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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第1篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策建議

房地產(chǎn)作為關(guān)系民生的重要行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r越來越值得關(guān)注。近年來，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，希望借此有效的遏制房?jī)r(jià)的不斷攀升，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性化發(fā)展的道路。經(jīng)過近兩年多的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施取得了顯著的效果，有效的遏制了西安市場(chǎng)上投資性和投機(jī)性的購(gòu)房需求。

而商業(yè)地產(chǎn)由于不受限購(gòu)令等政策的影響，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟新市場(chǎng)的香餑餑，本文從目前西安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，分析了商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因以及可能面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，最后提出些許促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

“十一五”期間西安出臺(tái)了一系列招商引資政策，逐步建立起了紅星美凱龍、大唐西市、騾馬市步行街和萬達(dá)廣場(chǎng)等一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展添加了活力?！笆濉逼陂g確立的建立關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，將為西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來難得的機(jī)遇。

（一）商業(yè)物業(yè)新開工面積創(chuàng)新高，成交量大增

從2010年下半年以來，在住宅市場(chǎng)受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響步步收緊的情況下，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來契機(jī)。特別是浐灞新區(qū)、曲江新區(qū)等新興開發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐不斷加快，更是加速了市場(chǎng)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。截至2011年底，西安商業(yè)物業(yè)的成交量達(dá)到87.4萬平方米，成交金額達(dá)到127.5億元，創(chuàng)2005年以來的新高。

（二）購(gòu)房者投資商業(yè)地產(chǎn)熱情高漲，推動(dòng)商業(yè)用房貸款增速迅猛

由于“限購(gòu)令”的實(shí)施，很多投資性和投機(jī)性的購(gòu)房者沒有資格購(gòu)買商品住宅，他們紛紛將目光投向沒有受到限購(gòu)約束的商業(yè)地產(chǎn)。從“新國(guó)八條”出臺(tái)前后的個(gè)人購(gòu)房貸款來看，2010年全年新增個(gè)人商業(yè)用房貸款9.32億元，政策出臺(tái)后，個(gè)人商業(yè)用房貸款迅猛增長(zhǎng)，截至2011年底，全年新增貸款19.44億元，同比增長(zhǎng)了108.62%。

（三）商業(yè)地產(chǎn)用地需求量不斷增大

隨著西安市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)越來越快，對(duì)商業(yè)用地的需求也逐年提高。從2008年以來，商業(yè)地產(chǎn)用地需求量逐年增長(zhǎng)，截至2011年12月末，商業(yè)用地成交均價(jià)為750萬元/畝，樓面地價(jià)為168.34元/平方米，雖然，在2011年，全市土地成交面積受調(diào)控影響大幅下降，但是，商業(yè)用地成交面積在總成交面積中的占比處于不斷上漲趨勢(shì)。

二、商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因分析

西安市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展除了西安市在西北地區(qū)擁有的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和龍頭作用以外，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金趨緊以及投資客的不斷追漲也是造成商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因。

（一）西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新亞歐大陸橋中國(guó)段隴海蘭新線上最大的中心城市。在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位，西安的大發(fā)展必將帶動(dòng)整個(gè)西北地區(qū)的發(fā)展，明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有力的促進(jìn)了西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

近幾年來，西安市不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，逐步形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的“四區(qū)一基地”的開發(fā)新區(qū)格局。2009年6月25日，國(guó)務(wù)院《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出了“加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，主力打造西安國(guó)際化大都市”的目標(biāo)這一舉措，為大西安的發(fā)展指明了道路，拓展了空間。隨著各種開發(fā)區(qū)的建設(shè)以及關(guān)天一體化建設(shè)的不斷推進(jìn)和城鎮(zhèn)化的不斷加快，必然為西安地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開拓出更為廣闊的空間。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

