監(jiān)理單位和施工企業(yè)對建設(shè)項目的安全生產(chǎn)和文明施工進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)督檢查。

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐金輝.房地產(chǎn)企業(yè)資金安全管理的幾個問題[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息. 2011(22)

[2] 苗穎,張輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程再造淺析[J]. 知識經(jīng)濟(jì). 2011(04)

[3] 葉藝超,張東琴.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制[J]. 中國證券期貨. 2011(07)

[4] 楊迪,秦達(dá)超.淺析房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)項目管理[J]. 中國證券期貨. 2011(07)

[5] 謝俊荃.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好成本控制[J]. 現(xiàn)代裝飾(理論). 2011(06)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度范文第2篇

一、中國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用分析

（一）前期開發(fā)成本

土地費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地依法使用所交付的各種費用；規(guī)劃設(shè)計費用，即對實施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項支出；基礎(chǔ)設(shè)施工程以及公共配套設(shè)施費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對一地界進(jìn)行開發(fā)的同時一般會對該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設(shè)所需要的費用，也包括后期的維護(hù)與新物件開發(fā)；信貸費用，即房地產(chǎn)開發(fā)過程中從銀行取得的貸款會相應(yīng)的產(chǎn)生銀行的信貸費用。

（二）管理維護(hù)費用

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生各項費用，在外籌集各項資金產(chǎn)生的費用以及對房地產(chǎn)開發(fā)地界的維護(hù)和設(shè)施的維護(hù)費用。對前期的住房銷售提供勞務(wù)所產(chǎn)生的各項費用等。

稅費，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國家法律政策規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等各項稅費。

預(yù)期之外費用，即在房地產(chǎn)的開發(fā)投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預(yù)料之內(nèi)的費用的產(chǎn)生等等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)不是盲目的投資與建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個長期的過程。如何將房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設(shè)位置的選擇、房地產(chǎn)建設(shè)水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要因素。下面就此進(jìn)行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目選址和規(guī)劃限制條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的選址位置的好壞直接影響著開發(fā)出來的物業(yè)的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應(yīng)的配套設(shè)施與之相對應(yīng)。材料中海河開發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發(fā)的政策契機(jī)，是按照當(dāng)?shù)貑拥耐恋卣黹_發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海河開發(fā)公司對當(dāng)?shù)氐脑袟l件進(jìn)行綜合整治和開發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理，求真務(wù)實

自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間獨占鰲頭取得更好的經(jīng)濟(jì)效益呢？科學(xué)合理的規(guī)劃、開發(fā)以及進(jìn)行長期的開發(fā)地區(qū)人文考察是開發(fā)工作的重中之重。五年來海河開發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學(xué)合理的開發(fā)觀念為指導(dǎo)，擁有求真務(wù)實的思想理念多次獲得當(dāng)?shù)氐南冗M(jìn)單位文明單位稱號。事實證明，開發(fā)規(guī)劃是否科學(xué)合理嚴(yán)重影響著開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的獲得與否。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的水平

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對其居住環(huán)境的要求也越來越高，因而房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，開發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當(dāng)?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設(shè)施的復(fù)雜程度都會在不同程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行一個地區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)時，更應(yīng)該充分考慮房產(chǎn)開發(fā)項目周邊環(huán)境與配套設(shè)施等基本特征，并將其充分融合進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導(dǎo)致規(guī)劃無法進(jìn)行。

（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的后期營銷

作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發(fā)公司是一個從事基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施開發(fā)的公司。面向的對象是大多數(shù)人群，但要想實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)后期的營銷環(huán)節(jié)是一個不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營銷活動貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的全過程。在開發(fā)項目之前的營銷活動以及開發(fā)項目之后進(jìn)行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實現(xiàn)對企業(yè)開發(fā)項目進(jìn)行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很快的獲得其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

三、中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)效益分析

房地產(chǎn)開發(fā)從根本上講是一個投入與產(chǎn)出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經(jīng)濟(jì)效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務(wù)活動等費用和開發(fā)項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中如何衡量一個企業(yè)的投資所帶來的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯(lián)系。下面對此進(jìn)行系統(tǒng)的分析：

（一）對于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析

通過對數(shù)據(jù)的各方面計算可以得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的增長呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導(dǎo)致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測準(zhǔn)確性，因此，我們就需要時間來整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測。