國(guó)家不斷頒布實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策有力的遏制了市場(chǎng)上的投資性和投機(jī)性購(gòu)房需求，一些中小開發(fā)商逐漸感覺到住房市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)難度加大，建設(shè)資金明顯偏緊，特別是一些定位在高端樓盤、別墅區(qū)樓盤的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出現(xiàn)資金回籠緊張，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的情況。面對(duì)住房市場(chǎng)的不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將發(fā)展項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，謀求在商業(yè)地產(chǎn)中的利潤(rùn)，以期安然度過難關(guān)。

（四）投資者、投機(jī)者不斷追漲

西安頒布的“限購(gòu)令”并沒有對(duì)公寓樓、寫字樓和商鋪進(jìn)行限購(gòu)。這樣一來，原先很多將擁有住房作為保值、增值手段的投資者和投機(jī)者再?zèng)]有資格購(gòu)買二套，三套以上住房，而商業(yè)地產(chǎn)等由于不在“限購(gòu)令”的限購(gòu)范圍內(nèi)，在資本的逐利性影響下，投資者就將手中的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，無形當(dāng)中也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的隱憂分析

商業(yè)地產(chǎn)的快速建設(shè)和投入市場(chǎng)，并沒有考慮到市場(chǎng)對(duì)其的接受能力和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需要的后期的運(yùn)營(yíng)能力，在經(jīng)過近一年多的實(shí)踐證明這種不合理的發(fā)展模式為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下了一些隱患。

（一）商業(yè)地產(chǎn)的集中開建，增加了市場(chǎng)消化商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)

商業(yè)地產(chǎn)的集中開工建設(shè)和投入市場(chǎng)，一度造成西安市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)供大于求的局面，有資料顯示，截至2011年10月末，西安市商業(yè)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)可售量已達(dá)到476.23萬平方米，其中商服用房為343.89萬平方米，寫字樓為132.34萬平方米；而其消化能力卻十分有限，商服用房與寫字樓月均銷售量分別為7.27萬平方米和5.26萬平方米，存量消化周期分別為65.38個(gè)月和18.2個(gè)月。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第2篇

于是，眾多開發(fā)商你方唱罷我登場(chǎng)，紛紛扎進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的激流之中，狗刨、蛙泳各種姿勢(shì)齊上，向盈利、賺錢的彼岸游去。

在一次由中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)舉辦的地產(chǎn)培訓(xùn)會(huì)上，在課后經(jīng)驗(yàn)交流中，筆者聽到湖南的一個(gè)開發(fā)商陳總在向中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)總裁周帆請(qǐng)教一個(gè)問題。

背景因素分析：

陳總原是浙江杭州人，一直以來都是做住宅開發(fā)，從未涉足過商業(yè)地產(chǎn)。由于近幾年商業(yè)地產(chǎn)被炒得熱火朝天，加上朋友也一直向他不斷地灌輸商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式，只要做商業(yè)，就肯定能掙錢，而且一定比做住宅掙得多、掙得快。在此情況下，陳總坐不住了，于是憑著做住宅積累的資金和對(duì)地產(chǎn)業(yè)的理解，在湖南A市拿到了一塊商業(yè)用地，斥巨資打造“XX商業(yè)城”，他發(fā)誓，一定要把“XX商業(yè)城”做成本市最高檔次、最大規(guī)模、最具知名度也最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)，讓別人一提到“XX商業(yè)城”就想到自己。

為了順利實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，陳總專門請(qǐng)了一個(gè)非常專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司（此調(diào)查公司不是房地產(chǎn)策劃公司）開始做市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查公司在接手調(diào)查工作任務(wù)后，調(diào)動(dòng)了大批的人馬在A市做了一個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他們還專門研究了A市原來做得比較好的一些商業(yè)成功案例，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)普遍采用的方法是向投資者進(jìn)行充分的回報(bào)允諾――“五年回本，十年包賺一間鋪”、“升值就在彈指間”、“搶銀行也不如搶XX商業(yè)城的門頭房”等等不一而足！可以說市場(chǎng)調(diào)查公司付出了很多的人力物力，提交給開發(fā)商的調(diào)查報(bào)告也厚達(dá)二百多頁。