（二）協(xié)整方法及檢測

協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一在兩個極端進(jìn)行檢測，就會限制兩個結(jié)果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測作為標(biāo)尺，就要對協(xié)整方法進(jìn)行驗證。就可以得出房地產(chǎn)的開發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關(guān)系，也就是說房地產(chǎn)的投資每增加一個數(shù)據(jù)后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也會有一個數(shù)據(jù)量的增長。

（三）因果分析檢驗

經(jīng)濟(jì)學(xué)家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系，進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗中顯然說明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長存在一種長期均衡的關(guān)系，下面則需要進(jìn)一步證明兩者之間是否存在這種關(guān)系及影響。再次，需要接著用因果關(guān)系的方法對其因果關(guān)系進(jìn)一步分析。

通過上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統(tǒng)的對房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析從而可以得出以下結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著長期均衡的穩(wěn)定關(guān)系，通過對上面分析的整合可以得出房地產(chǎn)投資每增加一定的數(shù)額與之相對應(yīng)的當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)總額就會相應(yīng)的增加，從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響是極其重要的。房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關(guān)系，分析結(jié)果表明房地產(chǎn)開發(fā)與投資對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長有顯著的效用；反之，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長也會促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的發(fā)展。海河開發(fā)公司正是做到了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)效益的均衡發(fā)展才能取得了如今重大的發(fā)展和成就。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度范文第3篇

【關(guān)鍵詞】財務(wù)管理 防范措施

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

（一）立項環(huán)節(jié)的控制。

各房地產(chǎn)開發(fā)公司新項目立項時須做出《立項請示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)股東會、高管經(jīng)營管理會立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃；《競投方案》；投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；項目綜合評價意見。

（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制。

總體規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)首組織“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)。

關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，加強(qiáng)全面成本管理。

1.成本歸集對象。即成本核算單位，應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

2.成本項目的設(shè)立。筆者認(rèn)為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。根據(jù)多年的房地產(chǎn)核算特點應(yīng)設(shè)置二級明細(xì)科目及三級明細(xì)核算才能更好地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真實的資金成本，便于財務(wù)管理為房地產(chǎn)投資人及高管經(jīng)營者提供準(zhǔn)確及時信息；如實際設(shè)置科目為：開發(fā)成本-前期費用-設(shè)計費、審計費、規(guī)劃費等；開發(fā)成本-土地成本-土地征用費、評估費，稅金等；開發(fā)成本-建筑工程成本；開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施配套費-供水、供電、排污通信、環(huán)衛(wèi)、綠化等；開發(fā)成本-公共設(shè)施配套費-鍋爐房、幼兒園、健身房等；開發(fā)成本-間接費用-差旅費、工資、水電費等。對公司要求的項目進(jìn)行分類、分級核算。

（二）網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制。

公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計劃分配資金。計算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示，實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。

三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

（一）加強(qiáng)房屋銷售的計劃性和價格的準(zhǔn)確性。建立詳細(xì)的顧客檔案，進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化的銷售人員培訓(xùn)，利用信息化銷售管理系統(tǒng)對房屋的竣工時間、戶型、數(shù)量進(jìn)行計算機(jī)統(tǒng)計，銷售部門負(fù)責(zé)房屋的銷售預(yù)定，企管部物價科根據(jù)市場調(diào)查、成本數(shù)據(jù)、歷史價格及周邊房地產(chǎn)價格進(jìn)行綜合評審，向價格管理部門申報房屋的銷售價格，企管部物價科對銷售違價有處理權(quán)包括處罰權(quán)。便于管理房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售、財務(wù)辦公一體化，銷售部必須實行銷售日清月結(jié)，每天將房屋銷售情況輸入計算機(jī)，傳送銷售情況及回款計劃，將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網(wǎng)傳送到公司資金數(shù)據(jù)庫，使公司高級管理層能隨時通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)了解市場動態(tài)，了解各分公司的銷售及存量房的情況，適時調(diào)整營銷策略。

（二）提高銷售工作的透明度。通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷售工作的獎懲透明度提高，公司高級管理層可以通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對客戶了如指掌，以往銷售人員動不動就要挾經(jīng)理，銷售人員吃里扒外，采用與客戶聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段，來對付公司的情況都在高度透明的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理下不復(fù)存在。