但結(jié)果呢？結(jié)果是讓陳總做出了一次錯(cuò)誤的決策，開發(fā)出來的“XX商業(yè)城”至今還是門前冷落車馬稀，項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間也在不斷地后延。

失敗因素探討：

為此，陳總此次是專門帶著問題來向周帆請(qǐng)教的。在認(rèn)真聽取了陳總詳細(xì)的項(xiàng)目介紹并討論后，周帆指出了項(xiàng)目失敗的三大因素：

第一、 市場(chǎng)調(diào)查沒有目的性。

在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查之初，陳總（包括市場(chǎng)調(diào)查公司）對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)查并沒有提出明確的目的，只是一心要做商業(yè)，但具體做什么卻沒有大方向的把握。市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目那么多，有做專業(yè)市場(chǎng)的，做大型MALL的，做購(gòu)物中心的等等。如果事先不能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有全局的把握，市場(chǎng)調(diào)查就會(huì)輕重不分，結(jié)果就是不能給出一個(gè)明確的主題，做什么都可以。

陳總的項(xiàng)目就是典型的例子，在調(diào)查前沒有明確具體的調(diào)查目的是什么。本來當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上在建的商業(yè)項(xiàng)目已有十多個(gè)，而做購(gòu)物中心的已經(jīng)有四個(gè)，加上原有的大型購(gòu)物商場(chǎng)，A市的購(gòu)物中心已經(jīng)出現(xiàn)飽和?？墒袌?chǎng)調(diào)查公司還在不斷地對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行調(diào)查，這樣就無謂地浪費(fèi)了很多時(shí)間，以致使對(duì)建材專業(yè)市場(chǎng)上的調(diào)查缺乏理論數(shù)據(jù)支持。而本來項(xiàng)目可以做建材專業(yè)市場(chǎng)的，最后卻搞了個(gè)半建材半購(gòu)物，從而失去了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第二、 市場(chǎng)調(diào)查沒有分析研究市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢(shì)

市場(chǎng)調(diào)查光靠了解市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，對(duì)于這些大家都知道的東西是沒有多大價(jià)值的，開發(fā)商如果只是憑著市場(chǎng)現(xiàn)狀就去做項(xiàng)目的話，那樣會(huì)死得很快。如果只是想了解一下市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，也不需要請(qǐng)專業(yè)公司來做市場(chǎng)調(diào)查了，只要找?guī)讉€(gè)朋友聊聊就可以知道。因此，專業(yè)公司的調(diào)查就是要在市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和趨勢(shì)進(jìn)行分析研究，并對(duì)各種影響市場(chǎng)變化的動(dòng)態(tài)因素進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，從而真正把市場(chǎng)研究透，這樣做出來的市場(chǎng)調(diào)查才能對(duì)開發(fā)商的決策起到有力的幫助。

而陳總的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上面只有一大堆的數(shù)據(jù)、圖表，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和前景只是一兩句話輕輕帶過，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和趨勢(shì)更是無從提及，從而在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)卻找不到市場(chǎng)依據(jù)，這是導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的主要原因。

第三、 市場(chǎng)調(diào)查沒有對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行分析研究

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第3篇

經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)龐大的規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量已達(dá)到5.64億平方米。一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過剩，全國(guó)以購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預(yù)計(jì)要達(dá)到10000家。

“10年前，大家在問，什么是商業(yè)地產(chǎn)；5年前，大家在問，誰在做商業(yè)地產(chǎn)；今天，大家在問，誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)；5年后，大家會(huì)問，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大致脈絡(luò)。

如此巨大的體量，隨之出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩問題可想而知了。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，目前國(guó)內(nèi)各主要城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)開始面臨產(chǎn)能過剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場(chǎng)空置率增高的風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)地產(chǎn)觸地就賺、拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)一去不返了。