四、 提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的有效對策

（一）完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化財務(wù)管理職能，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立完善的公司管理董事會、審計委員會、監(jiān)事會、經(jīng)營管理層及內(nèi)部各職能部門共同參與并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（二）強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督職能。規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。制定專項費用管理辦法和監(jiān)督手段。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；管理；控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸成熟，其面臨的發(fā)展壓力和挑戰(zhàn)也越來越大。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著社會和行業(yè)內(nèi)的雙方挑戰(zhàn)。政府方面，因通貨膨脹而不斷出臺的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和內(nèi)部管理起到了限制作用，房地產(chǎn)行業(yè)的增長效益會相對降低。行業(yè)內(nèi)部方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來高額的利潤增長空間的提升，使得越來越多的開發(fā)商因其高收入和低進(jìn)入門檻而大量涌進(jìn)這一行業(yè)競爭中來。同行業(yè)的競爭壓力使得品牌建設(shè)更加具有關(guān)鍵性。在競爭日漸激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中想要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收入，就要控制房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，同時提高企業(yè)的核心競爭力，提高其價值。

1房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指利用相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的關(guān)系成本的因素做出調(diào)控和管理措施。實質(zhì)上就是對房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營成本中經(jīng)濟(jì)的有效控制開支的措施。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營過程中，只要涉及到經(jīng)濟(jì)支出的問題都應(yīng)該屬于成本控制問題中的分支，都需要根據(jù)成本控制的全面控制性作出相應(yīng)的管理措施。在企業(yè)的開發(fā)過程中，成本控制是否得到有效得當(dāng)?shù)墓芾碇苯佑绊懼康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效益。針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出作出科學(xué)的控制管理，對于其應(yīng)對政府方面的壓力和市場的競爭趨勢有著不可忽視的重要意義。能夠提高企業(yè)的核心競爭力和整體的經(jīng)濟(jì)效益。

2我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題分析.

2.1房地產(chǎn)市場行為中存在的問題

就我國房地產(chǎn)市場行為而言，在區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)條件下，我國房地產(chǎn)企業(yè)之間、房地產(chǎn)企業(yè)分別與地方政府、商業(yè)銀行之間存在著相互博弈的競爭行為。房地產(chǎn)企業(yè)憑借其區(qū)域性的寡頭壟斷市場勢力進(jìn)行壟斷定價、價格歧視行為,并可能與其他房地產(chǎn)企業(yè)通過價格合謀,以制定并維持高房價獲取壟斷利潤。有些房地產(chǎn)企業(yè)之間還通過區(qū)位、質(zhì)量、設(shè)計風(fēng)格、服務(wù)等方面進(jìn)行產(chǎn)品差別化競爭還通過廣告宣傳活動進(jìn)行非價格競爭。另外地方政府的行為“內(nèi)生化”于房地產(chǎn)市場競爭行為之中,并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間在土地供求 “實物地租”開發(fā)收益分成三方面存在博弈,這些可能有助于房地產(chǎn)市場中尋租腐敗行為的滋生。政府需要改善市場體制機(jī)制,以更好地調(diào)整和規(guī)范市場主體的行為。

2.2房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中存在的問題

就我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)而言，由于我國企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小的市場需求特點，我國房地產(chǎn)市場上的競爭性還比較激烈，呈現(xiàn)出了市場集中度逐步提高的趨勢。在特定房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi),存在少數(shù)壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。他們之間缺乏有效競爭，導(dǎo)致市場的資源配置功能得不到有效發(fā)揮。近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性范圍內(nèi)，大部分城市迎來了房地產(chǎn)企業(yè)并購潮,并呈現(xiàn)出市場集中度提高、強(qiáng)者更強(qiáng)的競爭格局。我國政府需要繼續(xù)采取有效的規(guī)制政策和措施,以增強(qiáng)市場競爭性。

2.3房地產(chǎn)成本管理上存在的問題

2.3.1未對成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?/p>

在房地產(chǎn)項目進(jìn)行中，對成本的分?jǐn)偺幚硎菍崿F(xiàn)項目成本控制的主要措施之一。成本分?jǐn)偣ぷ鞑粌H能有效提高項目成本的管理效率，同時也對增加項目收益有很大的幫助。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)偣ぷ鲿r不按規(guī)范要求操作，忽略了分?jǐn)倢徍斯ぷ?，?dǎo)致在后期進(jìn)行成本分配工作時出現(xiàn)偏差，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。

2.3.2未按規(guī)范設(shè)定成本核算

成本核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本控制的一項基礎(chǔ)性工作,對于企業(yè)發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在對一個項目進(jìn)行開發(fā)前的首要工作就是確定項目核算對象并進(jìn)行詳細(xì)的計算和分析,為后期成本控制工作的開展打下堅實基礎(chǔ)。成本核算對象的確立需要遵循相關(guān)規(guī)范要求，不能隨意確定核算目標(biāo)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算工作時就是由于未按照規(guī)范確立核算對象和核算目標(biāo)。導(dǎo)致在進(jìn)行項目成本管理時出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象。嚴(yán)重影響整體企業(yè)的成本控制。

2.3.3未及時獲取成本核算收據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時，必須要以施工單位的有效發(fā)票為核算依據(jù)。施工投資方開具的發(fā)票必須具有繳納營業(yè)稅、附加稅和所得稅等印章才有效。有些施工項目雖然已經(jīng)完工,若投資方?jīng)]有支付完所有款項施工單位就不能開發(fā)票，房地產(chǎn)單位由于未及時獲取發(fā)票就進(jìn)行成本核算工作，造成核算結(jié)果準(zhǔn)確性受到影響。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的解決措施

3.1提高企業(yè)成本控制意識

從企業(yè)自身重視起房地產(chǎn)的成本控制問題，管理層人員要意識到成本控制的重要性，從而針對發(fā)展過程中的問題做出實際有效的判斷和解決措施。領(lǐng)導(dǎo)層觀念的更新使得企業(yè)的成本控制提升到了重要的位置，與此同時，就要更新參與人員的成本控制意識。房地產(chǎn)的成本開發(fā)涉及到多個領(lǐng)域以及多方面的工程操作，要改變單一的企業(yè)決策，而是加強(qiáng)各個執(zhí)行部門的協(xié)作管理。通過實施全面監(jiān)管提升對企業(yè)的全過程成本控制，有效地做到節(jié)約成本支出，實現(xiàn)控制成本合理節(jié)約化支出。

3.2建立健全的成本控制體系

成本控制要想真正在工程實施中得到有效實現(xiàn)，就要以規(guī)范化的成本控制體系來約束和管理各部分的成本支出。要從六方面進(jìn)行全方位的體系建設(shè)，分別為土地成本控制管理、前期費用管理、工程成本管理、營銷成本管理、管理成本控制以及財務(wù)成本控制等。土地成本的控制是要從根本上解決房地產(chǎn)的用地問題，解決了成本預(yù)算中的 30% 到 40%的費用支出，土地成本在一定程度上決定著項目的開發(fā)總成本的多少。前期的費用管理，包含規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理費用、投招標(biāo)、設(shè)計費用等前期預(yù)算費用。在其前期費用的支出過程中，要制定標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)對前期的成本花銷做出經(jīng)濟(jì)適用的規(guī)劃#工程成本管理，在工程項目實施的過程中，要對各部分的項目進(jìn)行責(zé)任到人的具體化分配工作，在采購原材料時堅持質(zhì)優(yōu)價廉的供應(yīng)廠商，爭取降低工程項目的總成本#營銷成本控制，在工程順利完工后，對其房地產(chǎn)項目銷售要進(jìn)行市場推廣的資金投入。在推廣的時候，綜合考慮各方面因素，采用競標(biāo)投標(biāo)的方式來選取高質(zhì)量且成本相對較低的廣告公司來進(jìn)行市場投放。管理成本控制，在人力資源管理和行政支出上，要以業(yè)績來作為考核和工資發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，提高員工工作效率，同時加強(qiáng)成本的合理化分配。財務(wù)成本控制，財務(wù)方面要詳細(xì)了解政府的政策規(guī)章，充分利用國家對企業(yè)的扶持政策發(fā)展企業(yè)，爭取多方面的優(yōu)惠政策并進(jìn)行合理的稅收繳納工作。

3.3拓展資金渠道來源

房地產(chǎn)的發(fā)展雖然擁有高額的利潤回報，但其前期的成本投入和資金回收周期都相對較長較大。因此，要拓寬建設(shè)的資金渠道來源，獲取資金投入的資金來源不能僅僅依靠銀行貸款這一單一模式，而是要結(jié)合現(xiàn)有發(fā)展模式，創(chuàng)新嘗試融資租賃或者債券集資的方式。擺脫單一渠道的過大壓力，能夠盡快的回籠資金，減小開發(fā)和投資的風(fēng)險性。