下面我們就以商業(yè)地產(chǎn)中的購(gòu)物中心為例，看一看商業(yè)地產(chǎn)過剩的原因和壓力：

我們看到，隨著零售物業(yè)市場(chǎng)體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多過?！昂筮z癥”出現(xiàn)。比如在國(guó)內(nèi)一些大中城市商業(yè)設(shè)施的推遲開業(yè)、關(guān)門歇業(yè)甚至倒閉已經(jīng)不是什么新鮮事。究其原因，一是商業(yè)設(shè)施的過度開發(fā)；二是消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，而消費(fèi)乏力更加劇了商業(yè)設(shè)施的過剩狀況；三是商業(yè)設(shè)施缺乏布局和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

以萬達(dá)關(guān)閉部分百貨賣場(chǎng)為代表，顯示出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展陷入一定的困境。某廣場(chǎng)開張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業(yè)績(jī)欠佳，萬達(dá)這個(gè)商業(yè)巨無霸也不得不根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整，將合同期尚未到期的商戶勸退。

諸如此類的重大調(diào)整已經(jīng)涉及全國(guó)很多家，而遭遇項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的百貨賣場(chǎng)豈止萬達(dá)廣場(chǎng)？全國(guó)眾多城市曾經(jīng)門庭若市的著名大賣場(chǎng)都有關(guān)門停業(yè)的新聞出現(xiàn)，而更多的新建商業(yè)街、臨街店鋪出售難、招商難、經(jīng)營(yíng)難已經(jīng)成為目前不言自明的普遍現(xiàn)象。

我們看到的現(xiàn)象是，商場(chǎng)越來越多，前來購(gòu)物的人卻越來越少，網(wǎng)購(gòu)的方便、低價(jià)和選擇面廣，將商場(chǎng)的人們拉到了互聯(lián)網(wǎng)，由此導(dǎo)致越來越多的鋪面空置，進(jìn)而牽連到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受阻。

在一些賣場(chǎng)內(nèi)，兒童游樂項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目、餐飲項(xiàng)目開始成為重要的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，但是這些互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所畢竟發(fā)展空間有限。如何進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免面對(duì)面的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，大力引入文化、體育、室內(nèi)探險(xiǎn)、互動(dòng)節(jié)目等，是業(yè)內(nèi)人士需要正視的問題。

由此我們看到，在泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀正在走向困局。

目前，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購(gòu)物中心招商的時(shí)候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購(gòu)物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時(shí)，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間將持續(xù)受限。自去年8月以來，長(zhǎng)沙商業(yè)用房均價(jià)一直呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。上月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房網(wǎng)簽均價(jià)為12161元/平方米，環(huán)比下降12.54%，創(chuàng)近一年以來新建商業(yè)用房成交價(jià)格的新低。同時(shí)，辦公用房上月成交均價(jià)為8545元/平方米，低于一年以來絕大多數(shù)月份的成交價(jià)格。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；對(duì)策建議

2015年12月，中央會(huì)議提出在未來一段時(shí)期內(nèi)，將要把“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”放在工作的首要位置。在供給側(cè)改革的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨重大調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來新的機(jī)遇。以往我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要注重需求方面的調(diào)配與控制，具體表現(xiàn)為限購(gòu)、限貸等。在我國(guó)快速工業(yè)化和城市化，以及廣義貨幣供應(yīng)量很高的背景下，各種需求是必然存在的，通過限購(gòu)、限貸政策并不能從根本上解決投機(jī)問題，因此，應(yīng)從另一角度著手，即從供給端來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文選擇沈陽市進(jìn)行研究，沈陽作為副省級(jí)城市，又是重要的新一線城市，其地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不均衡。沈陽在城市土地學(xué)會(huì)的2015年和2016年《中國(guó)大陸主要城市房地產(chǎn)投資前景分析》中已經(jīng)連續(xù)兩年在主要城市投資與開發(fā)前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽急需謀劃如何運(yùn)用供給側(cè)的思維，從自身的地理位置和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，有針對(duì)性地制定房地產(chǎn)發(fā)展政策和策略。

1沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)起步，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的十年才發(fā)展壯大，1999年，“住房分配貨幣化”政策頒布，加快了沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的步伐，但是由于沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的基數(shù)小、規(guī)模小等因素的制約，在啟動(dòng)至2003年的這20年間，并沒有對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來大的影響。2003年中央提出“振興東北老工業(yè)基地”政策，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正是抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)得到了飛速發(fā)展，進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代，投資總額和銷售總額均穩(wěn)步平穩(wěn)上漲，而且屢創(chuàng)新高，即使2008年的世界經(jīng)濟(jì)大蕭條，也沒有對(duì)沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的抨擊，在那時(shí)還被譽(yù)為“全國(guó)最好的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一”。2014年，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，數(shù)量和價(jià)格都發(fā)生大幅度下跌，這也是在長(zhǎng)期供需嚴(yán)重不平衡下發(fā)展的結(jié)果，因此對(duì)沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了很大的沖擊。自2015年以來，各級(jí)政府為解決“高庫(kù)存，高產(chǎn)能”問題推進(jìn)一系列宏觀調(diào)控政策，但這對(duì)沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的影響甚微。2016年，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展則更加嚴(yán)峻，所以解決高庫(kù)存問題也迫在眉睫。

2沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題

2.1庫(kù)存規(guī)模巨大

2016年沈陽市商品房庫(kù)存量與2015年相比雖有所下降，但是去化周期仍在較高水平。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，住宅項(xiàng)目的去化周期最短，寫字樓項(xiàng)目的去化周期最長(zhǎng)，住宅項(xiàng)目為22個(gè)月，而寫字樓項(xiàng)目則可能超過20年，房地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期的標(biāo)準(zhǔn)通常在10～15個(gè)月，由此可以看出目前庫(kù)存量巨大，而導(dǎo)致庫(kù)存巨大的根本原因便是長(zhǎng)期以來的供求失衡，另一方面，沈陽市土地資源有限，但是出讓量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際需求，這也大大增加了沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。雖然近年來政府為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展出臺(tái)了一系列“去庫(kù)存”政策，但是效果均不顯著，所以想脫離目前這種高庫(kù)存狀態(tài)仍需一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。

2.2商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩

2010年國(guó)家為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，開始實(shí)施限購(gòu)政策，但是這并沒有抑制沈陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而使沈陽商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出空前的增長(zhǎng)勢(shì)頭。截至2015年的數(shù)據(jù)顯示，沈陽商業(yè)地產(chǎn)總存量為839萬m2，人均面積1m2，未來五年內(nèi)，沈陽商業(yè)地產(chǎn)存量將持續(xù)增加，預(yù)計(jì)到2020年，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存量將到達(dá)1200萬m2之多。雖然政府為降庫(kù)存推出很多政策，但是并沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，最主要還是因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，使得沈陽的商業(yè)地產(chǎn)聚集在金廊沿線，這里又聚集了各大購(gòu)物中心，商圈體量龐大，商業(yè)地產(chǎn)的銷售則格外困難。與此同時(shí)，三外環(huán)區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施水平低下，這也限制了該區(qū)域住宅項(xiàng)目的發(fā)展。

2.3區(qū)域發(fā)展不均衡

沈陽市在“十二五”之前就基本完成大面積的棚戶區(qū)改造工作，此外隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)施，市中心可供出讓的土地逐漸減少，二環(huán)外的土地供應(yīng)卻不斷增大，但是銷售情況與投資情況并不平衡，新城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售不理想，產(chǎn)生大量庫(kù)存。這個(gè)現(xiàn)象之所以出現(xiàn)，是因?yàn)樾鲁菂^(qū)人口聚集度不夠，房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施也不完善，這些因素對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買意愿都產(chǎn)生了極大的影響，目前大多數(shù)開發(fā)商都是在價(jià)格上采取措施，憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，然而在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種方法的影響力已經(jīng)微乎其微。