結(jié)語：由于工程建設(shè)過程中的造價控制是集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理于一體系統(tǒng)且復(fù)雜的工程，因此就需要我們對其進(jìn)行全過程、全方位的管理，并要求將工程管理貫穿于財務(wù)整個管理過程中。雖然目前工程造價控制還是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的一個重大難點，但只要我們掌握工程造價控制的規(guī)律及其特點，用科學(xué)的企業(yè)管理制度結(jié)合實際情況，合理地進(jìn)行控制，就能做好建設(shè)工程建設(shè)的造價控制工作，同時更好地提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊莉. 關(guān)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置[J]. 中國市場,2014,37:135-136.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度范文第5篇

不經(jīng)意間，商貿(mào)有限公司已走過一載光陰！公司成立時那禮花聲聲似乎還在耳畔縈繞，那一陣無比熱烈的掌聲和喝彩似乎還未曾平息！似乎還清晰可見歷歷在目。公司從無到有，不斷地發(fā)展壯大，走出了一條平凡而又不平凡的路?；厥淄?，那平凡而充滿激情的片斷在我們每個人的眼前交相輝映，匯集成一段商貿(mào)有限公司發(fā)展的歷史，從那個不平常的八月到現(xiàn)在這個不平常的八月，商貿(mào)有限公司一路走來，腳下前行的路百轉(zhuǎn)千回！從開業(yè)初期的艱辛，發(fā)展方向的迷茫，調(diào)整后產(chǎn)品的整合，人性化管理的加強(qiáng)，商貿(mào)有限公司一路走來，有悲歡、有離合，有是非、有成??！在這一年里，駿天商貿(mào)人奮斗的歷史取得了較輝煌的成績。在這里我也想對我的員工們說一句，謝謝你們的風(fēng)雨同舟、不離不棄，我為有你們而感到自豪！

結(jié)合當(dāng)前良好的市場形勢，我們有理由更加堅定不移地憧憬美好的未來！分析已取得的成果，我們也有理由更加信心倍增！這一年，公司感謝有諸位的陪同，感謝一路有你！相信我們的明天將會更美好！

謝謝大家！

周年店慶賀詞（二）

各位員工及員工家屬們：

回顧五年的歷史，對XX來說，也只是戰(zhàn)略構(gòu)架的基本完成。擺在我們面前的仍有無數(shù)尚待克服的難題和更多新的挑戰(zhàn)， 仍然需要我們以飽滿的激情去應(yīng)對，我們要堅持走艱苦創(chuàng)業(yè)之路，倍加珍惜這來之不易的今天。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)的生命在于創(chuàng)新。我們提出百年XX的口號，就是要不斷創(chuàng)新，永葆企業(yè)青春。我們要積極探索，走可持續(xù)發(fā)展的道路。在公司內(nèi)部我們要逐步建立健全現(xiàn)代企業(yè)管理制度，努力塑造現(xiàn)代化學(xué)習(xí)型企業(yè)。在房產(chǎn)開發(fā)工作中我們要積極進(jìn)行科技創(chuàng)新，以人為本，在戶型設(shè)計、配套設(shè)施、景觀環(huán)境等方面引進(jìn)吸收先進(jìn)理念，打造一流的住宅項目。公司計劃明年上半年通過ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。本著：“以質(zhì)量為本，鑄精品工程，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌，持續(xù)不斷地為社會和業(yè)主服務(wù)”的宗旨，實施全面質(zhì)量管理，以對社會負(fù)責(zé)、對公司負(fù)責(zé)、對后代負(fù)責(zé)的態(tài)度來做我們的產(chǎn)品，使我們的產(chǎn)品經(jīng)得起時間的考驗，真正讓用戶滿意。在XX發(fā)展新的征程里，我們要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念， 以堅韌不拔、百折不撓、勇于創(chuàng)新的精神，以更多的智慧和勤奮，把XX發(fā)展成為具有雄厚實力和充滿生機(jī)的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。同時，也倡導(dǎo)XX大家庭所有成員合睦相處，以開放的心態(tài)、健康的體魄、樂觀向上的精神共同體驗我們的人生。最后，望我們攜手并肩，共創(chuàng)XX燦爛的未來！

周年店慶賀詞（三）

來賓朋友們：

大家好！

各級政府相關(guān)部門的支持，我們克服了前進(jìn)道路上的一個又一個困難；正因為有了公司一代又一代人的共同努力，我們才能創(chuàng)造了一個又一個輝煌的業(yè)績。