3供給側(cè)改革的必要性分析

3.1需求側(cè)管理已經(jīng)不是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力

傳統(tǒng)的需求側(cè)管理就是用“出口、投資、消費(fèi)”為主要調(diào)控手段，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。需求側(cè)管理也是30多年來我國(guó)政府采用的主要宏觀調(diào)控手段。改革開放以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，2008年更是推出“四萬億”投資計(jì)劃，這也使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到了世界的前列。但是近幾年受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，需求側(cè)的推動(dòng)力不斷下滑，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也一直在走下坡路，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的挑戰(zhàn)，我國(guó)政府也出臺(tái)了許多政策，目的是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，通過拉動(dòng)需求引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，但是并沒有什么起色，大多數(shù)城市的樓市持續(xù)下跌，所以傳統(tǒng)的需求側(cè)管理已經(jīng)無法持續(xù)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

3.2需求側(cè)管理存在結(jié)構(gòu)性不均衡

我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在需求側(cè)存在嚴(yán)重不平衡現(xiàn)象，這也是投資與需求長(zhǎng)期不均衡發(fā)展導(dǎo)致的。在我國(guó)，“投資”一直是經(jīng)濟(jì)政策的重心，以2008年的“四萬億”計(jì)劃為例，諸如此類的政策使得投資需求在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系之中遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)需求，導(dǎo)致二者嚴(yán)重失衡。雖然之前大多數(shù)研究都表明需求是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?，但是截止?014年，我國(guó)投資率已經(jīng)超出了正常的均衡水平，達(dá)到了46.04%，這就說明之前的結(jié)論已經(jīng)不適于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所以從供給側(cè)進(jìn)行改革才是關(guān)鍵。

3.3有效需求不足所引致供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位

現(xiàn)階段阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的罪魁禍?zhǔn)妆闶恰肮┬杞Y(jié)構(gòu)錯(cuò)位”。在需求側(cè)管理下，我國(guó)大部分產(chǎn)品的供給都依賴于國(guó)外進(jìn)口，而不是自給自足，但是現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，各國(guó)之間的貿(mào)易水平也不斷下降，這就造成我國(guó)很多產(chǎn)品都出現(xiàn)“高庫(kù)存”問題，房地產(chǎn)業(yè)更為嚴(yán)重。在這樣的形勢(shì)下，世界各國(guó)都在技術(shù)上不斷創(chuàng)新，而我國(guó)卻止步不前，這就產(chǎn)生生產(chǎn)率低下，質(zhì)量也低的結(jié)果。這不僅阻礙了我國(guó)產(chǎn)品的向外輸出，也滿足不了內(nèi)需，這也是造成國(guó)人去外國(guó)瘋狂掃貨的根本原因，在這樣的發(fā)展背景下，想要消化過剩的產(chǎn)能，壓力也越來越大。由此我們可以看出，一直以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的固化邏輯都是側(cè)重需求端，這些政策已經(jīng)無法解決阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本問題，所以供給側(cè)改革應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣，不管是過去的限購(gòu)限貸還是其他一系列刺激住房消費(fèi)的政策，也都無法解決房地產(chǎn)市場(chǎng)“一管就死、不管就亂”的問題，所以現(xiàn)在想要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須從供給側(cè)入手。

4沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對(duì)策分析

4.1完善社保從而吸引外地人口遷入

在沈陽市人口中，有44%的勞動(dòng)力在35～60歲之間，勞動(dòng)力逐步趨于老齡化。老齡化嚴(yán)重不僅會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更直接影響到未來的經(jīng)濟(jì)效益以及勞動(dòng)力的供給，為了改善沈陽老齡化嚴(yán)重問題，政府可以采取完善人口政策與社會(huì)保障政策等，讓外來人口在“醫(yī)療、保險(xiǎn)、教育”等方面享有本地人同等的待遇，這樣一來，一方面可以使外來人口有歸屬感，愿意長(zhǎng)期居住，另一方面也使得外來人口能夠持久參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在人口政策方面，更應(yīng)關(guān)注大學(xué)生就業(yè)，近年來東北人才流失嚴(yán)重，為了吸引更多畢業(yè)生留在沈陽，可以出臺(tái)優(yōu)惠政策，提供更多的就業(yè)崗位，鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)。與此同時(shí)，可以將教育與房地產(chǎn)銷售結(jié)合起來，地產(chǎn)與名校聯(lián)手的方式促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

4.2為轉(zhuǎn)移人口提供適宜長(zhǎng)期居住的住房環(huán)境

住房是人生活的關(guān)鍵，想要使轉(zhuǎn)移人口長(zhǎng)期居住，就要為他們營(yíng)造適宜居住的環(huán)境。目前我國(guó)進(jìn)城務(wù)工人員有一半以上都是住在單位的集體宿舍內(nèi)，大約47%的人在附近郊區(qū)即所謂的“城中村”租住，只有0.7%的務(wù)工人員在城里買房，他們之中能夠繳納住房公積金的更是少之又少。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，務(wù)工人員的居住條件很差，工資水平低是一方面，居住環(huán)境也是不容忽視的因素。所以沈陽想要吸引更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城，就必須積極改善其居住環(huán)境，上文也提到過三外環(huán)區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施比較匱乏，可以借此機(jī)會(huì)改善區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，這樣不僅能吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房，也能幫助沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。

4.3加大公租房供應(yīng)以改變房地產(chǎn)供給模式

雖然現(xiàn)在沈陽市已放寬公租房入住標(biāo)準(zhǔn)，接納有固定收入的外來人員進(jìn)城入住，但由于房源過少，該政策并沒有得到很好的實(shí)施。所以為了更好地提供公租房，政府應(yīng)制定具體的政策，將更多庫(kù)存房納入公租房范疇，以滿足大量轉(zhuǎn)移人口的住房需求。另外政府可以出臺(tái)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)各個(gè)公司直接收購(gòu)已建好的商品住宅用作企業(yè)員工宿舍，在公租房?jī)?nèi)可以推出“統(tǒng)包統(tǒng)租”的管理模式，效仿半封閉式管理，以提供更好的居住環(huán)境。

4.4通過完善房地產(chǎn)多源供給引導(dǎo)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

房地產(chǎn)企業(yè)的目的在于銷售，所以根本任務(wù)就是為用戶創(chuàng)造價(jià)值。為了更好地服務(wù)消費(fèi)者，政府部門可以出善房地產(chǎn)多源供給的政策；房地產(chǎn)開發(fā)商可以推出新的產(chǎn)品，吸引顧客；銷售部門則要進(jìn)行營(yíng)銷升級(jí)，為客戶提供更好的生活體驗(yàn)，從這三個(gè)方面共同著手，更有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多關(guān)注國(guó)家出臺(tái)的政策，進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，只有適應(yīng)了社會(huì)的變化才能得到更好的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)想要加快供給側(cè)改革的步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的作用尤為重要。

5結(jié)語

目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“新常態(tài)”的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，過去的高增長(zhǎng)所帶來的問題也將越來越明顯。本文通過分析沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，找出目前存在的主要問題有“庫(kù)存過?！焙汀皡^(qū)域發(fā)展不均衡”，為解決以上兩個(gè)問題，以供給側(cè)角度提出四點(diǎn)有針對(duì)性的對(duì)策，希望為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供有益的建議，同時(shí)也為其他同類城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供借鑒和參考。

參考文獻(xiàn)

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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展問題 ；影響因素；發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）03-0169-02

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，在發(fā)展進(jìn)程中還存在著經(jīng)營(yíng)效率低下、管理水平落后缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)等問題，使中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)受到了嚴(yán)重的阻礙。因此，探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求及其發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)健康發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

近幾年來，除受國(guó)際金融危機(jī)影響之外，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣受到了國(guó)家的宏觀調(diào)控，發(fā)展態(tài)勢(shì)難以預(yù)測(cè)，進(jìn)而長(zhǎng)期以來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率較低，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡。目前大部分的開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候都缺少足夠的調(diào)研論證，沒有根據(jù)商業(yè)的類型而開發(fā)地產(chǎn)，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細(xì)致、科學(xué)的分析和研究，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困難的營(yíng)運(yùn)狀況。近幾年在一些城市出現(xiàn)了購(gòu)物中心、大百貨商場(chǎng)、商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)倒閉的現(xiàn)象，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。受到全球金融危機(jī)影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成了避風(fēng)港，商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速增加，使得商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡進(jìn)一步加劇。商業(yè)地產(chǎn)存量逐年增加，造成商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)下降、租金下跌等嚴(yán)重后果，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置率也不斷上升，造成開發(fā)商資金鏈緊張，這些都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產(chǎn)類公司在資本市場(chǎng)和在金融機(jī)構(gòu)的融資長(zhǎng)期受住宅市場(chǎng)調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到影響。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來源于銀行的短期貸款，對(duì)銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產(chǎn)生了在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)水平落后，發(fā)展缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是建設(shè)與管理并重，招商建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理并重。但目前中國(guó)有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，注重前期銷售效益，忽視長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。忽視后期的品牌招商和經(jīng)營(yíng)管理，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)混亂，管理落后缺乏服務(wù)意識(shí)，開發(fā)商不僅不能從商業(yè)地產(chǎn)中取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，而且還陷入經(jīng)營(yíng)困境。

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，然而由于缺乏科學(xué)的決策引導(dǎo)，很多商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)后并沒能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，也沒有刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還導(dǎo)致投資失誤資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

二、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素分析

1.國(guó)際金融危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)地位的提升對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的提高導(dǎo)致了中國(guó)一些城市的國(guó)際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國(guó)際化程度的提高和向外輻射作用必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機(jī)的巨大沖擊，但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，在世界各國(guó)中仍屬于高速增長(zhǎng)的國(guó)家。盡管近年來中國(guó)GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國(guó)的GDP 從1978年的2 683億美元，增長(zhǎng)到2010年的5.879萬億美元，增長(zhǎng)了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長(zhǎng)必將促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.中國(guó)城市化進(jìn)程加快促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)需求增長(zhǎng)。改革開放以來，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了45%以上。中國(guó)城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增加，必然會(huì)帶來巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

3.需求主體對(duì)宏觀形勢(shì)的不樂觀的影響。近幾年，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對(duì)象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱作“新國(guó)十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國(guó)家政策的影響，國(guó)家一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如財(cái)政政策和貨幣政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，需求主體對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不樂觀也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來方向、城市化進(jìn)程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)進(jìn)一步發(fā)展。首先，從中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補(bǔ)充，在其帶動(dòng)下相互增長(zhǎng)。其次，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費(fèi)能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營(yíng)主體的大型超市和連鎖超市受金融危機(jī)影響最低，所以當(dāng)其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)有很大的利益的回報(bào)空間。

2.城市化進(jìn)程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來良好發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)升級(jí)將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)張需要地產(chǎn)來進(jìn)行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴(kuò)張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進(jìn)而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動(dòng)力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國(guó)中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開發(fā)商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢(shì)頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場(chǎng)等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬達(dá)、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運(yùn)用電子信息化體系來提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場(chǎng)信息。通過深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)、管理，及時(shí)地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對(duì)市場(chǎng)需求做出迅速反應(yīng)。

5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列探索過程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的典范。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)各個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國(guó)務(wù)院了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中具有比以往更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要推動(dòng)力。

四、總結(jié)

中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)目前和未來仍處會(huì)于快速發(fā)展階段，這一行業(yè)將吸引越來越多新的企業(yè)新的資金，而且國(guó)外著名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場(chǎng)空間正不斷被發(fā)現(xiàn)挖掘，國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理方法與中國(guó)的實(shí)際情況相結(jié)合將產(chǎn)生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產(chǎn)權(quán)商鋪、泛商業(yè)地產(chǎn)投資等模式都需要我們?nèi)ミM(jìn)一步研究和探討。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)，但是我們也要注重差異化發(fā)展以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同城市和不同項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的深入分析研究，實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業(yè)地產(chǎn)才能長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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